如何签订安全的购房合同(2007年版) 1购房合同的现状
买房子要签合同，这是再正常不过的。很多人也许会认为，买房子不就是你把房子卖给我、我把钱给你嘛，合同只是一个形式。那你从一开始就把房产商小看了，把买房子这件事小看了。当你看到给你准备好的名目繁多、条款众多、充满生僻奇怪术语的合同时，你能确定对所有内容都已了如指掌吗?你能确定将来遭遇问题时不会因为某一条款没有与开发商计较而后悔莫及吗？所以，不论你是正在买房子还是计划买房子，熟悉合同是第一步，是你能在购房这一战中的重要法宝。
1.1购房涉及哪些合同与文本
购房三大合同：定金合同、买卖合同、抵押贷款合同
一般来讲，在购房中出现的合同主要有三类：定金合同、买卖合同和抵押贷款合同。下面我先简单介绍一下这三类合同。
1.定金合同
术语上叫做商品房买卖合同认购协议，房产商一般把它称做认购书。它是指商品房买卖双方在签订正式买卖合同之前签订的合同，是对双方准备进行房屋交易的初步确认。
1购房合同的现状
如何签订安全的购房合同定金合同的内容一般包括：
（1）双方当事人的基本情况；
（2）房屋基本情况（房屋位置、面积等）；
（3）价款计算（包括每平方米售价和总价）；
（4）什么时候签订正式购房合同；
（5）还有最关键的一条，购房者需要交纳多少定金，以及在什么情况下，这些定金不再退还给购房者。
其实从法律上讲，签订认购书并不是购房的必经程序。但是现实情况中，尤其在期房交易中，几乎所有的购房者都经历过签订认购书——交定金——签订正式合同——交首期款的这样一个过程。为什么房地产商会很重视签订认购书呢？这里的关键就在于“定金”。
什么是“定金”呢？“定金”是一个法律名词，定金的作用就是给将来要签的正式买卖合同做担保，违反定金约定就要适用“定金罚则”。也就是：如果交纳了定金的一方将来违反约定，定金就不再退回；如果收取定金的一方违反约定，则要双倍返回定金。
而事实上，一般谁会违反约定呢？这要看这个“约定”是什么。一般来说，在开发商的认购书中约定的是：购房者你将来要购买这套房子，而开发商呢，保证在定金期限之前不把这套房子卖给别人。作为开发商，只要把房子卖出去了，卖给谁无所谓，所以违约的就只可能是购房者了，也就是交纳定金的一方，这样开发商把你的定金装进腰包之后就后顾无忧了。如果你将来付款买房，那OK，这笔定金可以转做房款，如果你又不买了，那么对不起，定金不退。而购房者为什么会违约呢，一般是发现要买的房子有问题或者找到了更合适的房子，所以不想买了。但这个时候，因为已经交了定金，而开发商又不退，所以陷入进退两难。
因此，在商品房买卖中，认购书就可能成为开发商套住购房者的一种手段。那么购房者究竟应该怎么办才不会被套住呢？关键就是这个“约定”了，看你在认购书里究竟如何“约定”，“约定”什么。这些，我会在后面部分专门进行详细的分析。
2.买卖合同
也就是商品房购房合同。这种合同是大家最熟悉的，是购房过程中最主要的合同，但也是目前存在问题最多的。因为商品房买卖是一个合同关系，买卖双方所有的关系都由这个合同来确定，所以也可以说商品房买卖中出现的所有问题最终都会与这个合同有关，将来出了问题，即使打官司到法院，法官也会以这个合同为基础来进行判断，所以说这个合同非常重要，购房者一定要慎重。
商品房的销售分为两种：一种是现房销售；另一种是期房销售，简单地说就是签合同的时候这个楼是不是已经盖好了。因此，商品房购房合同，也就相应地分为商品房预售合同和现房买卖合同。预售合同是开发商将正在建设中的商品房预先出售给买房人，由买房人支付定金或价款的合同。现房买卖合同是开发商将
已经竣工并且验收合格的商品房出售给买房人，由买房人支付价款的合同。
在商品房买卖合同中买方最基本的权利是获得所买的商品房的所有权，也就是最终获得产权证，最主要的义务是支付房款；而卖方最主要的权利是取得房款，最主要的义务是交付房屋并将房屋的所有权转移给买方。当然商品房买卖合同的内容相当复杂，涉及方方面面的问题。能不能签订一份好的商品房买卖合同，是你在房屋买卖中能不能维护自己权利，在遇到各类购房纠纷中能否处于主动地位的关键。
现在我们买房签订的合同一般都是开发商准备好的格式文本，这些文本肯定是站在开发商的立场上的。他要通过这个合同来增加他可能获得的利益，同时减少他可能承担的风险。同时，运用他的优势，来逼使购房者同意签订这个有利于他的合同。这样未来就在他的掌控之中了。这种情形如何改变，是需要每个购房者争取的。因为合同是一个双方自由谈判的结果，只要你签了，将来就必须按照合同办，因此在你签之前，你必须对未来可能出现的问题有全面的考虑，并在合同谈判中就这些问题向开发商提出来，而且要把开发商的承诺写进去。
说到这里，肯定有许多人会说，“我提出来没有用，开发商不跟我签”。这个问题，我在后面的“合同谈判”一章中会专门讲谈判的方法。这里我先讲两个最基本的信念，第一是你是不是甘心承受将来可能出现的风险，第二是所有的权利和利益都得靠自己去争取，天上不会掉馅饼，现在的状况对购房者确实有不利的一面，但是也并不像开发商所说的所有的购房者签订的是一样的合同，仍然有一些聪明而坚持的购房者争取到了自己的权益，所以，在现实中一个小区内出现了同样的问题，有的业主得到了补偿，有的业主没有，关键就是合同条款不一样。
3.房屋抵押贷款合同
简单地说，就是如果你买房子需要向银行贷款，银行为了保证你能按时还贷，就要你用你的房子作为抵押，当你不能按照约定还款的时候，银行就会把你抵押的房子卖掉，然后用卖得的钱先偿还你欠银行的贷款。一般的房屋抵押贷款合同似乎和商品房的购买没什么关系。但是我要说按揭，相信大家就会明白了。现在购买房子，绝大部分人不会一次性付清房款，这个时候就需要银行来帮忙了。你把你要买的房子抵押给银行，然后从银行贷款支付房款，这样就把一次性交清的房价分成若干个小部分，减轻了你的财务负担，这就是按揭。首付款加分期还贷是现在购房的一种基本模式。你与银行签的这个合同就是抵押贷款合同，银
行比起开发商来就更厉害了，所以这个合同一般是没什么商量的，但是也有一些内容购房者是需要了解和可以选择的，所以我在后面也专门地讲一下。
现有的合同文本
1.开发商文本
合同的一个基本特点是谁拟订的文本肯定对谁有利，所以开发商都会事先拟订出一个格式文本，这个文本中大量的条款是强调开发商的权利、减少开发商的义务而同时限制购房者权利和增加购房者义务的。
2.建设部的示范文本
为了平衡购房者和开发商之间的关系，减少商品房买卖纠纷，同时也为了调动消费者的购房热情，拉动经济增长，2000年，建设部、国家工商行政管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。这个24条的格式文本，规定了最基本的购房条款，2003年底北京市的示范文本修订增加到26条，2005年3月15日起实施的示范文本增加到28条。由于这只是一个示范文本，所以条款相对简单，对于开发商的制约措施很不具体，因此容易产生消费者遭受损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任，更严重的是现实中这么简单的合同也没有被开发商完全遵守。 3. 204条商品房买卖合同文本
为什么我要单独提出204条文本，是因为目前的商品房交易中这是惟一一个公开化地站在购房者立场上拟订的合同文本。但是我要解释的是：它并不是一个具有法律效力的标准文本，因为许多购房者给我打电话说他那里的开发商不承认这个文本或者说拿着这个文本找开发商签，开发商不同意，这是正常的，如果开发商拿着这个就签那反而不正常了。
这个合同最大的益处是：我们通过多年来的诉讼经验，把购房中可能出现的各种问题，都站在购房者的立场上做了预先防范，希望使购房者免受欺诈和降低风险，一旦出现问题也能获得赔偿。从另一个意义上讲，这个文本为购房者在购房谈判时提供了全面的专业知识和法律知识的支持，当你熟悉和了解这个文本之后，在面对开发商的时候你就不再是一个可以随便糊弄的外行了。
具体讲，应该有如下益处：第一，价格益处。根据204合同购买的商品房，至少能够保证开发商不能通过偷工减料来降低建设成本，相应的也就降低了购房
者的购房成本。目前来看，如果合同细致，204合同中的每一条款都有可能为购房者节省1?的成本。第二，质量保证。详细的质量条款可以让开发商减少违约冲动，保证消费者能够放心入住。第三，救济保证。在开发商违反约定时，购房者有详细的条款以及完全可行的操作让开发商承担相应责任。第四，尊严保证。作为平等的一方，购房者在签订合同、收房入住、进行维权的过程中都应该受到开发商的尊重。消费者在运用204合同保护自己的合法权益的时候，也会得到开发商的尊重，你将不会因缺少专业知识而陷入到一个进退维谷的境地，从而被动地接受开发商的任何不合理的要求。对于购房者来说，有尊严的退房要比没有尊严的入住强得多。更关键的是，即便没有尊严地住进去以后，许多问题也会使你后悔当初买了这个房子。
1.2 “强盗条款”与“城下之盟”
什么是“强盗条款”和“城下之盟”
1.“强盗条款”的两个基本点——欺诈利益和转移风险
“强盗条款”，也被称为“霸王条款”，其实并不是一个法律术语，这么称呼它，表明的是人们对这类条款的一种情绪和态度。那么什么是“强盗条款”呢？简单地说，就是把本应属于你的利益拿走，而把本来应该由他承担的风险转移给你，而且你只能整体接受或者整体拒绝，不能修改。这就是“强盗条款”的两个基本点——欺诈利益和转移风险。
2.“强盗条款”产生的现实原因
前面我谈到，在现在的商品房买卖中，大量使用的合同都是由开发商提供的格式文本，那么“强盗条款”在这里出现从利害上讲就是当然的了。除此之外，商品房交易中大量出现“强盗条款”，还有一些现实原因：
