浅析房地产开发企业的融资风险及防范【摘要】随着社会经济的快速增长，城市化建设逐步进入到又一个快速发展的阶段，房地产开发便成为其中最为显著的一方面。

然而，房地产开发本身属于高投资、高风险性行业，自其项目的启动阶段至最后的竣工验收，需要注入大量的资金成本，而大量的资金并不是某一个房地产开发企业所能够独立承担的，其需要进行多方面的融资工作。

如何更好的解决房地产企业的融资难问题，提高企业的金融防范性，便成为了房地产企业所亟待解决的问题。

下面本文将对目前房地产企业融资面临的困境进行简单分析，并提出相关的对应策略。

【关键词】房地产；企业融资；困境；对策
一、房地产企业融资发展现状与特征
随着房地产企业数量的不断增加，不但导致其市场竞争的日益激烈，更造成房地产企业在开发融资过程中融资难度加大的现状。

由于目前房地产企业处于一种高投资、高风险性的发展领域内，其建设收益受到多方面因素的影响，加之受到我国传统经济体制的影响，导致房地产企业面临着融资渠道狭小、融资困难的现状。

此外，房地产房源销售不畅而导致的企业资金回笼不到位，贷款金额不能及时填补的问题，随着恶性循环的不断发展，势必将会发生一系列的连锁经济反应，最终迫使企业的倒闭。

目前,我国房地产企业融资的特征主要表现在以下几个方面：1．和其它的贷款相比，规模更大。

银行贷款是房地产投资资金的
主要来源，一定程度上使得房地产企业被动的依赖银行，如果国家的金融政策发生变化，将会给房地产企业带来很大的影响，严重的还会影响到一些房地产企业的生存。

2．房地产信托融资功能进一步得到确认。

随着房地产信托功能的逐步完善，银监会对其做出了积极的肯定，并进行了相应的支持。

3．房地产市场中融入外资的速度加快。

随着房地产行业突飞猛进的发展，海外资金实际投入速度加快，并逐渐发挥出重要的作用。

4．房地产贷款证券化的趋势不断加强。

房地产证券化以债券形式在银行间债券市场发行并流通,对房地产企业融资产生了深远影响。

二、房地产企业融资中存在的风险问题
房地产业已成为国民经济的支柱产业和主导产业，它是一个资金密集型行业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。

房地产开发企业进行房地产开发都要进行项目融资。

房地产项目融资存在巨大风险，特别是对于一些大项目而言，由于项目完成周期长，外部经济环境和内部项目操作中的意外变动都会给项目融资带来极大的风险。

1．政策风险。

产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。

由于国家加强了宏观调控，有可能出台新的宏观调控政策。

因此，建设项目的政策风险较高。

2．市场风险。

由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、投资流动性风险较大。

一旦房地产市场出现拐点，市场恶化，将损失惨重。

目前，市场风险已成为房地产项目融资的主要风险。

3．经营风险。

由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。

一旦该项目经营不善，出现质量问题、事故或意外变故，必然导致企业资金链脆弱，并将对企业产生决定性的影响。

4．财务风险。

财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。

中国房地产公司的负债率高达80%以上，资金贷款利率很高，大部分是银行贷款。

一旦市场恶化，成交量大幅萎缩，企业将亏损，进而引发企业债务危机，后果不堪设想。

三、房地产企业融资防范及发展对策
（一）扩大企业规模, 加强企业内部管理
受到国家宏观调控和政策的影响、限制，房地产行业的融资一般是依靠内部实现的。

行业内部的融资主要方式有两种：联盟和项目合作。

这两种方式既能够融到大量资金，同时也可以有效化解融资风险。

房地产联盟的好处主要表现在两个方面：一是在土地招拍挂环节出现的联盟，通过多家房产地产公司集体进行土地信息收集、分析，做到互相参考，信息共享从而确定某个项目投资的可行性；二是在房地产价格联盟，面对房地产市场的动荡和宏观政策紧逼，很
多房地产商之间组成了价格战线，从而达到维护行业整体利益的目的。

项目合作可以有效的减少利率、资金、政策等带来的冲击，同时还有理由不同的房地产企业之间实现资源互补。

（二）加快完善房地产金融体系, 拓展企业融资渠道
我国已初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系，但仍需深化改革、加快发展。

首先，在产品体系方面，要细分市场，推出服务于不同目的和人群的产品。

其次，在市场体系方面，不仅要有间接金融的信贷市场，也应有直接融资的工具；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，以解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。

同时，住房金融的发展也与资本市场和货币市场密切相关。

第三，在组织体系方面，除了直接向客户提供资金的金融机构外，住房金融市场还应包括与住房建设、交易、消费等有关的机构。

除了拓宽一级市场融资渠道，比如房地产投资信托（reits）、开发项目债券等，还要大力发展二级市场工具。

发展住房抵押贷款资产证券化（mbs）等二级市场工具，可以有效地分散风险。

（三）着重推进r e i t s 投融资方式
房地产信托投资基金（reits）是近一段时期以来内地房地产商比较关注的一种融资方式，因为其具有直接融资的特性因而受到广大房地产商的关注。

房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

简单而
言，reits就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。

这种方式可以实现小资金汇流，起到资金杠杆的作用，通过专业的运作机构和手段来达到直接融资的目的，对于房地产这个短时间资金需求巨大的行业来说，这种融资方式具有不可比拟的实践意义，是当今情况下可行的一个融资途径。

（四）加大股本融资, 实行多元化融资方式
l、股权融资。

股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接进行资金流动，资金供给者作为股东享有对企业控制权的融资方式。

它具有以下几个特点：(1)长期性。

股权融资筹措的资金具有本质上的永久性，无转让到期日，企业不需归还资金。

(2)不可逆性。

企业采用股权融资不需要像股东归还本金，投资人欲收回本金，仍需借助于流通市场进行再次交易。

(3)无负担性。

股权融资方式没有一定的股利负担，企业需要每年对股东进行现金分红，但是股利的支付数目却应视公司的经营需要而定。

2、债务融资。

债务融资是指企业通过举债的方式筹措资金，资金供给者作为债权人会享有到期收回本息的融资方式。

相对于股权融资，它具有以下几个特点：(1)短期性。

债务融资筹集的资金具有严格的时间性，必须到期偿还。

(2)可逆性。

企业采用债务融资方式获取资金，企业有到期还本债主本息的义务。

(3)负担性。

企业采用债务融资方式获取资金，企业需要为这笔债务支付利息，从而对企业形成的固定的负担。

3、内部融资。

即企业员工将自己的储蓄(留存盈利和折旧)转化为企业投资的过程。

从本质上来说，内部融资不需要实际对外支付利息或股息，不会减少企业的现金流量；同时由于资金来源于企业内部，不发生融资费用，使内部融资的成本远低于其他融资。

（1）风险小。

内部融资成本较低、风险最小、使用灵活自主。

以内部融资为主要融
资方式的企业可以有效控制财务风险，保持稳健的财务状况。

（2）负债比率尤其是高风险债务比率的提高会加大企业的财务风险和
破产风险。

（3）企业的股权融资偏好易导致资金使用效率降低，一些公司将筹集的股权资金投向自身并不熟悉且投资收益率并不高
的项目，有的上市公司甚至随意改变其招股说明书上的资金用途，并且并不能保证改变用途后的资金使用的获利能力。

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