江阴法院青年法官论坛案例研讨（二）

作者：研究室发布时间：2010-10-16 13:51:07

讨论案例二：江阴石油分公司诉江阴市城镇开发公司土地租赁合同纠纷案

一、基本案情

2003年4月8日，原告中国石油化工股份有限公司江苏江阴石油分公司（以下简称石油分公司）作为乙方与被告江阴市城镇建设综合开发有限（以下简称江阴市城镇开发公司）作为甲方签订土地租赁合同1份，约定：一、甲方同意将其位于江阴市黄山路东侧、长江路南，大桥一村北（以路为界），面积约6亩的土地划租给乙方使用。该土地的国有土地使用权证号为澄土国用（2002）字第0009574号，合同签订后由甲方到国土局为乙方办理土地租赁登记手续。涉及的土地契税等费用由乙方承担。二、本合同项下的租赁土地，按照批准的规划是建设加油站及辅房项目。土地租赁使用年限为20年，租赁期自2003年6月1日起至2023年6月1日止。乙方如需缩短租赁期限，须提前一年向甲方提出报告。三、乙方向甲方承付土地租金，第一个五年租赁费按40万元/年交付，租赁费每5年调整一次，每次递增10％，即2008年6月1日至2013年6月1日为44万元/年，2013年6月1日至2018年6月1日为48.4万元/年，2018年6月1日至2023年6月1日为53.24万元/年。租赁费每年支付一次，先付后用，土地租金在每年的6月1日前付清。租赁期间，在政策允许的范围内，乙方承诺甲方参股，并保证不少于40％的股份给甲方。四、在签订本协议后10天内，乙方应向甲方支付第一年土地租金的50％即20万元作为履行合同的保证。办理好土地租赁登记手续再付50％，即20万元。签订本协议至2003年5月31日乙方建设期，甲方不再另行收取租赁费。五、乙方按本合同规定承付租金（包括预付租金）时，甲方必须事先向乙方开具收款收据凭证。六、在本合同规定的租赁期限和使用权范围内，在符合江阴市城市规划要求的前提下，乙方有权对该土地即进行加油站及辅助设施的规划建设和相关方面的开发利用和经营活动，甲方应积极配合，不得干涉。七、乙方租用该块土地时，甲方保证该土地使用权的可租性，保证乙方在租用期内，不影响乙方的经营业务活动。八、租赁期满后，乙方如需继续租赁该块土地，须在期满前三个月向甲方递交续期申请书，并在确定新的土地租赁使用年限和租金及其它条件后，与甲方签订续租合同。乙方如不续租，甲方有权无偿收回该租赁土地的使用权，而该块土地上的土建等地上构筑物应自行拆除，如不及时拆除，则作自行放弃，归甲方所有。如甲方出售该地块，在同等条件下，乙方应享有优先购买权。九、如果甲方向乙方开具租金收据后，乙方仍未按本合同第三条款规定按时支付租金，甲方有权解除本合同。合同还约定了其他事项。

上述土地租赁合同签订后，城镇开发公司按约将该土地租赁给石油分公司使用，石油分公司在该租赁土地上投资建造了加油站，城镇开发公司于2004年3月15日办理了国有土地他项权证（澄国用【2004】第003113号）。2008年4月27日前，因城镇开发公司分割土地使用权需要，经石油分公司同意，注销了合同项下土地的原国有土地使用权证和他项权证，双方于2008年4月27日共同向江阴市国土资源管理部门提交了重新办理土地他项权证的申请。2008年5月4日，城镇开发公司重新领取了土地使用权证。关于租赁土地的他项权证，到目前为止尚未办妥。

关于租金，2008年6月1日前的租金原、被告双方已结清。2008年6月1日至2009年5月31日的租金，按合同约定，石油分公司应于2008年6月1日前支付给城镇开发公司。关于租金发票，城镇开发公司提出在2008年5月19日已交付给石油分公司（发票上注明的开具日期为2009年5月9日），石油分公司提

出在5月中、下旬收到的，因发票上的品目写的是“场地租赁”，而非“租金”，石油分公司于5月底将该发票退给城镇开发公司，后由城镇开发公司在该发票上加盖单位公章，在5月底、6月初再交给石油分公司的。2008年6月5日，城镇开发公司向石油分公司发出律师函，提出他公司已于2009年5月19日将租金发票送给该公司，但该公司至今未能按合同约定支付租金，并向他公司提出解除合同的要求。石油分公司于当日收到该函，并于2008年6月10日向城镇开发公司发出律师函，提出该公司至今未重新办理土地他项权证，并提出他公司已于2008年6月5日正式向该公司发函要求抓紧办理他项权证，避免租金支付等后继事项的延误，同时提出该公司单方解除合同违反法律规定，也不符合双方订立合同目的。2008年6月12日，石油分公司将44万元租金以本票形式交至城镇开发公司财务，城镇开发公司于2008年6月24日将该款退还。2008年7月30日，石油分公司又发律师函给城镇开发公司，提出该公司无权单方解除合同，他公司已于2008年6月11日支付租金，该公司已经接受，表示租赁合同已经实际履行，代表该公司解除合同的意思表示也是无效的，该公司于2008年6月24日的退款行为，是该公司单方行为，希望该公司接到该函7日内与他公司或律师商量。2008年10月27日，石油分公司又将44万元租金汇给城镇开发公司，城镇开发公司又将该款退还。

又查明，因城镇开发公司欠江阴市大地机械制造有限公司借款，江阴市大地机械制造有限公司向江苏省无锡市中级人民法院起诉，无锡市中级人民法院（2008）锡民二初字第104号民事判决书已生效，在该判决书的执行中，江阴市大地机械制造有限公司与城镇开发公司达成和解，由城镇开发公司将本案讼争合同项下的土地使用权作价3294.5万元抵偿给江阴市大地机械制造有限公司。无锡市中级人民法院出具了（2008）锡执字第405号民事裁定书予以确认。现该块土地使用权尚未办理过户手续。

二、围绕本案的争议焦点，结合合同解除的条件、合同解除的主体、合同解除的后果来进行探讨。

本案的争议焦点：一种意见认为：应当驳回原告的诉讼请求。理由是根据我国《合同法》关于合同解除的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。如果对方没有在约定的异议期间或者超过法定的异议期间向人民法院起诉的，人民法院不予支持。至于合同中违约责任的承担，可以通过其他途径进行解决。另一种意见认为：应当确认被告解除合同的行为无效。理由是：合同的解除必须同时具备三个要素：一是解除权资格的享有；二是解除权条件的具备，这种条件的具备应当是客观的，必须符合法律规定或合同约定，并非一方当事人自认为具备就可以了；三是解除行为的实施。本案中，虽然被告按照合同约定享有解除资格，并且也将解除合同的意思表示告知了原告，但却并不具备解除的条件，即并无证据证明原告违反合同的义务。因此，被告的行为实质上是以解除的名义在违反合同，其提出合同解除行为无效。如果在被告根本无解除权的情况下，而仅因原告未在异议期间向法院起诉为由，确认合同解除，会造成对合同法解除制度设置目的悖离。

对于该案例，研讨会形成两种观点，第一种观点认为，应当确认合同已经解除，第二种观点认为，应当确认合同解除无效。

支持第一种观点，认为应当确认合同已经解除的理由主要有：

合同法第96条规定：当事人依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

对96条可以分为二部分来理解。