第一，开发商处于资源和信息的明显垄断地位。开发商具有强大的物资优势，这是消费者没有办法比的。开发商还具有专业的技能和知识，没有几个消费者能懂这么多。再次，开发商还具有强大的社会关系和社会资源，否则他不可能在这个领域发展起来。开发商拥有与其开发与销售相关的广泛的社会关系资源及相关信息，有关建设与销售手续的申报、办理、变更等方面的主动权也完全掌握在开发商手中，这些消费者都不具有。
第二，购房者缺乏相关知识以及消费心理不成熟。商品房交易是一种复杂的交
易，涉及的问题，比如土地使用权、房屋产权转移、房屋面积测量、房屋质量的判断等，都需要房地产的专业知识和法律专业知识。尤其在期房交易中，在合同签订之时房屋还并不存在。这种情况下，合同约定的有关房屋和相关设施的标准与条件都是开发商单方面设定的，如何实施建设、交付什么样的房屋及配套设施、宣传承诺的条件会不会改变，完全由开发商控制。而买房人并没有办法控制开发商。购房者在买房的时候，能做的只是看和听。看沙盘、看工地、看广告，听售楼小姐的介绍与承诺。一般来说，能让消费者看到和听到的都是让消费者满意的，你能感觉到的就是这个房子怎么怎么好。这时的消费者很容易放松必要的风险意识，产生盲目的从众心理和侥幸心理。同时，专业知识的欠缺也使得购房人面对开发商提供的合同文本时不知从何谈起，甚至连合同中的专业术语和条款内容都弄不明白，更谈不上对合同文本的认真审查。
3.“城下之盟”
上面已经谈到，在商品房买卖中大量出现“强盗条款”是双方地位悬殊造成的。所以在实际的购房中，消费者对“强盗条款”往往是要么你接受、要么你别买，没有什么中间状态和商谈的可能性。
这就好像一支战败的军队，你只能接受强加在你头上的对你不平等的停战协定，这就是“城下之盟”。
“强盗条款”出现在哪些环节
“最终解释权归开发商所有”、“买受人签订本认购书时，即缴付定金贰万元。认购书签订后，定金不退还”……相信有过购房经历的消费者对这些条款和字眼不会感到陌生，这些都是地地道道的“强盗条款”。
一般来说，商品房买卖合同中在五个环节上最容易出现“强盗条款”。这五大环节分别是：
1.在宣传环节上做夸大和虚假宣传，但又规定对这类销售宣传不承担责任
如规定：
“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”
或者规定：
“所有事项的最终解释权归开发商所有。”
实际上就是做了承诺，但不保证兑现。这些销售宣传一般都涉及开发商对当事
人所做的有关房屋及相关设施的明确说明和具体允诺，对购房者决定是否购房
以及房屋价格的确定有重大影响，但事后开发商以这些细节需要政府批准为借口，堂而皇之地逃避自己的责任并转移矛盾。而“最终解释权归开发商所有”又为
开发商为自己以后单方面修改合同或变更合同埋下了伏笔。
2.在认购环节上设置陷阱，强制交易
例如，在签订正式商品房买卖合同之前，开发商要求购房人必须与其签订认购
书或预订协议。而该类协议均由开发商事先拟好，购房人只需签字即可。
协议一般规定：
“买受人签订本认购书时，即缴付定金×万元。本认购书签订后，定金不退还。” 还有的规定：
“协议签订之日起一定期限内（时间较短，一般为7日）支付首付款，并签署《商品房买卖合同》及相关补充协议。如逾期未付款视为买受人放弃所购之物业，卖方有权没收买受人已交付的定金，并有权不通知买受人而将上述物业另行处理。”
还有的规定：
“买受人在《商品房买卖合同》签署前如需办理更名、调房或将此认购权益转让，须经出卖人同意并缴付更名、调房手续费5000元。《商品房买卖合同》签
署备案后，卖方不再接受买方任何理由的更名、调房及退房申请。”
还有的规定：
“买受人签订本认购书时已对销售条件、《商品房买卖合同》及补充协议有充
分的了解并同意遵守。”
在签订正式商品房买卖合同之前，双方就有关购房事宜进行磋商，并签署意向
书或预约，本无可厚非。但事实并非如此，凡签订预订协议或认购书的购房者，
一般已就主要购房事项与销售人员基本谈妥，此时，完全可以直接进行正式合同
谈判，但开发商却要求购房人先签订预订协议或认购书。待收取定金后，开发商
便立即催促购房人前往签订正式购房合同。协议签订并交纳定金后，购房人便将
合同谈判的主动权拱手让与开发商，陷自身于不利境地。预订或认购本属于预约，根据预约之本意，如果双方无法就正式合同的主要条款达成一致，应当允许解除
预约，退还定金。但交付定金并保证限期签订正式购房合同、否则定金不退的约定，已超出预订或认购的范畴，既然只有一个结果，何必多此一举！此中的奥
妙，恐怕只有开发商自己明白。就是这样，开发商往往还任意扩大自己的解除合同的权利，如规定：
“若乙方（购房者）支付定金之日起10天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”
3.在商品买卖补充协议上，限制消费者的权利
因合同文本涉及条款有限，而且对一些特定的事项约定比较简略，有必要就有关事项做出具体约定时，双方需另行协商签订补充协议。但在双方还没有就正式合同的条款进行协商之前，开发商往往已经就有关事项单方面拟定了补充协议，要求购房人在签订商品房买卖合同时必须同时签订该补充协议，这是典型的“强盗合同”。如就有关按揭贷款事项单方约定为：“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应于3日内一次性付清房款，逾期付款，按本合同约定承担违约责任。”当买房人因为某种原因不能按时办理按揭贷款手续、买受人又无力直接支付全部房款时，买受人选择退房就将遭受重大损失。关于房屋交接问题单方约定为：“若因买受人原因不能及时交接，开发商有权单方面处分房屋，或有权将房屋移交物业管理公司代管，由买受人支付物业管理费。”还有的条款任意剥夺购房者的权利、加重购房者的义务。如规定：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。”当购房人发现不妥，欲加修改时，往往会遭到开发商拒绝。此类协议一般不经房产主管部门登记备案，内容往往更加“霸道”。
4.在商品房示范合同文本的填充环节上，加重消费者的负担
对于由开发商提供的一些示范合同文本，开发商往往单方提前填写或直接确定本应由双方协商的合同条款，并声明不得更改。商品房买卖合同文本中许多条款均为空白条款或可选择条款，意在交由双方具体协商一致后共同填写与确定。而实践中，开发商所提供的合同文本上，开发商事先单方将准备签订的正式合同的有关空白条款填好，并声明所填写内容不得更改。这是“强盗条款”的主要表现。
如对不可抗力做过于宽泛的有利于开发商减少责任的规定：
“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施
工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”
对于开发商的违约责任规定：
“按买受人累计已付款的银行存款利率向买受人支付违约金。”或“如乙方（买受人）违约，按3%支付违约金；如甲方（开发商）违约，按1 支付违约金。” 这就单方面压低违约金。
又如对办理房屋产权证规定：
“出卖方应该在商品交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人承诺继续办理。”
除此之外，开发商还单方面将准备与购房人签订的合同中对买方有利的条款划掉，把应与购房人协商确定的条款自行选定。例如，直接将设计变更的条款划掉，或另行填写为：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房款。”在面积误差处理上，直接将由其承担违约责任、买受人有权退房的条款划掉，自行填写为：“买受人不退房，房款据实结算。”开发商单方在合同的空白条款中所填内容，大多为设法规避本应由其承担的责任，加重买受人责任或限制买受人的权利。单方所选条款多属于对开发商有利而可能不利于购房人的条款。开发商单方删除的条款多属于购房人的权利条款和开发商的义务条款。购房者在没有仔细阅读或真正理解有关填写内容与选择条款时，或已经察觉，虽经力争仍不能修改与变更时，购房者往往会不得已接受此类条款，对于所删除条款可能带来的于己不利的风险缺乏必要的警觉与防范。日后发生纠纷时，才发现原来有的条款对自己竟是“陷阱”，而开发商却利用此类“强盗条款”轻松摆脱责任。
5.在商品房交付环节上，强制消费者承担合同外义务
在商品房交付前强加条件。例如，消费者Y先生购买了商品房后，房屋开发公司让其交纳前一年的采暖费，否则不予办理入住手续。类似的案例不少，商品房交付使用前，一般由开发公司或物业公司代收好多费用，如有线电视费、水费、电费、装修抵押金等，否则，不给消费者房屋钥匙。此类消费者入住前被强加的条件均有失公平。
“强盗条款”会产生什么结果
“强盗条款”是各种各样的，它出现的地方以及表现形式远远不能穷尽，我上面提到的只是一些比较典型和常见的而已。那么购房者在签订了这些“强盗条款”
之后会有什么结果呢？
第一，购房者丧失了一些本来应该直接获得的利益。例如，小区内所有纳入公摊面积的会所、停车场、物业楼等，其产权都应该属于全体业主，其收益也应属于业主，但开发商会以“买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方”等类似条款加以剥夺。
