浅谈开发合同管理在房地产成本核算中的重要作用
摘要：近年来，随着房地产企业在我国的迅速发展，房地产企业的成本管理也由原来的传统观念转变为现代理念。但是，随着我国对房地产业出台的一系列调控政策，受到物价上涨、行业竞争等诸多因素的影响，房地产企业的开发成本越来越高，压力也越来越大，房地产企业的成本管理面临着新的挑战。在这样的背景下，房地产企业对开发合同的管理在成本核算中起着重要的作用。
关键词：开发合同管理房地产企业成本核算，作用
我国房地产业起步较晚，经过三十多年的发展，目前已经基本初具规模，并在我国国民经济中占有支柱产业的地位。我国房地产的发展主要经历了1978年—1991年的萌芽阶段，1991年—1999年的探索阶段，1999年—2007年的快速发展阶段，2008年至今，房地产业已经进入了全面的调整阶段。随着我国宏观调控政策的出台，我国房地产业正在逐步向着稳定方向发展。房地产业的发展使项目成本管理的理念逐渐深入企业管理中。但是，受到诸多因素的影响，房地产企业的成本管理工作面临着诸多挑战。
房地产企业的项目开发合同主要包括施工合同、分包合同、租赁合同、买卖合同、借款合同等的订立、履行、终止、变更、解决争议等内容。房地产企业的每个楼盘在开发过程中，施工的进度、施工质量、施工成本是决定企业资金回笼速度及企业获利空间的最大因素。目前，我国很多房地产企业在项目开发过程中普遍存在着合同履行意识不强、项目合同的管理水平较低、开发合同管理机制不
健全等问题。可见，条房地产产企业的项目开发合同管理水平是十分必要的。
一、房地产企业成本核算的基本特征
房地产企业的基本成本主要是指房地产企业以产品开发为成本
核算对象，以正常的生产经营活动为前提的，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格来计算的实际应用成本。房地产企业的成本一般包括开发成本和开发费用两大类，例如：地价款、拆迁补偿款、基础设施费、前期工程费、园林环境设施费，建筑安装费、开发间接费、配套设施费、预备费、销售费用、管理费用、财务费用等。由于房地产企业的施工特征决定了房地产企业的成本具有如下特征：
（一）房地产企业成本具有大额性特征
房地产项目不仅具有庞大的提醒，其成本造假更是昂贵，小型建筑项目只有数百万，数千万，但是大型住宅小区等城市综合体项目可达到数百亿。巨大额的工程项目成本关系到各方面的经济利益，同时也对我国的宏观经济产生重大影响，这充分体现了房地产企业成本管理的特殊重要地位。
（二）房地产企业的成本具有差异性和个别性
每项房地产企业的都具有特殊的功能和用途，规模也不完全相同，因此，每项工程在造型、空间的分割、结构、内外的装修、设备的配置等方面都有鸡腿的要求，因此，每项工程都具有差异性和个别性。房地产产品的差异性决定了房地产成本的个别差异性。
（三）房地产企业的成本具有动态性
每项房地产工程项目从开始决策生产到竣工并交付使用，存在一个较长的生产建设周期，由于生产周期长，其中存在很多不确定因素，在建设施工预期中，将会出现许多影响房地产成本核算的不可控因素。例如：设备材料的价格随着市场而发生波动、设计的变更、工人工资标准的变化、银行贷款利率的变化、汇率的变化等。这些变化必将引起房地产成本的变动。因此，房地产成本在整个建设期内都处于不确定状态，所以，只有当施工的工程完全竣工才能准确的得出工程项目的实际成本。
（四）房地产企业成本具有层次性
房地产企业项目的层次性决定了房地产企业成本的层次性。每项工程建设项目都包含着众多能够充分发挥其独立设计效能的单相
工程，例如：毛坯房、经济适用房、精装房、酒店式公寓、廉租房等。而每个层次又包含着对应的开发成本和开发费用，因此，房地产企业的成本具有较强的层次性。
二、房地产企业开发合同管理现状
在房地产企业的工程项目建设与管理中，合同管理始终贯穿其中，这不仅是房地产企业项目施工的质量保证，也是对工程质量、工程成本、工程进度的重要控制手段，更是防范风险的有效方法之一。很多房地产企业虽然在合同的标准化、合同的管理制度方面做出了很多成绩，但依旧存在着一些突出问题。
（一）开发合同管理与目标成本管理存在着脱节
很多房地产公司在项目的开发过程中，没有将合同管理与目标成本挂钩，并没有充分的考虑在合同履行的过程中可能发生的各种费用，只是简单地认为只要合同的金额低于目标成本就可以了，因此，直至项目竣工结算时才发现结算成本超过了目标成本。
（二）缺乏对开发合同的动态化管理
合同管理是房地产企业工程项目管理的核心内容，二合同管理的核心则是变更和索赔管理。长期以来，很多房地产企业在法律观念和合同意识上的淡薄思想，使得房地产企业的合同管理并未真正融入到工程项目管理的各个环节当中。而对于工程施工过程中的变更的及时结算并不重视，更没有预估，而对于出现的合同的索赔与反索赔的认识不足，。很多房地产企业基本都是对施工单位提出的变更及索赔无条件接受，最终引发的结果是：合同的结算金额比原来合同的金额高出50%。
三、开发合同管理在房地产企业成本核算中的作用
（一）开发合同的管理将对房地产企业的成本核算起着决定性作用
合同的内容明确的对工程任务的相关各种问题有着具体的规定。例如：开发合同中将工程所涉及的生产材料、设备供应、设备运输、各专业设计和施工的分工协作关系等作出了具体规定。开发合同还确定了项目的组织关系，并对参与项目的各方面的经济利益管理、工作分配情况等做出了明确规定，这将直接影响到整个项目的管理过程。可见，房地产企业的工程项目中的各种要素都在合同中作出
了明确的规范与约定，对整个施工过程中的各要素进行了管理。成本决定着房地产企业最终的经济利益，因此，成本管理的效果将直接影响到房地产企业的经济效益。而在房地产企业的项目管理中，我们只要将关注点放在合同管理和成本管理两个因素上就可以了。重视合同管理与成本管理的关系，关注合同管理对成本管理的促进作用，全面提高房地产企业的项目管理水平，提高企业的经济效益。（二）合同管理中包含成本管理的因素
这主要是由于，一方面在合同的内容中明确的规定了各种价格，为房地产企业的利润提供了一定的空间。另一方面，合同管理的效果将直接影响到施工成本的高低。这两点充分的说明，在合同管理中必须树立起较强的成本意识。例如：在投标和签订开发合同时，必须要灵活的使用谈判技巧，并确定合同的的价格，为企业的利润拓展更大的空间。在履行合同的过程中，必须充分的利用合同的管理办法来降低在房地产施工中发生的各项消耗，保证将施工中的各部分费用控制在合理的范围内。在工程竣工阶段，必须要以合同为依据做好索赔工作，以法律的武器维护自己的合法权益。
（三）合同管理是成本管理的核心内容
房地产企业的各项目一般都是点多、面广、周期长，因此，开发合同所涉及的范围较宽、内容复杂、金额巨大。通过对合同的有效管理能够落实个项目的具体目标和计划，将开发项目的成本、工期、质量等进行有机的统一与结合。房地产企业的项目管理对合同管理提出了严格的管理要求，无论是在设计、施工，还是项目的运营方