Keywords : supermarket ;choose address factor ;appraisal system
大型综合超市与人们现实生活愈来愈密切 ,从 总体上分析 ,大型综合超市占零售业的主力地位 ,有 着诱人的前景 ,但目前有来自业内和业外的双重竞 争和挑战 ,如何应对机遇和威胁 ,特别是科学选址成 为当前的一个主题 。
LU Feng - biao ( Shanghai Trade & Trust Business Association ,Shanghai 200435 ,China )
Abstract : This text takes the large comprehensive supermarket as a research object ,adopt some concrete methods , for example ,on - the - spot investigation and cultural checking heritage etc. Undertaking the theory of the address deci2 sion about retailing store ,from the commerce characters and cost angle of the large supermarket ,we try to show many fac2 tors about how to choose the address ,and research these factors one by one.
第 6 卷 第 4 期 山东商业职业技术学院学报 Vol. 6 No. 4 2006 年 8 月 Journal of Shandong Institute of Commerce and Technology Aug. 2006
一 、选址研究的意义 众所周知 ,选址是关系到零售门店成功的关键 因素之一 。商业行家的至理名言是 :零售业成功的 第一条件是选址 ,第二条件是选址 ,第三条件还是选 址 。有人说 “: 大型综合超市的商圈立地对开店成败 的影响力至少占 70 %以上 。”因为它对商店的经营 效果产生重要影响 。
选址的重要性有以下几点 : (一) 顾客选择商店购物时 ,商店的位置是其考 虑的重要因素 。 (二) 大型综合超市店址的决定是一个重大的长 期的投资保证 。 (三) 店址的选择会影响到商店的经营活动 。 (四) 商店的位置可带来竞争优势 ,占据优势位 置的商店可借此扩大其他竞争者不易模仿的战略优 势 。同时 ,店铺的空间位置也是形成差别化甚至垄 断经营的重要条件 。 由此可见 ,选址在大型综合超市的日常经营中 的地位是多么的举足轻重 。
收稿日期 : 2006 - 03 - 01 作者简介 : 陆凤标 (1971 - ) ,男 ,江苏启东人 ,上海贸易信托商业行业协会秘书长 ,经济师 ,硕士 。
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二 、选址因素分析 根据大型综合超市这一商业业态的基本特征 、 目标客户 、物流配送等可从以下方面进行选址因素 分析 。 (一) 区域市场选址因素分析 实施跨地区经营战略的大型综合超市 ,商场选 址应从较大区域的地理与环境分析 。可以比较分析 各省 、市 、县 ,或者是城市中的区域 ,也可根据自然地 理 、行政区划等进行区别分析 ,目的是找出最有吸引 力的市场 ,将综合超市开设在最有吸引力的地方 。 区域市场市场调查应包括 : 1. 区域类型 判断是工业区域市场还是商业区域市场 (这一 点也可从人均零售面积多少来比较) ? 是中心区域 市场还是城市的副中心商业地带 ? 是历史老城厢还 是新兴开发区 ? 从大的方面来讲 ,可以是几类城市 , 或者几类地区 。 2. 区域经济及建设的发展状况 大型综合超市受宏观经济的影响 ,其主要宏观 经济指标有 :区域 GDP 及一般的经济状况 。要了解 区域市场经济情况及设施的种类 、数目 、规模 、分布 状况等 ,对选址是很有意义的 。 3. 整体交通条件 在区域市场条件中 ,对店铺选址影响最直接的 因素是交通条件 ,包括区域市场区域间的交通条件 、 区域内的交通条件等 。 4. 区域规划 因为大型综合超市是一项重大的投资项目 ,因 此如果对城市的 5 年或 10 年建设规划不熟悉的话 , 有可能会导致灾难性的后果 。政府对于附近人口及 分布的规划对大型综合超市的有利程度 、政府对附 近产业规划对大型综合超市有利程度 、政府规划 (如 街道开发计划 、道路拓宽计划 、高速公路建设计划 、 区域开发规划等) 的清晰稳定程度是应当考虑的重 要因素 。 5. 劳动力保障 大型综合超市是属劳动密集型行业 ,就业率能 影响受雇售货员和管理层的素质和数量 ,进一步影 响顾客的购买倾向 、运营质量 、运营费用 。 6. 相关的法规 本地区是否对综合超市有特别的税收政策 ;注 册资金上限制 ;营业执照审批是否有前置条件 ;营业 时间限制 ;最低工资法 ;营业面积限制等等 。
