商家：“我们来对了。”
19/共27
4.3行业内的引领地位
➢ 汉街开业后不到半个月，已成为业内认可的新地标。
本地某知名开发商13日出街广告截图 “三分钟抵达楚河汉街”
20/共27
4.4影响力的支称-专业能力之规划设计
依托点——万达商业规划研究院（北京统筹） 由200余名多年专业从事商业设计的设计师组成的规划研究 院，负责万达集团在全国各地所有商业项目的规划设计以 及与酒店公司、文化影视公司的设计对接。 有经验、有学历、有视野、有统筹、有标准。
开发速度 ——借助原有标准化工期模块表，注重产品合力
10年8月
10年12月
11年6月
11年10月 12年2月
4个月 开工
-12.5亿（保证金）
6个月
11年8月
街铺上市/住宅开 工8个
写字楼上市月/酒店开工
10个月
汉街开业
14个月
住宅部分上市Байду номын сангаас万达广场开
工
24个月
写字楼/住宅交付，酒店开业，万达广场开业
住宅：155万
市政配套：76万 教育2万+电影公园8万及 其他66万
12/共27
3.3 产品组合拉动客户量与质
三张牌塑造品牌，提升形象，改变土地属性——占比15-20%
+
+
城市名片 汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头
世界级文化旅游目的地 改造城市形象，带来经济发展机会
万达商用 万达广场+威斯汀+君悦+皇冠假日
15/共27
轻松周转 提升回报
3.5 东沙模式的借力与效果
➢ 汉街项目从拿地到开盘仅10个月，两次开盘销售逾12亿元。
汉街
外街（一期J2，J4段）
开盘时间 2011.6.24
销售价格 5—6万/㎡
套数
58套
面积段 100—400㎡
销售额 6亿
去化率 当日售罄
16/共27
写字楼
写字楼（一期K3段）
开盘时间 2011.8.27
21/共27
4.4影响力的支称-专业能力之商业营运
1.5公里长的街道上，汇集了近200家品牌商家，餐饮、快时尚、书店 、琴行、蜡像馆等文化产业。
依托点——万达商业管理公司（北京统筹）
其中有NIKE、MORGAN、DAZZLE、欧时力、PAGE ONE、卡宾、Cache、星巴克、哈根达斯、麦当 劳、翠华、LAVAZA、Jamica blue、辉哥火锅、汤城小厨、湘鄂情、中森名菜（红馆、澳门街、燕窝 粥）、四季恋、俏丽方、苏荷、法朵、黄记煌、蓉李记、文华书城、迪士尼、KARTELL、Godiva、 Bean bar、BessANGE、Bloves、大芬美术馆等三十余品牌商家在汉街开出中国的旗舰店。
➢开业典礼上
• 省长王国生： “该工程完善城市功能、塑造城市形象、提升城市品位、提高人民群众幸福
指数、增强武汉核心竞争力…。” •市委书记阮成发： “该工程…构造了城市的新中心，…让楚河汉街走向世界，让武汉成为世 界旅游目的地。” •万达集团王健林： “汉街是空前的，更是绝后的。”
5/共27
解读万达东沙项目
象。带来旅游、就业和区域经济发展的机会
9/共27
10/共27
客户
运营
土地
产品
发现东沙模式
3.1 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向
➢内环核心 ➢快速通道 ➢地铁出口
➢旧改城区 ➢两湖连通工程 ➢武昌总部商务区
11/共27
汉街2011
3.2 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅
➢“道听途说”——据公司设计部同事C小姐转述： 行人甲：这里很漂亮，谁做的？万科吗？ 行人乙：万科可做不来，这是万达的。
2/共27页
1.3运用文化元素，接驳城市规划，打造21世纪的清明上河图
由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术 大师联手打造的秀场
屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以 纪念湖北 历史文化名人，提高楚汉文化的影响力
品牌 生意
东沙模式 万达带来的新冲击
武汉公司 2011年10月
2011年9月30日9：18Am 楚河连通东沙，汉街开业
1/共27
1.19.30 楚河连通东湖沙湖，汉街开业
• 细雨濛濛,人流如织。
➢开业日超过10万人，国庆期间客流超200万（人流量最高日达约50万人） ，长假过后仍保持7-8万人/天。
高尚居住区 游艇码头
高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼
宣传项目总建面 340万 摘牌土地总建面 260万