第二，购房者将会承担本来应该由开发商来承担的风险。例如，在有关小区规划设计的条款中规定：“如有设计变更，买受人不退房，据实结算房款”。小区规划对业主至关重要，当开发商无法实现一开始对小区规划的承诺，这时开发商可以拍拍屁股走人，购房者却不能退房，只能留下来替开发商买单。
第三，购房者在将来出现问题的时候处于不利地位。例如，“如乙方（买受人）违约，按3%支付违约金；如甲方（开发商）违约，按1 支付违约金”。这就使得开发商的违约成本很小，而为了让开发商支付这么低的违约金，购房者所要付出的诉讼成本和精力却很大，从经济上就使得购房者不敢轻举妄动。还有认购书中规定：“买受人签订本认购书时，即缴付定金×万元。本认购书签订后，定金不退还。”这样当购房者发现房屋有问题不想购买的时候就处于被动。
“强盗条款”的恶果罄竹难书，以上所讲仅为举例，不及万分之一。
示范文本——一剂对付“强盗条款”还不够猛的药
1.示范文本的意图——平衡买卖双方的权利与义务
我在前面讲到，目前购房合同的现状就是大量存在“强盗条款”。这些“强盗条款”无论对消费者的利益还是对整个房产市场的健康运转都是一种很大的损害，因此政府也试图做一些工作来减少或避免这些“强盗条款”的消极破坏作用。其中一个很重要的举措就是制定《商品房买卖合同示范文本》。
示范文本的意义是：第一，合同示范文本内容比较详细，具体条款完备，为签订合同提供了范本；当事人依据这一文本签订合同，可以减轻撰写合同条款的负担；对一些不熟悉有关法律，不懂得有关专业知识的当事人提供了具体的辅导和帮助，可以减少签约的盲目性和上当受骗事情的发生。第二，合同示范文本具有平等性，它试图在一个中立立场上，根据双方平等的原则来规定各方权利和义务，杜绝“强盗条款”等各种形式的显失公平的条款。第三，合同示范文本具有合法性，其各项条款完全依据《合同法》等有关法规制订，当事人按照这一格
式签订合同可以防止出现违法条款。总之，一个好的购房合同示范文本就是一个好的平衡房地产开发商和购房者利益的调节器，它能把双方事实上的不平等通过法律的工具矫正过来。
2．建设部示范文本与各地示范文本
2000年，建设部、国家工商行政管理局对1995年印发的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。各省、自治区、直辖市也在这个基础上制订了各自的购房合同，在本省市强制推行使用。各地均规定适用统一制定的商品房买卖合同文本，有的合同文本是直接采用建设部与国家工商行政管理局制订的示范文本，有的合同文本是由地方主管部门在示范文本的基础上修订而成。广东省于2000年12月制定了《广东省商品房买卖合同示范文本》和《广东省房地产买卖合同示范文本》。2005年3月份，北京市制定了《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》示范文本。
目前全国范围内的商品房买卖合同基本都是示范文本，要么是建设部的《商品房买卖合同示范文本》，要么是地方主管部门制订的示范文本。开发商在开盘之前一般都会从当地政府主管部门购买大量的《商品房买卖合同》示范文本，开发商把这些示范文本作为与购房者签订合同的既定格式。所以我们在购房中见到的文本合同基本都是这样的。
3．示范文本的缺陷
既然我们在购房中选择签订的房屋购房合同都是由国家或各地主管部门制订的示范文本，而示范文本又是充分考虑了买卖双方的利益和要求的，为什么还会在购房中遭遇大量的“强盗条款”呢？
第一，目前各地合同文本的制订者都是开发商的行业主管部门，难免有行业保护与部门利益的考虑，使得有关格式条款的内容看似公平，实际却对买受人不利。合同的登记备案审查也往往流于形式。
第二，示范文本的内容不全面，有的规定很不具体，缺乏操作性。一般来说，示范文本对于房屋买卖的一些基本问题设计了条款，但对在实践中引发大量纠纷的，如广告欺诈、小区绿地变更、停车场归属等问题，却没有相应的提示性条款。致使购房人要求补充相应条款时，往往被开发商以合同文本中无此条款为由拒绝。所以，这样的示范文本对于开发商的制约措施并不具体，常常出现购房人受到损失后却无法根据这个合同要求开发商承担责任。
1.3购房人的选择与出路——上帝拯救自救的人
目前的购房合同的现状就是上面说的这样。大家看了之后，是不是感到灰心和失望？其实也大可不必，事情并没有想象的那么坏。我们要买房，而且要买好房,不能因为现在有这样那样的问题，就觉得自己的能力和智慧没有办法与开发商周旋，或者听任开发商的摆布。这就真是因噎废食了。只要我们学习一些知识、掌握一些技能、锻炼一些能力，买上好房、住上好房也并不是不可能的。
我当然是推荐204条合同了。但是很多读者来电咨询同一问题：如果经过各种协商，开发商不签订补充协议怎么办？首先要和大家讲清楚一个问题，那就是开发商的逻辑。与开发商讨论签订204条，等于剥夺他的暴利、约束他的非法权利，因此这是一个博弈过程。开发商在开始博弈时设定了一个游戏规则，即客户要求签订204合同，开发商就不谈，那么摆在购房者面前的是一个决策：坚持204合同或者放弃204合同：如果选择坚持，由于开发商明确表态，因此购房失败；如果选择放弃204合同，等于有可能买到房屋。仔细分析，开发商在这里偷换了概念，即谁坚持204合同，谁买不到房屋。所有购房者都是想买房子的，因此，大家只好放弃204合同，按开发商提供的合同签订协议。开发商最后的结论就是告诉所有购房者，是204合同让你们买不到房子！
那么购房者怎么办呢？
购房者应该具备的心理前提
第一，如果完全放弃204合同，等于完全接受开发商的意见，后果会怎样，前面我已经讲过——丧失利益、承担风险、处于被动，这个心理准备你至少要有。第二，我前面也讲过，204条是一个全面保护的文本，因此它也是一个学习购房知识的文本，通过这个文本来让购房者了解，你有哪些风险需要提防，有哪些问题需要考虑，然后针对你的情况，来选择就哪些问题与开发商谈判，所以说204合同这个名称不重要。能够把你担心的问题通过合同解决了，就是胜利。如果你所担心的问题尤其是关键性的问题，开发商都拒不接受，这就说明这个环节存在很大的风险，你就可以做好其他选择，看看其他房子。现在所有的供应品都有过剩，房子也不例外，绝对不可能只此一家。
第三，即使你非得买这个房子，那么通过谈判的过程，你也可以在可能有问题的地方提前做好准备，未雨绸缪，因为这种风险，将来很可能会成为现实。
当然我也知道，和开发商谈合同非常难，尤其是涉及开发商很大利益的那些“强盗条款”。这从另一方面说明，消费者自身也要提高反“强盗条款”的能力。因为社会现状的大环境和房地产业特殊的运作背景，给“强盗条款”提供了生存的土壤，购房人只有积极寻求自救，发生纠纷后主动寻求司法救济，才是最现实的选择。因为与开发商直接联系的是购房者自己，受损害的也是购房者自己。没有其他人和组织会比你自己更关心你。可惜的是，绝大多数的购房者在反“强盗条款”方面的能力都比较弱，甚至是相当的弱。
如何提高反“强盗条款”能力
第一，要培养成熟的购房消费心态。成熟的购房心态可以增强抵制“强盗条款”的免疫力。购房人在选购房屋时，要明白并非只有某一套房屋最适合自己。面对可能存在的风险，不要盲目从众，不抱侥幸心理，不轻信售楼人员的口头承诺。实践中经常发现：越是成熟的购房人，越知道面对风险如何取舍；越是态度执着的购房人，合同中的保障自身权利的条款写得越充分；诉讼中追悔莫及的大多是没细看合同内容就草率签字的购房人。
第二，要掌握对付“强盗条款”的技能。对于开发商提供的格式合同，购房人应当认真审查，反复研究。仔细阅读开发商事前在合同文本的空白处填写的内容，要求开发商就有关内容予以解释，过于简略的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人利益的内容要删除。对于开发商单方提前选定的条款，要结合自身情况与需要权衡利弊，必要时进行调整。对于开发商删除的条款要有足够的警觉，除重复性和无约定必要的条款外，一般不要同意开发商直接删除合同条款。在开发商不同意修改或变更时，枝节问题可不再坚持，但重大原则事项不能让步。为了促成交易，不丧失商机，开发商也是会做出让步的。
第三，为了切实地维护自己的权益，我们在接受合同之前，可以咨询专业的法律人士，如果是金额很大的房产，最好直接请个法律顾问。商品房买卖具有一定的专业性，尤其是购房人，需要掌握一定的市场信息、房地产专业知识与法律知识等。普通购房人往往很难同时具备这些知识和能力，向专业人士求助是一条安全的捷径。这些专业人士包括房地产、建筑与法律方面的专业人员，尤其是房地产专业律师。房地产专业律师既具备专业的建筑与房地产知识，又熟悉有关房地产法律法规与规章的规定，在协助购房、指导签订商品房买卖合同方面驾轻就熟，能够协助购房人发现“强盗条款”，纠正和抵制“强盗条款”，同开发商
的销售和法律人员进行谈判、交涉，最大程度地帮助购房人通过合同约定防范购房风险，保护购房人的合法权益。你可以先从自己的亲戚朋友熟人圈中找人咨询，如果都没条件的话，至少要自己去找些资料来翻翻，自学一点专业知识。
遭遇“强盗条款”怎么办
购房人即使不幸遭遇了强盗合同，也不必束手无策，还可以运用法律的武器来保护自己的权益。
第一，可以利用《合同法》的有关规定排除“强盗条款”的效力。也就是在发生纠纷后，向人民法院申请撤销合同中的有关欺诈性的“强盗条款”，或者主张有关“强盗条款”无效。
根据《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”如果购房人能够证明双方订立合同时存在上述情形，则可以在诉讼时效期间内主张变更或撤销该合同。
