马xx诉陈xx房屋买卖合同案
(农村房屋买卖合同的效力问题)
(一)首部
1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第9544号。
2.案由：房屋买卖合同纠纷。
3.诉讼双方
被告(上诉人)：马xx。
委托代理人：宋xx，北京市海淀区xxxxxxx法律服务所法律工作者。
原告(被上诉人)：陈xx。
委托代理人：陈xxx，无业。
4.审级：二审。
5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
独任审判人员：审判员：代理审判员：金川。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红;代理审判员：李晓龙、万丽丽。
6.审结时间
一审审结时间：2007年6月8日。
二审审结时间：2007年9月11日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称
我于1989年3月31日将诉争房屋以22 000元的价格卖予城市居民马xx。根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定。现起诉要求：1)确认双方签订的房屋买卖合同无效;2)马xx腾退北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1问、海棠树1棵及院落;3)本案由马xx负担。
(2)被告辩称
我与陈xx在1989年签订房屋买卖合同时均为居民身份，合同约定只涉及地上物的买卖与宅基地的权属无关，双方的协议是真实意思的表示，进行了买卖保证申请、经过审批、缴纳相关契税、取得房屋，因此房屋买卖合同有效，并且买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼，请求法庭驳回陈xx的诉讼请求。
2.一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：1989年3月31日，陈xx与马xx签署了买卖，陈xx将自家北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房3间卖与城市居民马xx，价款21 000元。合同签署后，陈xx另收取马xx1 000元，为其在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院建西房2间(含门道1间)。庭审中，双
方均认可实际买卖房屋标的物为北房3间及西房2间(含门道1间)。双方买卖行为发生后，马xx向有关部门交纳了相应契税，肖家河村民委员会于1994年11月30日、海淀乡人民政府于1994年12月5日对买卖房屋进行了审批，马xx于1996年6月10日取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。
马xx自购买房屋后，在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院居住至今并加盖房屋、种植树木。经，现该院内共有北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵。庭审中，经本院对买卖合同效力进行明示，马xx坚持双方房屋买卖协议有效，放弃对院内房产及树木进行价格鉴定。
上述事实有下列证据证明：双方当事人陈述、买卖房屋合同、契税票据、海淀乡社员买卖房屋审批表、北京市房产所有证、、现场照片。
3.一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈xx与马xx签订买卖房屋合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，马xx属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院房屋之行为因违反应属无效。
对于无效合同之处理，双方承担相互返还之责任。马xx理应腾退诉争房屋及院落，同时陈xx应返还马xx 购房款22 000元。因马xx坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效给马xx造成的损失，马xx可以另行主张赔偿。
就马xx所持确认买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼之抗辩，因房屋买卖合同无效之后果即为一方腾退房屋、一方返还购房款，故此抗辩于法无据，不予支持。另马xx主张房屋买卖后履行审批手续、缴纳了相关契税并依法取得证明，认为双方买卖房屋行为有效，因上述行为系基于双方买卖房屋行为之后而产生，故不能作为前行为即买卖房屋行为合法性之依据。
4.一审定案结论
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项、第五十八条，作出如下判决：
(1)陈xx与马xx于1989年3月31日签订的买卖房屋合同无效。
(2)马xx于本判决生效后1个月内腾退位于北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵及院落，交付陈xx。
(3)陈xx于本判决生效后10日内返还马xx购房款22 000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》(1991年)第二百三十二条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由马xx负担。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人诉称
(1)房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且该买卖行为已经过海淀乡政府的批准并办理了房屋产权证明，故房屋买卖合同应属有效;(2)陈xx在原审要求确认合同无效及腾房的诉讼请求属于两个不同的法律关系，原审法院不应合并审理;(3)马xx在该房屋内长期居住，并已将户口迁入，在本市没有其他住房。故上诉请求撤销原审判决，依法驳回陈xx的诉讼请求。
2.被上诉人辩称
本案房屋买卖合同因违反法律规定而无效，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。
(四)二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理查明，原审判决对事实的认定正确，交通事故赔偿案例。二审法院予以确认。二审中另查明，马xx已于2005年3月27日将户口迁入本案诉争房屋。
二审法院对一审查明的事实采用证据与一审一致;对二审另外查明的事实有下列证据证明：双方当事人陈述及户籍登记卡。
(五)二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。
本案中，马xx作为城市居民，其与陈xx签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马xx取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马xx在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，对比一下交通事故赔偿案例。应当确认马xx与陈xx签订的买卖合同有效较为适宜。原审法院确认本案买卖合同无效，虽符合此类案件的一般性处理原则，但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应当予以纠正。另外，陈xx签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此本院对陈xx要求确认买卖合同无效并要求马xx腾退房屋的诉讼请求均不予支持。
(六)二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第六条，作出如下判决：
1.撤销北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号民事判决;
2.驳回陈xx的诉讼请求。
一审案件受理费50元，由陈xx负担(已交纳);二审案件受理费50元，由陈xx负担(本判决生效后7日内交纳)。
(七)解说
本案是一起城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，本案的争议焦点在于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题。
随着经济的发展和农村城镇化步伐的加快，外出的农村人口数量加大，同时越来越多的城市居民选择到城市的近郊地区购买房屋居住，在房屋价格不断上涨的背景下，农民私有房屋买卖合同引起的纠纷近几年不断增加，呈现出典型化、复杂化的趋势，但对于这类合同效力的认定一直存在争议，已经成为当前民事审判实践中亟待解决的疑难问题。
由于我国农村土地归集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，因此目前国家的法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易流通采取了原则禁止的态度。由于房屋和土地有着天然的关联性，并且在我国仍然采取的是“房地合一”的原则，因而农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移，上述案例就是一个典型的例子。这里就产生了农村私有房屋的买卖是否一概应当以违反法律规定为由而认定无效的问题。笔者结合上述案例作如下分析。
1.本案房屋合同认定有效的正当理由