阳光工业区集中了众多加工制造企业， 包括家具、竹木制品、中医、包装、喷 塑、五金、4S店等等，更有安吉50强部 分企业。
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地上 8.7万方
商业 2.9万方 办公 5.8万方
地下 2.2万方
项目共11万方，容积率2.69，主要产品为商铺和酒店式公寓（40-80m2）， 在区域内无同类竞品。
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备注：安吉县城镇居民人均可支配收入达到19200元， 19200元≈3093美元。
800~1000美元
1000~4000美元
4000~8000美元
8000~20000美元
启动期
快速发展期
稳定发展期
减缓发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善 需求兼有
快速发展 以数量为主
兼顾质量
改善需求为主 改善需求为主
广告语
给点阳光就灿烂
案名 阳光里
备选案名 玩美社区＼You+社区
人靠衣装 佛靠金装
Part 4.全新包装
纸上得来终觉浅 绝知此事要躬行
Part 5.行动为上
定价测算
酒店式 住宅
同类测算法
周边青青家园住宅6365元/m2，以89平米估 算，总价约为56W。 本案部分无产权，均价应低于普通住宅， 加上小户型低总价，增强竞争力。
营销策略
①购物袋：印制数万个项目案名及推广用语的塑料袋/购物袋/内置项 目单张，送赠项目周边超市/便利店，在开盘期间，肯定有所斩获
②小礼品：售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量 生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉， 小袋香米/不求来客都买 楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和
营销策略
现场活动： ①以持续性的主题串联周末暖场活动 ②在重大营销节点（开工、接待中心开放、开盘）组织大型活动。
营销策略
占位 思路1
营销策略 思路1：占位，树立旗帜
项目为区域独一无二产品，投资性客群需要抢夺长三角范围内客户，必须在 激烈的竞争中占有自己的市场地位和影响力。 因此，要树立项目在安吉的地位，并通过事件营销、媒体炒作扩大影响力。
平稳发展 以质量为主
缓慢发展 综合发展型
安吉人口约46万，农村人口占多数，非 农业人口只有8.9万人。流动人口约10 万。
安吉人口整体消费力尚可， 2014年外 地人在安吉购房面积总量达到8.38万平 方米（621套），同比上升89.16%。外 地投资进驻增加。
市场
销量冰火两重天
2014年销售量比去年上升19.81%。 NO.1楼盘一年卖出716套，也有楼盘 出现了“卖不出去”、“资金严重短 缺”等状况。
与工业园区内知名企业众筹自建酒店，改变传 统消费模式，自家生意，自家人做原则。
与旅行社合作，分享旅游红利，安排住宿至此。
产品塑造
挑空大堂
空中酒吧 宴会厅
产品塑造
第二步 投其所好
产品塑造
4#
5#
3#
1#
2#
阳光 工业
区
在什么山头唱什么歌
2#业态布局
学
校 ？业态
产品塑造
综合体业态组合悄然变化
儿童业态
客流的稳定剂：具备目的性强、持续 性高、连带消费多等特点
产品塑造
体验式综合体需要餐饮与儿童业态两者驱动！
产品塑造-餐饮
产品塑造-儿童业态
产品塑造
第三步 偷梁换柱
产品塑造 4#
3# 1#
3#、4#、5#所有酒店式住宅，先租后卖。
5#
1-2F：5年40%回报率，图纸卖出后以商铺形式出租， 统一进行休闲服饰主题业态（包括服装、鞋包、百 货等）规划，炒热区域商业气氛。
多重利好为购房“减压”
2014年，湖州周边县区销量持续下降， 安吉上升了19.81%。一是政府对楼市 的“松绑”政策影响，二是安吉休闲 旅游度假产业的发展。
开发减缓，存量下降
2014年全县土地供应量同比下降 53.29%，新开工面积86.59万平方米， 同比下降45.97%。
薄利吸引购房者入市
普通住宅每平方米5000元以下的房价 已无法保本。安吉住宅均价60007000元。
事件营销
营销策略
①高速路口醒目位置设置高炮
②城市及周边乡镇主干道：过街条幅、高炮、道旗、 灯杆旗、楼体广告等
营销策略
③单页、海报、电梯轿厢广告
④公交车广告、乡镇巡游车
营销策略
抢客 思路2
营销策略 思路2：抢客，圈地插旗
从自用性客群和投资性客群角度出发，自用性客群主要来自周边企业以及乡 镇进程，投资性客群主要来自长三角区域。 因此，要牢牢抓住客户的不同心理，增强共鸣。