同时，《合同法》第39条还规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”商品房买卖领域里的“强盗条款”多属于《合同法》规定的格式条款。开发商已填好合同文本时，并未提请购房人注意合同中有关免除或者限制其责任的条款，恰是利用购房人欠缺合同意识或合同知识、疏忽大意等，侥幸得手。一旦发生纠纷，若开发商不能举证证明其尽了提请注意的义务，则该格式条款的效力会被依法否定。
另外根据《合同法》第40条的规定，开发商在其提供的“强盗条款”中，以格式条款的方式免除其责任，加重购房人责任，排除购房人主要权利的，有关格式条款也应当无效。
第二，通过合同的解释来保护自己的利益。对开发商填写或拟定的“强盗条款”，双方在理解上发生争议时，根据《合同法》第41条规定，“应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，这样当开发商试图通过模糊隐晦的条款来逃避责任时，这一规定对购房人而言也提供了一种保护。
第三，最高人民法院2003年制定的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也给作为弱势群体的购房人对付“强盗条款”提供了保护。
实践中，绝大多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺写进合同，发生争议时，开发商往往以宣传广告对其不具有约束力作为理由。对此，该司法解释第3条规定：“……出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这无疑对开发商的虚假广告宣传有所制约。
此外，有关购房人预交定金能否退还问题，第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”这就使开发商随意解除合同、侵吞购房者的定金受到限制。此外，对办理房屋产权证书以及开发商迟延交房和迟延办理房屋所有权证购房人能否主张解除合同问题，该司法解释中均有明确规定。如果开发商在售房过程中恶意违约或进行欺诈销售，还可能承担购房人所付房款1倍以下的赔偿责任。这些规定，对于商品房买卖中“强盗条款”有一定程度的扼制作用。
最后，还有两点需要明确：
第一，在出现问题之前做好防范，永远都比事后解决要好得多。
第二，虽然在法律上为购房者提供了种种保护，但是这些保护的落实都必须要购房者自己去推动，套用一句西方的谚语——“上帝拯救自救的人。”
2商品房认购合同（定金合同）
2.1 了解商品房认购合同
什么是商品房认购合同
Y女士在距单位不远的一个新开发的小区内看中一套三居室住房，但她自己又拿不定主意，想和家人商量一下再做决定，所以不想当场签订房屋购买合同。
售楼处的人就对她说，暂时不签订正式合同无所谓，可以先签订一份认购合同，将具体的房号和楼层先确定下来，以免被别人占了自己理想的套房而后悔。Y女士觉得可以，就和对方签了一份商品房认购合同，按要求付了1000元定金，并约定双方在15日内协商签订正式合同。认购合同签订后的第4天，Y女士在其他小区看中了更理想的房型，就不想购买此房。当她到售楼处要求退还定金时，开发商以拒绝签订正式合同就是违约为由，拒绝退还定金。Y女士觉得很冤枉，又没签购房合同，仅仅是看好的房子就必须买吗？不买就是违约吗？定金真的不能退吗？
某房地产开发商预计开发一处楼盘，已办妥立项、规划、报建审批手续，但尚未交清土地出让金，尚未取得商品房销售许可证。S先生看中了其中的一套，由于此时开发商还没有预售的资格，也就不能签订房屋预售合同。但是S先生又怕以后再签合同买不到这套满意的房子，这时开发商提议先签订一份认购合同，交纳一笔定金，待具备预售条件以后再签订正式的购房合同。
在实际的购房过程中，上面的情况是很常见的：购房人看中了房屋，并且与开发商就房屋购买的基本条件达成一致，但由于其他一些条件不成熟而不能或不适合当时就签订购房合同。为了解决这种矛盾，就需要通过签订房屋认购合同，约束开发商不要把房屋卖给别人，同时开发商也要约束购房者按时签订购房合同。
商品房认购合同就是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。认购合同的内容有详有略，通常内容是：购房者向开发商交纳一定金额的预约款，享有在某个时间段内购买开发商某处房屋的权利；购房者如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除认购合同，将预订的房屋转售他人。绝大多数的认购合同还约定，开发商有权扣留购房者所交纳的预约款作为违约金。
2商品房认购合同（定金合同）
如何签订安全的购房合同
这种商品房认购合同在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使
用的名称也很不一，如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这些都造成了认购合同在现实中出现的纠纷很多。特别是有些开发商把签订认购协议作为签订购房合同的前提，利用认购合同设定“强盗条款”，套取购房者的定金，让很多购房者落入陷阱。
认购合同的法律后果
商品房认购合同在法律性质上是一种预约合同，就是对将来要做的事进行预约，也就是约定将来订立正式购房合同。与预约相对应的是本约，也就是购房合同。
预约商品房认购合同本约
商品房买卖合同
商品房认购合同与正式购房合同之间具有联系，但是又具有独立效力。这个效力就是它的约定内容。认购合同的内容不是就有关房屋买卖的具体内容做出约定，而是对于进一步就房屋买卖进行磋商并达成协议这件事做出约定，所以认购合同不能直接要求开发商必须交房或购房者必须买房交钱。
那么购房人在签订认购合同后，是否一定要买这里的房子呢？或者如果不买，定金就不退了呢？关键在于合同是怎么约定的？是预约当事人必须签订购房合同呢？还是仅仅就购房合同的进一步磋商？也就是说，购房者的义务是必须将来签订购房合同，还是只要进行了合同的磋商就算履行了认购合同的义务。
在实践中，很多认购合同都规定：购房者应当在约定的时间与开发商签订购房合同，如果没有在规定的时间内签订合同，开发商有权解除合同并且不退已经交纳的认购款。这样看来，似乎认购合同的义务就是签订购房合同了。商品房认购合同签订后，只要购房者按时支付了预约款，开发商就有义务保留看好的房子，并按照商品房认购合同约定的义务与购房者进一步磋商。但是必须看到，购房合同的内容是很复杂的，商品房认购合同通常并不具备购房合同的全部内容。因此，双方仍然保留着就商品房认购合同未约定的内容进一步商谈的权利。因此，无论是开发商还是购房者，都不能根据商品房认购合同强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说，商品房认购合同约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书已经约定的条款都同意作为购房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同的行为，就已经正确地履行了商品房认购书约定
的义务。也就是说，根据认购合同只能要求对方诚信地谈判、订立本约。反过来，如果当事人已经就达成本合同尽了诚信谈判的义务而合同最终没有达成，也不承担任何责任。所以，商品房认购合同的效力主要体现在如何保证双方能够进一步就达成购房合同而进行诚信磋商。在这一过程中开发商应当充分披露可能影响订立购房合同的信息，除非出现足以影响合同达成或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信，继续进行谈判。
如果把认购合同的义务约定为必须在将来签订购房合同，就会造成开发商利用认购合同压迫购房者的情况。比如开发商先诱使对方签订认购合同，收取定金，然后抛出不合理的交易条件迫使对方接受。购房者此时就会面临非常不利的两难：要么丧失定金，要么被迫与开发商签订违心合同。即使开发商没有提出不合理的交易条件，在签订认购合同到签订正式购房合同之间客观环境可能已经发生变化，如果一定要求认购人必须签署正式买卖合同，等于剥夺了当事人充分协商的自由。
通过上面，我们可以总结认购合同的主要效力在于：
1.约束开发商在一定时间内保留购房者选中的目标房。
2.约束购房者不能随便放弃交易，必须与开发商诚信地谈判正式的购房合同。
3.在认购合同中已经约定的事项，除非对方也同意变更，将成为将来正式购房合同的条款，也就是不能作为将来的正式购房合同无法达成的理由。
这种约束一般是以定金作为保证的，所以商品房认购合同也被称为定金合同。在实践中，认购合同中最普遍的纠纷都是围绕定金产生的。
为进一步说明，这里引用一个具体的案例：
实践中的几种具体情况
下面我们对实践中的几种具体情况进行分析。
1.如何判断已经签订的认购合同的性质
有些读者在看到这本书的时候可能已经与开发商签订了认购合同，那么怎么判断你签订的认购合同的法律性质呢？
你可能发现你签订的商品房认购书中，对于你交纳的认购款并不是称为“定金”，可能是“订金”，也可能是“预定金”，或者是“押金”，甚至还是“房号保留金”等。定金是一个严格的法律术语，因为一旦合同中定有定金条款，定
金就具有了担保合同的效力，对于违反合同的一方要适用定金罚则。那么这些形形色色的称呼能说明它们的性质是定金吗？这其实需要仔细分析。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”也就是说，如果认购合同没有约定认购款的性质就是定金，即没有约定如果双方违反认购合同就适用定金罚则，开发商就是没有权利扣留认购款的。
