xx实业有限公司房地产开发治理制度（2013）2013年1月目录一、前言 0二、名词定义 (1)三、编制讲明 (2)第一章 (3)第一节房地产开发治理组织构架 (3)第二节总工办职能、职责 (4)第三节总工办文件签发流程 (5)第四节总工办资料收集整理与签发流程 (7)第五节综合配套部职责 (7)第六节技术治理制度、治理方法及流程 (8)第二章工程打算治理制度 (20)第一节打算体系设置及要紧内容要求 (20)第二节打算审批流程 (21)第二节施工图设计技术交底与图纸会审制度 (23)第五章工程计量及工程款支付治理制度 (28)第三章合同治理制度 (35)第一节合同治理制度 (35)第二节合同治理的工作流程 (36)第四章项目治理部人员的岗位职责及岗位工作流程 (39)第五章项目现场治理 (48)第一节工程进度治理 (48)第二节工程质量治理 (50)第三节工程安全文明施工治理 (55)第四节工程会议治理制度 (57)第五节工程信息治理 (58)第六章对施工单位、监理机构的监督、治理、考核制度 (61)第一节对施工单位的监督、治理、考核制度 (61)第二节对监理机构的监督、治理、考核制度 (65)一、前言为了规范建设治理，确保工程质量、进度、安全文明施工及操纵项目投资，使工程建设的全过程有章可循，实行“按系统、分层次、程序化、责任制、监督制”的治理体系XX实业有限公司（以下简称公司）编制了《房地产开发治理制度》，拟在工程建设治理中执行，各部门应严格按《房地产开发治理制度》及国家相关法律法规、规范、规程和地点相关法规执行。
二、名词定义1、“公司、建设单位”是指XX实业有限公司；2、“项目治理部”是指公司对施工现场实施治理的职能部门；3、“主管工程师”是指从公司项目治理部派出的全面负责本项目的工程师，可兼职作为专业工程师；4、“专业工程师”是指从公司项目治理部派出的负责本项目某专业的工程师，行政上服从主管工程师领导；5、“公司现场工程师”是指公司项目治理部派出的主管工程师和专业工程师的总称；6、“项目部”是指公司派驻本工程现场实施治理的组织；7、“总工程师”指公司总工程师；8、“监理单位”是指承担监理业务和监理责任的一方；9、“监理机构”是指监理单位派驻本工程现场实施监理业务的组织；10、“总监理工程师”是指经我公司同意，监理单位派到监理机构全面履行本合同的全权负责人；11、“指定分包商”是指由我公司确定并与此签订合同的分包商；12、“指定供应商”是指由我公司确定并与此签订合同的供应商。
三、编制讲明1、本《房地产开发治理制度》中未含盖公司行政人事部、投资进展部、房产公司、物管公司及设计公司相关治理内容。
2、打算财务部、预算造价部、开发部、合约部、综合配套部也仅涉及其与项目治理部相对接方面的工作内容。
第一章第一节房地产开发治理组织构架建设项目及其治理是一个复杂的系统工程，由多方责任主体参与，周期长，专业多。
为使建设项目得以顺利进行，明确公司各部门及相关人员职责，并实施对施工单位、监理机构的监督和考核，使建设工程治理科学、主动、有序、明晰，则必须建立科学的治理体系。
为此公司建立以总工办为核心的工程建设治理机构，为相关职能部门提供工程技术相关方面服务，为公司领导提供决策依据。
房地产开发治理组织构架图第二节总工办职能、职责总工程师办公室（简称总工办），是在公司的领导下，集中研究讨论工程项目的重大技术问题、贯彻国家关于建设开发的法律、法规、推广应用成熟的科学技术成果、是公司对工程建设项目设施全过程操纵的技术决策、督促检查、组织协调的部门。
一、总工办的职能（一）、技术核心：公司建设工程的最高技术决策部门，进行项目可行性研究、技术论证，为公司决策层提供决策依据；在技术层面为相关部门提供技术支撑。
（二）、技术治理代表公司对工程项目全过程的技术、质量、进度、安全的措施进行审定；技术档案的治理和收发归档。
（三）、协调督促对工程建设项目现场施工技术措施、安全技术措施、技术治理程序、技术归档资料、工程竣工评价等工作进行督促；对相关部门工作界面的有机衔接进行协调；对各专业工程师的工作进行指导检查。
（四）、技术服务贯彻执行国家现行的法律、法规、规范、规程及标准；组织项目治理部相关专业人员进行新技术、新材料、新工艺、新规范的学习；解决施工过程中的技术难题。
二、总工办职责1、贯彻执行国家现行的法律、法规及规章。
定期向相关部门颁发国家现行标准、规范有效版本目录。
2、组织各专业工程师和公司相关部门参与初步设计规划及施工图设计；并组织项目治理部及专业工程师参与内部图纸会审工作。
3、负责配合设计单位制定设计可行性方案，明确设计的经济及技术指标。
4、负责制定技术治理打算、经济目标和可行性方案。
5、负责审定项目治理部制定的前期施工组织打算。
6、负责审核施工组织设计和专项技术措施方案。
7、负责审查重大技术变更和技术性经济签证。
8、负责公司的技术档案治理工作。
9、负责报送各时期的方案审查工作，督促设计单位按规定时刻完成各时期的设计。
10、负责联系建设局对建设工程项目初步设计并联审查。
11、组织公司重大技术方案的讨论和决策。
12、不定期参与工程的施工技术会议，协调解决施工中各专业技术难题。
13、参加基础、主体结构、工程竣工验收。
14、参与设计单位、监理单位、施工单位、材料设备供应商的选择。