休闲旅游文化产业项目的纷纷落户，使安 吉成为一块热土，来安吉游玩、来安吉居 住、来安吉创业，将成为许多外地人的追 求。
经济
联合国粮农组织恩格尔系数标准
59%以上
50%-59%
贫困
温饱
安吉GDP逐年变化趋势
40%-50% 小康
安吉为32.9% 30%-40% 富裕
低于30% 最富裕
经济
人均收入发展水平
小结
旅游业带动房地产发展，整体潜力巨大，但仍存在去化压力，供过于求。 本地消费以刚需为主，改善型需求逐渐增长，外地人置业增加。 排屋、别墅项目成为市场特色，占一半份额，房价具有一定升值空间。
大势当前 且看庖丁解牛
Part 2.寻找契机
项目扫描
项目地处安吉县龙墩路西侧，雾山寺路 北侧。（在建的青青家园东侧），位于 城北阳光工业区内。
成本测算法
拿地成本约800元/m2，每平方米的工程综合造 价2500元，酒店式住宅略低，建议精装修拎 包入住增强产品客群适应性 ，装修成本1000 元/m2，建议均价4500-5000元/m2。
商铺
低开聚人气，高走谋利润，可与周边商铺价格持平。
营销策略
主打序列：小户型-性价比-精装修-投资理财
媒体选择：以互联网传播投放为主（其中以手机端传播为主力），在示范区开 放期辅以短期打包户外、电台、以及电梯轿厢等社区看板密集投放。
还没玩过瘾呢，就老了
鸭梨 工作不好不坏
岁月是把杀猪刀啊~~ 物价失控而收入没失控
时间过的太TM快
无力感
为什么我不是90后00后
想要享受，但是不得不拼搏
一直以来，都是没钱
亲情 买不起奢侈品看不上路边摊
生活虽然很累， 还是要好好活着
想生孩子不敢生怕养不起
不上不下 想离开，但是又不知道去哪 游离状态 尽可能的多关心父母，及时表达爱
灵活多样
销售策略 · 推广活劢
夜间营 销 · 立 体 营销 圈层营 销 · 全 民 营销
Opportunity 机会
O1.安吉市场中小户型可售房源较少，且无竞品； O2.地块附近企业职工消费潜力旺盛； O3.城镇化进程对住房消费心理的冲击。
Threat 威胁
T1.距离市区较远，减小了目标客群的受众面； T2.周边高压电的置业考虑。
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
小结 本案产品和位置上无特别突出的卖点可提炼。 抓住“一个中心 两个关键点”
③微博/微信活动：年轻人使用手机 较多，可以制造话题营销、销售信 息释放，通过微信抽奖、聚客、推 送已经成为时下最有效的方式之一。
营销策略
④电影下乡：组织电影巡回放映活动，片头前可 加播广告，放映前派发单张。
营销策略
深挖 思路3
营销策略
思路3：深挖，做好渠道
羊群效应：老带新在县城尤其有效，抓住老客户的心（奖金、礼品、感情） ，会带来意外的惊喜。 拔萝卜：适当公务员攻关，尽量提供团购优惠，入住比例最好在 20%左右， 造成错觉，与这些公务 员同住，有诸多利好因素，比如安全、身份、圈子等特征 客户资源：利用好物业、员工、电商、中介、社团、工会、商会等资源，并与旅游网站、团购网站 等资源跨界合作。
产品全案策划
战者，以正合，以奇胜。
——《孙子兵法》
传播是风
策略是舵
品牌是帆 产品是舟
顾客是水
Part 1.突破迷局
目
Part 2.寻找契机
Part 3.主题探寻
录
Part 4.全新包装
Part 5.行动为上
Part 1.突破迷局
地理
安吉县，地处浙江西北部，湖州市辖县之 一，北靠天目山，面向沪宁杭。 三大特色产业“竹业、茶业和椅业”构成 安吉的三张名片。 休闲旅游篷勃发展，被评为中国最佳生态 旅游县。
传播渠道
做足“前戏”再开盘
如果由之江国际来负责操盘 我们将派出强大阵容
强强联合 绝对震撼
传播渠道
大客户组
现场组
之江营销团队架构 总负责：陈瑞阳
外拓组
异地推广组
策略支持：罗芳草
call客组
后期组
10 2 5 2
4
2
主 管 ： 唐 为 民
拓 客 助 理 名
案 场 主 管 ： 高 婷
销 售 人 员
主 管 ： 谢
地处长三角经济圈的几何中心，杭州都市经济 圈重要的西北节点，自然资源得天独厚，是长 三角最具投资价值县之一。
交通
交通畅达，以安吉为中心构筑与上海、杭州、南京、宁波、苏州等周边大城市的3 小时经济交通圈，即将迎来“高铁时代”。
旅游
自然资源：中国大竹海、黄浦江源龙王山、 灵峰寺和竹博园景区等
旅游资源：新开发的hello Kitty乐园， 正在兴建的戛纳小镇，安吉影视产业园等 等。
国内购物 中心新兴
时期
商业逐步发 展，消费者 品牌意识日
趋先烈
快时尚+集合店
带动时尚人群的主要引力：为购物中 心提供持续的时尚客群
传统百货/超市+院线
百货由于面积大、品牌多、品 类全、促销力度等特点成为购 物中心主力店，加上影院这种 目的性消费业态，成为购物中 心一首一尾的集客利器。