那么什么样的情况下就算约定了定金性质呢？定金的性质其实就是定金罚则。包括两个方面的内容：一个方面是给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金；另一个方面是收受定金的一方不履行约定时，应当双倍返还定金。如果商品房认购合同约定了购房者不交纳房款或不签订购房合同时无权要求返还预约款，同样就应当推定开发商已经默示承诺当他不履行义务时双倍返还预约款。这时的认购款或预约金不管是什么名称，其性质都应当认定为定金。这样能够保证定金对开发商和购房者同等保护。
2.最终没有签订购房合同是谁违约
前面讲了，商品房认购合同的关键是定金的问题，而定金的问题主要出在如果违约了，定金如何处理。如果开发商和购房者按照认购合同的规定，进行了进一步的谈判，最终达成了房屋买卖合同，这时你交的预约款抵作房价。一旦出现了违约的一方，致使购房合同的谈判破裂了，最终的购房合同没能签订，问题就来了。你说认购的预约款应该退给你，而开发商说不能退；甚至你可能要求开发商双倍返还，那他也许就更不愿意了。怎么办？如果认购合同中明确了你交给开发商的钱是定金，并且规定了定金罚则的，这个时候就适用定金罚则处理好了，没什么好说的。
但这个时候的关键就是判断双方是否违约，是谁违约了。这主要有以下几种情况：
第一，如果认购合同的内容比较简单，并没有对房屋的价格、面积、朝向等具体状况做出约定，而把这些作为进一步磋商的前提。但在约定的时期内购房者又没有就商品房价格、面积和朝向等具体条件与开发商达成一致，从而未能签订购房合同的。此时双方都不存在违约的问题，因为双方按照合同的约定进行了积极的磋商，至于购房合同没有达成，是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，那不是认购合同规定的义务。因此，开发商应当将定金返还给购房者。
第二，与前一种情况正好相反，如果认购合同已经对将来要签订的购房合同的条件做了明确的规定，而购房者不同意依认购合同的条件去签订购房合同，则购房人应承担认购合同的违约责任，开发商有权拒绝向购房者返还定金。
第三，如果开发商在签订购房合同时，提出了与认购合同约定不同的条件而导致购房合同无法达成一致，合同没有签订的，开发商应承担违约责任，向购房者双倍返还定金。
以上三种情况说的是双方都就购房合同的达成进行了磋商谈判的情形，如果开发商或购房者无正当理由没有进行谈判或是虽然进行了名义上的谈判却只是恶意磋商，致使购房合同没有达成的，无正当理由不履行谈判义务或者恶意履行谈判义务的一方就要适用定金罚则了。比如，认购者没有按照认购合同规定的期限与开发商进行谈判，或者虽然去与开发商谈判，但在购房合同的协商过程中找一些不正当的理由阻挠购房合同的达成。又比如开发商在认购合同约定的期限内尚未具备房屋预售条件，将购房者认购的房屋转卖给他人，开发商提出不合理的签约条件如抬高房价，或者对于先前承诺的事情不愿意写入合同，致使购房合同无法达成等。
但是如果双方有正当的理由没有进行购房合同的磋商，导致购房合同没有订立的，不适用定金罚则，如不可抗力、意外事件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
对“不可归责于当事人双方的事由”有两种倾向性意见：第一种情况是开发商和购房者都有买卖房屋的诚意，但双方在签订购房合同时就认购合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同；第二种情况是一些不可抗力因素，如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。
3.特殊情况：认购合同直接认定为购房合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
这一条规定了一种特殊情况，也就是说，你虽然名义上签订的是认购合同，但
The obligee in the contract can accomplish the goal in a certain period by discussing the agreed rights and responsibilities. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 网签购房合同的流程
编号：FS-DY-36070 网签购房合同的流程 第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。 第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。 第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。 如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，
开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。 而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。 Foonshion创意设计有限公司 Fengshun Creative Design Co., Ltd
购房合同注意事项大全 避开购房合同纠纷，看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。因此，需注意以下问题： 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能
免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。 问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。 问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价
购房合同备案更名流程 购房者欲变更买受人名称或增加买受人的，应首先与开发商协商变更合同，如新的买受人需按规定办理相关公证的应提供相关公证书。 购房合同备案更名所需材料 1. 1 (一)办理合同备案注销需提交的证明材料 2. 2 1、由质量管理部门出具的质量鉴定报告; 3. 3 2、具体纠纷缘由和司法、仲裁机关出具的有关证明; 4. 4 3、另换购的新购房合同文本; 5. 5 4、商业银行出具的不能受理贷款的证明; 6. 6 5、开发建设单位收取购房人违约金的证明; 7. 7 6、护照及有关部门确认证明、工作调动证明、医院重症诊断书等; 8. 8 7、本人身份证(含户口簿)、注销合同申请书、开发企业予以确认的签章证明 以及全部购房合同原件; 9. 9 8、房屋交付公告或公布的相关证明; 10. 10 9、有抵押行为的，需提供金融机构同意解除和转让抵押的有关证明; 11. 11
10、超时退房的，需提供税务部门的缴税凭证。(以上1-6条根据实际情况提 交，7-10条必须提交) 12. 12 11、办理合同备案更名需提交的证明材料 13. 13 12、本人身份证、合同更名申请书、开发企业予以确认的签章证明以及全部 购房合同原件。 14. 14 13、父母与子女、夫妻之间合法关系及婚姻、户籍等有关证明。 END 购房合同备案更名流程 1. 1 1、购房者拟写合同备案注销、更名申请书，详细说明合同备案注销或更名的 理由; 2. 2 2、购房者向开发企业提交合同备案注销、更名申请，由开发企业签写意见并 盖章同意; 3. 3 3、购房者本人持合同备案注销或更名申请书、身份证或户口簿、《商品房买 卖合同》以及其他有关证明材料，向项目所辖区域的市、区房产管理部门申请。 受理申请的房产管理部门审查确定情况属实，符合合同备案注销、更名条件的，出具初审意见，报市房地产登记发证中心审批后，办理商品房合同备案注销、更名手续; 4. 4 4、商品房合同备案注销、更名的有关证明材料及合同原件由市房地产登记发 证中心办理时予以加盖“作废”及“更名修改”专用章，并将有关证明材料存档备案。 END 注意事项
2020 草签购房合同注意事项文档Contract Template
草签购房合同注意事项文档 前言语料：温馨提醒，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。《中华人民共和国民法典》第四百六十四条：婚姻、收养、监护等有关身份关系的 协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用第 三编规定。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律 约束力，但是法律另有规定的除外。本文便于学习和使用，下载后内容方可修改 调整及打印。 本文内容如下：【下载该文档后使用Word打开】 草签购房合同注意事项如下： 所谓草签，只是售房人员让你们尽快签字的一个借口，合同只要经双方当事人签字，就成立并产生法律效力。不过你们签订的这份合同，违约金约定过高，且对你们明显不公平，如果真产生纠纷，你们可申请法院撤销该合同。需要注意的是，撤销合同的期限是1年，自你们签订该合同起，因此，如果感觉会有纠纷，建议及时诉诸法律 正式合同未出来之前，草签合同具有同样的法律效力的 草签合同只是相对于网签合同(上房管局系统，有合同编号)的一种说法。 从合同效力角度，草签合同与网签合同都有同样的合同效力，但不能对抗第三人。 《担保法》第43条中的对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同，双方发生争议，都主张享有对该标的物的权利时，