15、参加各类工程相关招标文件及合同文件的评审工作。
16、督促开发部在建设局办理《建设工程施工许可证》及《工程质量监督和安全监督备案》工作。
第三节总工办文件签发流程图一重要工程技术及技术经济文件的签发流程图二对重大设计文件修改或变更的流程图第四节总工办资料收集整理与签发流程第五节综合配套部职责1、负责配合总工办、项目治理部对各项目全面工作的安排布置。
2、依照项目进度要求，按时完成建设项目前期的水、电、气、通讯、广电、配合开发部进行市政管网接口、市政道路接口、排污等的调查（收集数据）工作。
3、负责联系并协调各政府职能部门与公司各项目的水、电、气、讯配套设施的落实工作。
第六节技术治理制度、治理方法及流程一、相关签字程序1、变更、签证资料：施工单位→监理机构→专业工程师→项目治理部经理→预算造价部→总工办→总工程师2、工程款支付：施工单位→监理机构→专业工程师→项目治理部经理→预算造价部→总工办→公司相关领导3、施工资料审查施工单位→监理机构→专业工程师→项目治理部经理→总工办4、变更单下发总工办→项目治理部→专业工程师→监理机构→施工单位5、通知单下发总工办→项目治理部→专业工程师→监理机构→施工单位二、设计变更治理方法1、项目治理部各专业工程师认真审查施工图纸，对图纸问题作出书面记录，分清性质，进行分类、汇总。
2、对发觉的问题提出自己的方案报总工办同意后及时和设计院沟通，由设计院出具变更单。
3、对重大问题立即提请总工程师召开专题会，再由总工程师汇同设计院相关人员召开专题会解决。
4、图纸会审纪要中所涉及需设计院出详图或设计变更的，由各分管专业工程师负责和设计师对接，限期解决，超时仍未解决的发书面备忘录催要。
5、所有变更必须经相关规定程序后才能执行，不同意让施工单位直接找设计院提出变更。
三、工程建设项目质量检查治理制度为了加强对工程质量的操纵，最大限度减少质量通病的发生，采取以下措施。
1、对隐蔽工程项目各专业工程师参检率许多于100%。
项目治理部经理或总工办参检率许多于10%。
2、对屋面防水工程项目专业工程师参检率100%，项目治理部经理或总工办参检率许多于40%。
3、每季组织一次在建工程互检评比，对施工单位的进度、质量、安全文明工地进行综合评比，奖优罚劣。
评比结果也做为对项目治理部人员月度工作考核的重要依据。
4、各专业工程师要在工作日志中记录每天所查部位质量情况，安全文明施工情况，并纳入考核内容。
四、工程竣工验收治理制度（一）为规范工程验收，操纵工程质量及工程款支付，依照工程实际情况，制订验收制度。
（二）工程项目验收范围：所有经公司治理的工程项目（包括零星工程）。
（三）验收标准：现行国家及行业有关验收标准及合同约定的技术标准。
（四）验收程序：由专业工程师整理相关资料上报项目治理部经理，由项目治理部经理协调各方责任主体确定验收时刻，总工办派相关人员参加验收。
（五）验收人员：成立验收小组。
预验收：组长为总监理工程师，成员有总工办相关人员及项目治理部相关专业工程师、监理机构及施工单位。
竣工验收：组长为主管工程师，成员有总工办相关人员、项目治理部经理及相关专业工程师、监理机构、施工单位、设计单位、勘察单位及质监站。
（六）验收所指出的问题责成施工单位限期整改，由项目治理部将整改情况上报验收小组备案，必要时可进行复验。
（七）对验收合格的工程，由验收小组出具通过成员签字的验收报告，由总工程师签认后，汇同相关资料上报预算造价部进行工程结算，对不合格工程不予结算，除责令限期整改外，将给予经济处罚。
（八）第七条所指相关资料包括：（1）施工合同、协议书;（2）招标、投标文件；（3）施工企业取费证；（4）零星工作项目用工人工单价按照2004《四川省建设工程工程量清单计价定额》及相关文件公布的零星工作项目人工单价标准作为结算人工单价；（5）承包人编制的结算书；（6）施工图；（7）承发包双方、监理单位签字认可的竣工图纸；（8）经审定的施工组织设计；（9）设计变更单；（10）现场签证单；（11）材料（设备）核价单；（12）施工图纸会审纪要；（13）隐蔽工程验收记录。
五、工程签证治理制度（一）工程签证单是特不重要的反映施工情况的技术资料。
做到资料与实物一致。
（二）工程签证单须统一格式。
（三）工程签证单必须真实反映所发生的工作内容。
如弄虚作假一经查实，除退回外，将追究相关专业工程师责任。
（四）工程签证单需以下人员签字并加盖公章方可有效。
施工单位：项目技术负责人、项目经理。
监理公司：监理工程师、总监代表或总监。
建设单位：专业工程师、项目治理部经理、预算造价部经理、总工程师（重大的）、公司分管领导（重大的）。
（五）工程签证单后必须附签证依据（图纸变更、备忘录、通知等）并注明完成时刻。
工作完成十日内必须上报，若超过十日所申报的增量不予认可，减量有效。
（六）项目治理部收到工程签证单后项目治理部经理认真及时进行审核，无误后报总工程师审定。
（七）签证语言必须规范，能让造价部门准确计算费用，不规范的不予认可。
六、零星工程治理方法1、零星工程：栏板安装、场地清理、零星用工、零星修补、改造等属于本制度中所称零星工程。
2、零星工程的治理方法：1）伍仟元以下工程（含伍仟元）需有主管工程师的派工单，工程内容及费用必须经项目治理部经理签字认可。
2）伍仟元以上零星工程须签订施工协议，报预算造价部审核，经执行董事批准后执行。