新版商品房买卖合同签订注意事项及办理预售申请要点等
一、新版商品房买卖合同示范文本主要修订补充以下内容
1、出卖人在签订商品房买卖合同时，应向买受人出示本项目国有土地使用权证（或其他有效用地证明文件）、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。
2、商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中任何一项超出3％时，买受人有权退房。
买受人不退房的，按以下方式处理：
产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3％的，买受人不承担超出3％部分的房价款。
面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/ 合同约定面积×100％
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
3、为减少商品房交付过程产生的纠纷，对商品房交付使用条件的约定作了修改，双方进行验收交接时，出卖人应当出具建筑工程竣工验收和消防验收合格证明，水、电、气、电话等及小区配套公建、基础设施达到规划设计要求等本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件；
4、如因设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；
（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；
（3）变更房屋节能措施及指标；
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
5、进一步明确办理房屋权属登记的时限。修改后的示范文本明确约定出卖人办理房屋产权初始预登记以及将办理产权登记有关资料交付买受人的期限，将有效减少因出卖人原因造成买受人逾期无法办理产权登记的情况（详见示范文本第十四条、二十五条、二十六条）。
6、新版示范文本补充了有关公共部位和公共场所的产权归属、办理预告登记申请人及时限、合同双方当事人产生合同争议时的处理方式和房屋节能措施指标等内容。
二、办理商品房预售申请注意事项
1、楼盘表中房屋总层数为地上层数加地下层数之和，地下层数、地上层数分别表示，架空层因其特殊作用不计入建筑总层数；所在层数是指房屋所在的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数从下往上依次编立，地下的层数从地面往下依次编立，不得出现底层、首层等编号；层的编号应连续，不得跳号、漏号
2、楼盘表内房屋用途要与规划部门审批的房屋设计用途一致，物业管理用房、设施用房、拆迁返回房等房屋的性质不能填为商品房；
3、预售方案中物业管理用房面积要符合法规规定，且物业管理用房不得放置于±0.00标高层之下；配套公共设施要有详细的清单，要详细列明公共建筑、公共部位的位置、面积及其产权归属；
4、目前，人防工程不得办理预售申请；
5、面积预测报告应为具有相应资质的测绘单位出具；在办理商品房预售及房屋初始预登记时，除提交房屋面积测量报告外，还应提交一份详细的面积计算书；
三、在网上建立楼盘注意事项
楼盘座落：XX区XX新村（路）XX幢（号）
幢号：XX----数值（不要填汉字幢）
楼层：地下：-N
半地下：-0.N
架空层/夹层：+0.N
复式/楼中楼的跃层作为一层
楼层要顺序编号不能跳号、漏号
房号格式：正常层：X0X----{F}{12}
特殊层：X号，且同一层要统一顺序编号
面积：正常层：多个数值以逗号分隔（一层N套则有N个数值）
特殊层：每一特殊层一个数值
所有建面=套内+分摊，且一一对应相等
楼盘应完整准确：所有楼层、房屋均要建入楼盘（包括配套用房、人防等），且用途、性质要正确
四、商品房购房合同备案注意事项:
1、楼盘表及合同内套内面积与分摊面积相加要等于本套建筑面积；
2、备案时应提供个人身份证或相关证件复印件；
3、占有份额可按购房人的选择填写各自占有份额或填写共同共有；
4、购房人为单位的，录入身份证明时要录入代码证或营业执照名称及编号；
5、若购房人需要办理商品房按揭贷款的，签约时要先咨询贷款银行未成年人可否办理商品房按揭贷款；
6、车库、车位应首先满足业主的需要，在本小区房屋售完之前不得将车位、车库出售给非小区业主；
五、办理在建工程抵押登记注意事项
1、在建工程是指尚在建造中的房屋，所以已竣工的或基本竣工的房屋不得办理在建工程抵押；
2、在建工程抵押是指抵押人为取得继续建造资金的贷款而履行担保的行为，所以在建工程不能为其它性质的债权进行担保，只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保；
3、在建工程抵押是指抵押人为取得继续建造资金的贷款而履行担保的行为，所以在建工程抵押人不能作为第三人为他人的贷款进行担保；
4、物业管理用房、会所、人防工程等配套设施不得作为抵押物设定抵押；
5、办理在建工程抵押登记时应按办理商品房预售申请的要求提交楼盘表；
三明市房地产管理处
2007年12月27日