有登记的一方就可受法律的保护，优先享有权利。 草签网签合同一样吗? 问：20xx年8月底交房。开发商告诉我现在只能草签合同，请问有法律效应吗。网签跟草签有什么区别呢? 回复：1、开发商告诉您现在只能草签合同，可能是因为开发商的商品房预售许可证未办下来，或者是其他原因。 2、网签是指您与开发商签订的合同是先从网上载下来的版本，双方签完后，还得到建委进行备案。 3、草签表示您们双方有房屋交易的意向，网签就是正式签订的合同了 问：以前是可以网签的,因为是一些原因,市房管暂停了网签.别的业主都是网签,同时我已经把全部房款交给了开发商,我想知道这种情况的草签,我的应享受的利益是否跟网签一样. 回复1、国家规定预售商品房买卖必须要网签，草签的只表示你们有房屋交易的意愿，并没有履行合同必需的要件，所以您的利益很难保证; 2、现在房子暂停了网签，并且停工了，中间必定有问题，建议您考虑将全部房款要回来。 问：我也想要.但是我该从哪几个方面跟开发商协商,将房款要回呢?我想开发商不会轻易把钱给我的.并且我也确实想买房子,将来会发生什么,我不清楚.但是他确实是五证齐全的.停止网签的原因是土地问题. 回复：1、既然土地有问题，这种房子您都敢要?
购房合同注意事项 导读：范文购房合同注意事项 【篇一：签订二手房购房合同注意事项】 二手房交易应该注意的事项有哪些？二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，非常受购房者的青睐，交易过程中，要注意房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰和土地情况是否清晰等事项。在签合同时应该注意一些必备的条款，避免损害到自身利益。那么，在二手房买卖合同里，究竟哪些条款是必备的呢？ 所谓主要条款，是指在签订二手房合同时，这些条款是必不可少的，否则就会造成不必要的纠纷和麻烦。反过来说，有了这些主要条款，一份让双方满意的合同就基本成型。这些主要条款包括： 选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质 通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书；要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方
是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。 要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈 买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。 注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间 在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。 约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额 房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖
竭诚为您提供优质文档/双击可除 购房合同网签和手签 篇一：二手房网签的具体流程以及注意事项 二手房网签的具体流程以及注意事项 网签的流程是向进行查询，查询房屋的相关信息，然后签订买卖合同，接着保存合同，最后完成网签。 现在有多人购房时都会选择网签，但是并不清楚网签应该如何进行，现在就跟着小编一起看看网签的具体流程，以及网签应该要注意的事项吧。 一、网签的流程是什么? 1、查询相关信息 购房者可以登录房产管理局公众信息网，查询自己计划购买单位的相关信息，如该单位是否可售，是否有限制销售等情况。同时，在公众信息网上，还可以查看合同模，先了解合同上可能约定的相关内容。 2、签订房屋买卖合同 一般来说，售房者会在进行网上签订合同前，先将合同范本给购房者确认，如果购房者没有疑议，再进行网上签约。
此时，购房者一定要仔细查看合同内容，一般合同内容应包括交易单位的基本信息、售价与付款方式、办理房产证时间等，并应对违约责任有清晰的说明。 3、进行保存合同 双方确认合同条款无需修改，即保存合同。在这一步骤时，购房者设置购房密码，千万不要忘了密码，徒增麻烦，当合同签订并保存后，就可进行打印。 4、完成网签 双方将合同提交备案，并打印《商品房备案登记证明书》，双方签字，网签完成。 二、网签要注意什么? 1、审查房屋是否具有预售许可证 如果房屋有了预售证许可证，一定程度上就说明房屋也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等，这些都是买房能否办房产证的关键，需要多加注意。 2、采用统一印制的房屋买卖合同 一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖 合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎，否则就会引起纠纷。 3、双方的权利与义务要对等 有一些合同文本事先已填写好甚至补充条款，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一
签订购房合同常见问题及要点 购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。 注意事项 1、买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。 2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。 常见问题 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。
购房合同注意事项大全 购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。下面的、是提供的购房合同注意事项大全，仅供大家参考，希望能帮助大家。 (一)避开购房合同纠纷，看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。因此，需注意以下问题： 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风
险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如如果发生问题，在最短时间内解决、在装修材料上，选择最好的国外进口的等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。 问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。 问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。 问题七：处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，应于日前如何如何，但是并没有约定如果没有在日前如何如何后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。
签购房合同注意事项 一查证 1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。确保将来顺利的办理产权证。 2．必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续) 3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。 4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按
《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。确保将来顺利的办理产权证。 二房屋面积的条款 1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。 2．房屋质量的条款 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生