关键词 : 大型综合超市 ;选址因素 ;评价体系 中图分类号 : F721. 7 文献标识码 : A 文章编号 : 1671 - 4385 (2006) 04 - 0017 - 04
A Study of the Appraisal System for the
Large Comprehensive Supermarket
备选址上进行零售开发 (如果是非商业开发用地 ,需 要考虑改变用地性质的可能性) 和基础设施是否可 以达到开设大型综合超市的要求 (可否正常供暖 ,通 水 、通电 、通电话) 。
(三) 备选址经济状况评估 对于一块符合区位选择的备用地是否适合大型 综合超市的开发 ,需要对备用地的经济状况进行综 合分析 。关键要分析 : (1) 租金 。租金是投资中的 比例大的金额 ,每个会计年度都会发生 ,是盈亏点重 要变量 ,应认真对待 。(2) 租金缴付方式 。(3) 租赁 期 。由大型综合超市投入资金比较大 ,其投资回收 期也比较长 ,所以应当租赁期至少 5 年 。(4) 建筑物 的改建费 。 (四) 区位分析 (交通便利性即交通易达性分析) 大型综合超市交通可达性最佳的实质是 :所有购 物出行者到达中心的出行时间总和最小 。依据格伦的 观点 ,从不同的地方来到大型综合超市需要花费的时 间一般是 12～15 分钟 ,最多不能超过 25 分钟。 主要考察 :距公交车站距离 (距备选址 200 米以 内为上佳) ,及其提供班车的线路和条数 。 (五) 选地经营面积 (或者规模) 综合超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正 比 。根据《中华人民共和国国家标准零售业态分 类》、结合上海零售商业实际情况和《上海市商业零 售业态规范》,大型综合超市营业面积在 5000 平方 米以上 。 (六) 潜在商业价值评估 潜在商业价值评估是指对拟选开业的商场位置 的未来商业发展潜力的分析与评价 。评价商场位置 的优劣时 ,既要分析现时的情况 ,又要对未来的商业 价值进行评估 。 (七) 商业的生态圈 与周边商业类型是否相容 。 (八) 效益分析预估 最后一道工序是对店铺的未来效益进行预估 。 从收入与费用情况看利润空间的大小 。 四 、选址评价体系表 通过上述分析 ,我们进行分类和归纳 ,采用德尔 斐法进行最后的确认 (作者选取 10 名业内人士进行 3 次征询而成 ,每次剔除 2 名以上专家否决的因素 , 增加 2 名以上专家提出的因素) ,形成如下评价体系 (见表 1) :
连锁经营
大型综合超市选址评价体系构建
陆凤标
( 上海贸易信托商业行业协会 ,上海 200435 )
摘 要 : 大型综合超市是近几年我国应运而生的迅猛发展的一种商业业态 。国内零售业业内人士都意识 到 ,只有大型综合超市的选址做到科学 、合理 、正确 ,才能在竞争中立于不败之地 。从大型综合超市的商业特征和 效益成本角度出发 ,列出诸多选址因素 ,对影响大型综合超市所有影响因子进行逐一分析 。旨在提出一套大型综 合超市选址因素评价体系 ,以期提高选址工作的科学性 。
的威胁并加以有效利用 。所有竞争者的优势与弱点 的分析 ,竞争的短期与长期变动 ,上述内容影响商店 的规模和经营手段 。要考察同一地段同类商店的经 营业绩的情况 (营业额) 、经营能力 、规模 、商品的价 格水平等 。
三 、具体地点的因素分析 (一) 客流量分析 一般在评估客流条件时 ,首先测定经过该地点 行人的流量 ,这是未来商店的客流量 。其次 ,上下车 客人数 ,其调查重点为 :各站上下车乘客人数每日均 值 。此外 ,附近人口集聚区域是企业选择立地的调 查重点 ,它是客流的重要来源 。 (二) 场地条件 场地条件就是备选址的场地特点 。场地条件我 们可以从场地可视性 、场地适用性和场地的可获得 性三个方面进行解析其特点 。 1. 场地的可视性分析就是地形特点分析 ,即地 理位置细分的策略 。主要从以下几方面进行细分 : ①大型综合超市备选址的店面可见性 主要选 择能见度高的地点 。 ②广告位 要选择有广告空间 的店面 。店侧及店前可发布 (安装) 至少 100 平方米 以上的广告牌 。 ③商场备选址与道路的关联度 备 选址与道路的关联度对商店位置的选择的主要影响 表现在 :方位情况 ,走向情况 ,交叉路口情况 。 2. 备选址的适用性即备选址的物理状况 适用性是对备选址自行车 、汽车停车条件 、货品 运输条件是否合格进行实地调查 ,考察其出入方便 否 ? 面积大小 ? 设施是否符合标准 ? 此外 ,备选地还要求平整性、可进入性、形状 (用地 必须完整 ,适合大型综合超市的开发) 、周围情况等。 3. 备选址可获得性 备选址可获得性指开发商是否能够控制或者获 得用地使用权 (物业产权是否清晰) ,是否允计在被
具体因素 : 1. 竞争者的地理位置和数量 应充分考虑在服务半径内同级别其他大型综合
超市或相近零售业态的数量和位置 。 2. 商圈内营业面积饱和程度 在选址时 ,要分析店址附近地区的零售业集中程
度和发展情况 ,主要依据是人均零售面积的饱和度。 3. 竞争者竞争能力分析 竞争分析是考虑如何充分应对商圈内竞争对手