本案项目西区产品较为一致，规划为高档会所区域，总共为211套，建 筑面积为23190M2，主力户型以80-200M2/套，基本底层层高4.5米。
开元旅业集团在“前期商街只租不售”策略的基础上，还将全面整合其 专业商业运作团队和五星级酒店的管理优势，以国际化、商业化、专业化的 经营理念，对商街进行统一招商、统一营销、统一物管，并实现商业信息的 共享。
项目东区--为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能遗体的超大规模商 业街配套； 学校：德清电大、千秋外国语学校、德清二中、武康小学、英溪小学、 机关幼儿园； 医院：德清人民医院50米左右； 交通：宣杭铁路、杭宁高速公路、104国道、09国道、京杭运河 景区：莫干山景区、下渚湖等 等等。
杭州后街（西区）-长三角高品质主题“私人会所”群落
杭州后街（西区）-长三角高品质主题“私人会所”群落
杭州后街--项目SWOT分析
Strength优势
• 本项目由开元重新开发运营，开发商实力雄厚，给买家充足信心； • 项目位于德清新城区中轴线，地段优势明显； • 项目内有余英河穿流而过，且建筑较具特色，内部景观已经成型，景 观资源丰富； • 布局呈街区状，易于形成商业人流并延长逗留时间，商家之间易形成 互动； • 交通主干道； • 周边道路通达，便于出行，通过高速或国道能与杭州、湖州形成1小时 商业消费圈，有利于吸引两地客群； • 邻近莫干山和下渚湖景区，且处于两景区与外界沟通的必经之地，易 与吸引旅游客群的消费； • 准现房销售，增加买方信心； • 户型可供多样选择；
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Ⅰ.3项目SWOT分析
开元德清杭州后街项目（余英坊商业街），位于德清城市中心，总占地 20公顷，商业面积约10万平方米。目前以中兴北路为界，自然形成东西两区。 其中东区物业类型相对丰富，包括若干单体上千平米的建筑，现阶段以招商 为主，日后以带租约销售形式操作，目前意向商家主要有经济型酒店、餐饮、 夜总会配套服务等。
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杭州后街--项目SWOT分析
Threat威胁 • 国家对房地产市场宏观调控政策带来的消极影响； • 过高估计市场行情，定价需谨慎；
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Ⅰ.4项目周边配套状况
根据市政规划，杭州后街（余英坊商业街）附近将成为未来德 清的经济中心、政治中心、金融中心，大量的政务、商务活动将会带 来对餐饮、社交场所的极大需求
营销策划总案
盛世伟业
杭州后街（西区）-长三角高品质主题“私人会所”群落
目录
项目市场定位
市场分析
销售策略建议
传播推广策略
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市场分析
区域市场分析、定向市场分析、项目分析、项目周边配套状况
项目市场定位
市场定位、客群定位、产品定位、 产品优化建议
项目营销策略
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杭州后街--项目SWOT分析
Weakness劣势 • 项目规模相对德清而言过大，本地需求不足，过多依赖与 外地市场的拓展； • 当地客群的消费水平及市场容量有限，消费习惯仍待培育； • 配套设施仍然不成熟，尚须时日； • 小户景观绿化不足，有待加强，建筑人为破损严重；
名山湿地、休闲德清 ，“开放带动、接轨沪杭” 政策实施，新市政中心的建设， 沿千秋路的 中心规划，各大房地产项目的不断入驻，势必带动德清当地的经济的快速发 展，城区规划现状日渐成熟，面貌全然一新，杭州后花园生活趋势日渐显著。
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Ⅰ.2定向市场分析
• 40分钟的经济圈，德清楼市价值越来越受关注； • 德清区域优势明显，交通比桐庐、良渚、富阳、临安更加便利； • 德清房价一直维持在中低水平，是目前杭州周遍的价格“洼地之 一”； • 得天独厚的自然生态资源（莫干山、下渚湖）； • 未来价值潜力巨大； •区域房地产项目集中放量，区域市场竞争激烈； •做为新城市中心的一部分，在规划发展和房地产发展都有其特殊的一 面，借助德清新行政中心落成的这一东风，使规划、配套、环境等方 面得到更大的改善。
杭州后街（西区）-长三角高品质主题“私人会所tunity机会
• 单套面积较小，且处于城市中心，市场上同类产品少，产 品功能和客群挖掘有一定空间； • 杭州整体房价与德清有相当大的差距，有利于挖掘价差空 间带来的客群； • 通过国道往来德清的杭州客户无需缴纳过路费，且与杭州 市中心距离不足1小时车程，有利于吸引杭州购买客群和消 费客群；
营销总思考、项目价值体系提炼、阶段营销推广策略
传播推广策略
整合传播策略、媒介的组合策略、媒体预算分配、主诉求点、 营销推广排期
杭州后街（西区）-长三角高品质主题“私人会所”群落
Ⅰ 市场分析
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Ⅰ、1区域市场分析
德清，位于浙北杭嘉湖平原。东邻桐乡，南毗杭州余杭区，西界安吉，北接湖州。东西长54.75公 里，南北宽29.75公里，面积947.93平方公里，属太湖流域长江三角洲经济区。人口423402人，有汉、 畲、回、满等7个民族。辖13个乡镇，县城武康镇。地势自西向东倾斜。西部为天目山余脉，群山连绵， 林木葱郁，主要有中外闻名的旅游、避暑胜地莫干山等，区内以早园竹、毛竹生产为主。东部为平原 水乡，河渠似网，鱼塘棋布，为全县粮食、蚕茧、淡水鱼、畜禽的主要产区。中部为丘陵、平原区， 主产粮、畜、林、茶。全县以粮桑生产为主，林、牧、副、渔全面发展。德清交通便利，通信发达， 商品流通快捷。宣（宣城）杭（杭州）铁路、104国道、杭（杭州）宁（南京）高速公路穿境而过。南
北连接苏南和杭（杭州）宁（宁波）绍（绍兴）经济区，具有得天独厚的经济地理位置。 德清历史悠久，人文荟萃，有千年古刹云岫寺、文明塔、辉山塔、觉海禅寺、宋代水乡古桥等
等，同时在德清的大地上也流传着“慈母手中线，游子身上衣”的骨肉亲情，期间还孕育了一大批文 化名人，如沈约、孟郊、管道升、俞越、沈铨、俞平伯等。