纲要: 1、买卖身份莫简单 2、售楼广告多睁眼 3、五证审查须从严 4、样板房中少联翩 5、认购书前要盘算 6、合同条款多把关 7、补充协议别嫌烦 8、签字盖章祝圆满 1、买卖身份莫简单 即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房,他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时,注意轻易不要以他人名义买房,由此引发纠纷的情况很多;卖房人应是开发商,少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件,查看是否通过了最新年检,贴有年检标记,经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质,将导致开发、销售行为违法,这样的房产买不得。 2、售楼广告多睁眼 很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中,开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装,而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,让购房者觉得买到了“便宜”:优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上,一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋,往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远,于是产生一系列纠纷,在无法协商一致的情况下,只好诉至法院讨说法。
为了避免不必要的麻烦,购房人最好在签订合同时,要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中,或要求作为合同附件,使其成为合同内容的一部分,以此约束开发商实现广告内容。 3、五证审查须从严 目前在商品房的销售过程中,开发商一般不主动出示“五证”的原件,只有少数开发商 将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多,有的是工作态度及责任心问题,有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用复印件做假,如将某项目一期说成二期等。 对于初次购房者来说,要分清“五证”的真伪,认识到记载内容可能存在的利害关系,较为困难。最好将其作为合同附件,并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性,否则应承担一定的违约责任。 五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》(或《商品房销售许可证》。 正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证的一个重大隐患。 规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。 根据房管局的《建设用地规划许可证》,看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
不通过中介签购房合同的程序篇一：不通过中介购买二手房的程序一、方法/步骤 1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。买方需要有购房资格。?２、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金,买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管?理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审 5、缴纳税费。核批准后，交易双方才能办理立契手续。? 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。?6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发
证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。?有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。 如何预防二手房买卖签约后房子反悔等问题。一般来讲，预防二手房买卖签约后房主反悔,作为购房者,应该采取 1、在与二手房房主签订购房的对策可以有以下几方面：? 合同时,购房者必须提前考虑房价上涨等因素,考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。 2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合
签订购房合同八大注意事项 签订购房合同八大注意事项 签订购房合同八大注意事项 第一项：关于五证 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。 律师建议增加补充条款： 出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。 第二项：关于公摊面积 陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。 2、在附件二中列明公摊面积的构成。 3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款： 双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理： 1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 第三项：关于房产证 陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议增加补充条款： 如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理： 1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。 2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360
购房合同注意事项事项 1、买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当 地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。 2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 3、合同条款应该严格遵守《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地 产管理法》及其他有关法律、法规之规定，并由中华人民共和国建设部和国家工商管理局 负责解释。 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何? 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购 房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退 购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购 房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主 动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免 赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一 些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商 的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往 会给购房者很多诸如“如果发生问题，在短时间内解决”、“在装修材料上，选择好的国 外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。短是多长时间，什么样的才算好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。 问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力 是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协 议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公 平的。
