考点一买卖合同

一、买卖合同

是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

法律特征

1、一方转移标的物的所有权，另一方支付价款的合同

2、最典型的双务、有偿合同

3、诺成性合同

4、通常为不要式合同

二、交付

交付标的物并转移标的物的所有权

交付的认定：交付即转移占有

现实交付——即时／送货／提货

直接占有的移转，指在约定的交付地点，当事人基于移转直接占有的合意，将直接占有由一方移转给另一方。

观念交付——又称拟制交付、象征交付出卖人并不实际转移占有，而是将对标的物占有的权利转移给买受人，以代替实物交付

指定交付——指当事人在移转或者设立动产物权时，如果该动产由第三人直接占有，负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求权让与相对人，使相对人取得间接占有，代替实际交付。

占有改定——以间接占有以代替直接占有

占有改定说白了，就是发生了“两件事”：第一件事，甲向乙履行买卖合同中的交付义务；第二件事，甲、乙之间又订立了一个借用合同，借用的标的物就是已经出卖的标的物。（占有改定之日为交付之日）

简易交付——指在动产物权转让或设立前，如果权利人已经直接占有了该动产，从具有交付的合意，视为交付。

货交第一承运人时视为交付——《合同法》第141条的规定，在买卖合同中，如果当事人“没有约定交付地点”又不能协商确定的，如果货物“需要运输”的，则出卖人将标的物交付第一承运人时，即在出卖人和买受人之间完成了现实交付。

三、风险负担

除法定或约定外，采取交付主义。

第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

第一百四十四条出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

第一百四十五条当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

第一百四十六条出卖人按照约定或者依照本法第一百四十一条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

第一百四十七条出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

第一百四十八条因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第一百四十九条标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

《商品房买卖合同解释》

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

深度理解

（1）买卖标的物的毁损、灭失发生于合同生效之后，消灭之前。若买卖合同无效、不成立，应按照《物权法》第244条或其他规则处理，不是买卖合同风险负担的问题。

（2）买卖标的物的毁损、灭失“不可归责于”双方当事人。

·主要指由于不可抗力、意外事件、第三人的原因毁损、灭失。

·如果合同当事人对标的物毁损、灭失具有过错，则不属于风险负担问题，应当按违约责任或侵权责任处理

四、特种买卖

１．分期付款买卖

分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同

出卖人解除合同的可以要求支付该标的物的使用费

２．样品买卖

合同法168条:

凭样品买卖的当事人应当封存样品,并可以对样品质量予以说明.出卖人交付的标的物应当与样品及说明的质量相同

合同法169条:

凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的,即使交付的标的物与样品相同,出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同的通常标准.

３．试用买卖

合同法170条:

试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或约定不明确，依照61条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。

合同法171条:

试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期届满，买受人对是否购买标的物未做表示的，视为购买。

４．招标、投标买卖

５．拍卖

考点二租赁合同

一、不定期租赁

视为不定期租赁的情况：1、合同没有约定、或约定不明确，视为不定期租赁（232条）

2、租期在6个月以上未采用书面形式（215条）

3、期限届满，默式续租（236条）

二、转租

合法转租：

①须经出租人同意。出租人同意的意思表示，可明作出，也可默示作出；可事前同意，也可事后同意（即追认）；既可以向承租人表示，也可以向第三人表示。

②出租人同意转租的推定。《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定为同意转租。该转租合同有效。出租人不得以此主张转租合同无效或者主张解除租赁合同。

③超期转租未经出租人同意的，超期部分的转租合同无效。《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定，在合法转租中，转租期限超过承租人剩余租赁期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效。

④次承租人的代位清偿请求权。《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。据此，如果承租人经催告后未在合理期间支付租金，出租人解除与承租人间的租赁合同后，就有权基于所有权请求次承租人向自己返还租赁物。

非法转租：

①非法转租合同无效。《城镇房屋租赁合同》将非法转租合同定性为无效合同，主要是为了审理案件的方便，此外还考虑到了租赁合同强调当事人的信赖关系

②出租人取得法定解除权。该法定解除权的除斥期间为6个月。出租人应自知道或者应当知道非法转租之日起6个月内行使解除权，否则解除权消灭。

③擅自出租他人之物

④不当得利

⑤返还原物请求权