持有公建：39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5 万+剧院2万+万达广场15 万
销售公建：70万 =9栋写字楼46万+汉街4万 +金街5万+住宅底商13万+ 写字楼底商2万
万达广场全国旗舰店
汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店
销售价格 1.6万/㎡
套数
203套
面积段 110-260㎡
销售额 超过6亿
去化率 当日去化90%以上
内街（临楚河段）
出租率
90%
主力店、次主力店： 有9-10个月的免租期， 1-3楼平均月租金约 80-100元/㎡
大型餐饮： 1-3楼平均月租金约为 60-80元/㎡
租金
中小型餐饮： 1-2楼平均月租金约为 120-200元/㎡
武汉总部商务区 提升区域档次和客群
三条产品线充分溢价，提供现金流和利润——占比80-85%
13/共27
产品 商业 写字楼 住宅
面积（万方） 20 45 155
均价（万元/㎡） 4-5 1.8 1.7-2
周围价格（万元/㎡） 2-2.5 1.2 1.3-1.5
品牌价值 100% 50% 20%
3.4 运营的高速度严考核
13年12月
14/共27
3.5 东沙模式的借力与效果 周转与回报 ——依托生意模式，更大力度利用杠杆
自有价值：城市名片塑造能力 带来效益：两湖连通工程地产集团投入
城市界面 改变
自有价值：商业酒店招商能力 带来效益：现金流产品预售条件提前
项目资金 自平衡
自有价值：整体规划能力与愿意代建 带来效益：低地价且地价延期投入
宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万
文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分）
7/共27
2.2联合政府做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙湖连通
8/共27
2.3先做名片——迎合政府与客户，改变土地属性
➢ 开工到开业仅8个月 ➢ 通过城市名片，完善城市功能、改造城市形
22/共27
意见回顾
杜 晶：“楚河汉街将成为一种崭新的商业模式推向全国，成为政府、客户 的茶余饭后”
周卫军：“万达背后的能力值得研究，没有能力的支撑，万达不可能活到今天” 毛大庆：“万达产品的演变过程，其实也是企业品牌发展和业务战略发展的转
变过程。” 刘 军：“万达商业运作能力已经被广泛认可，万科还有很大差距——土地方、
18/共27
4.2客户喜欢，商家追捧，口碑赚足
➢投资者：受追捧，认购权炒到100万/个； ➢商家：品牌审核要通过北京总部，平均租金高达150元/平方米/月仍要排队等； ➢消费者：逛街、购物、看电影休闲首先想到的就是去万达。
武汉人：“我们以后不用总去香港购物淘时尚。”
外地游客：“实在太美了，这里简直如同威尼斯一样。”
楚河上的游船带游客阅读楚汉文化
以楚文化为元素的汉街大戏台
以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影 院及室内过山车
4/共27
1.4省长市长主动剪彩，近千名省部级干部参观
• 辛亥纪念活动路线上，万达独占2/5（市政府出发-经张之洞 公园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用餐） • 连续3周，武汉万达高管没时间接待区局级领导及同行，持 续在接待省长、市长等带来的侨办、与湖北相关的省部级领导 干部，最大干部参观团人数达80人
6/共27
2.1 规划起点高——做航母，而不是一个项目
➢ 武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。 ➢ 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，
号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、 兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。
政府对我们多持审慎怀疑态度。” 张 旭：“对武汉万科品牌和地位威胁最大的对手，唯有万达。”
23/共27
零售： 1-3楼平均月租金约为 200元/㎡
桥下小店：
仅1层，平均月租金 350/㎡（万达对外宣 称的平均租金）
东沙模式的影响力
17/共27
4.1政府支持，更多优质土地资源
➢ 预计带来4万就业、6亿/年持续税收、满足周边200万居民生活需求 ➢ 从开工到开业，万达汉街一直都备受省委、市委领导关照。 ➢ 市、区级干部频繁联系万达高层洽谈合作