购房合同签订的具体流程 导读：我根据大家的需要整理了一份关于《购房合同签订的具体流程》的内容，具体内容：大家都知道，开发商对买卖合同非常了解，都曾精心研究过，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。那么，在签订购房合同的时候，需要哪些流程呢?下面就是我提供的相关资... 大家都知道，开发商对买卖合同非常了解，都曾精心研究过，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。那么，在签订购房合同的时候，需要哪些流程呢?下面就是我提供的相关资料，希望对你有帮助。 (一)购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题： 1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。 2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。 3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。 (二)注意关于"当事人"的表述
1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。 2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。 3、购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。 (三)"五证"检查要看原件 购房人看"五证"最好要求看"正本"，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。 签订购房合同注意事项 1、买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。 2、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
0、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 1、可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。 2、交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等 3、购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 4、应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。 5、按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响 6、关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。 7、现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。 8、签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 “不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。 出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的 9、一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
签购房合同多久交房 篇一：购房合同签订的几点注意事项 0、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 1、可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。 2、交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等 3、购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 4、应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金
额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。 5、按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响 6、关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。 7、现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之至1之间。 8、签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 “不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。
签订购房合同注意事项 签订租房合同哪4个内容一定要写清楚?1 1、付款方式一定要明确。在拟定合同时，必须写清付款时间、每次付款金额、付款周期和如何付款。约定的越细越好。 2、屋内原有设施一定要细数写上，如果出租方觉得不太贵重，就算损坏也无所谓的可以略去不写。以免出现物品损坏或丢失造成不必要的纠纷和矛盾，既影响正常出租，又伤害了感情。 3、房屋在出租期间后所发生的各项使用费用是一定要约定清楚的，每一项谁承担要写得明明白白，否则很影响到正常的生活。 4、这个问题很重要，房屋出租时，合同上一定要写清双方的证件号码(主要是身份证)。如果是租给生人，可千万要看看证件的真伪。大家都知道，联系方式可能会随时更换，但身份证是无法更换的，除非他给您的是假的证件。标注一下证件号，主要是为了防止万一。 签订租房合同注意事项有哪些?2 1.审查房屋租赁手续是否完备，出租人与承租人是否具备相应的条件。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。
2.在租房子的时候，是跟房东签订租房合同，不要去和二房东签合同。与房主本人签订合同，注意选择正规的合同。若为转租，要拍下原租客与房东的合同，留下依据。若为中介租房，必须保证三方在场，三方签字，中介也要盖章。 3.在签合同的时候，一定要让房东出示房产证原件，加产权证或是使用权证和房东的身份证件。这样可以有效的辨别房子是否是房东所有，进而确认房东是否有出租房屋的权利;若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。通过中介签订合同，要查看中介与房东之间的委托代理协议，要注意代理时间;若为转租，应该查看二房东与原房主的租赁合同，确认其有转租权，并且复印原租赁合同。 4.在签合同的时候，要将房东的房子的所有的东西列一个清单并拍照留存。清点好承租房屋内的各种内部设施、物件，检查水路、电路是不是已经老化，或者其设计是不是能够满足大功率电器的使用，水管是否通畅等等，一定要求出租人在房屋要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用，确认没有冗余的账单未结清。这样在退租时候比较便利，以免出现房东说东西少了或者坏了。而且在承租期间，凡是你自己购置的物品，在退租的时候可以一起全部带走。 签订房屋租赁合同一定要仔细看清楚合同上的细节条款，将双方的权益和义务写清楚，千万不要口头约定，不然日后出现纠
办理全款购房合同流程 篇一：一次性全额付款的买房流程 一次性全额付款的买房流程需要判断开发商的实力及 楼盘的合法性业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合起来，您要看七证： (1)是开发商的营业执照。 (2)是国有土地使用证。 (3)是建设规划许可证。 (4)是建设开工许可证。 (5)是预售许可证。 (6)是销售许可证。 (7)是银行按揭协议书。需要选择适合自己的那一套房 屋选择自己的房屋，一定要考虑周到。在选择好是住塔楼还是住板楼，是选择TOWNHOU还是别墅等品质的住宅类型之后，接下来，就是挑选某一套具体的房屋了。首先要从 小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化的楼盘位臵最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气候，比如湿度、温度等十分有效。在北京，冷季多刮西北风，暖季
多刮东南风。因此，专家建议，如果您选择的楼座西北向有建筑物，东南有大片景观最为理想，因为北京冬春干燥，多沙的气流会被减弱，而夏季则凉风习习，不会有憋闷的感觉，可以使小区域形成良好的微循环，提高居住舒适度。从这个角度来讲，一个占据上述区位的楼座，其最“黄金”的户型也应位于东南角上，既占据阳光、景观，又享有优良小气候。其次的朝向是纯南，然后依次是西南、东北、纯东、纯西、西北、纯北。需要考察施工现场根据一些“过来人”的经 验，您在作出了购买决定之后，如果是期房，您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。 一次性付款流程 1.交付定金并签订《楼宇认购书》办理地点：销售接待中心 2.房款交付及收据换领 房款交付：按《楼宇认购书》约定时间交付，详情参阅 《缴款指南》。 收据换领：经我司确认到帐后，凭银行出具的交款凭证 到销售接待中心换领收据 3.签订《商品房买卖合同》 办理地点：销售接待中心