重庆大学网络教育学院毕业设计（论文）题目公租房有效供给存在的问题及其完善批次层次专业 142 本科二学历工程管理学生杜才广起止日期 2016.09.01-2016.11.26摘要公租房建设成为各地方政府解决社会夹心层住房问题的重大实践。

但政府面临的一个十分紧迫问题是，资金主要是由政府投入，持续的资金来源渠道和建设模式单一，社会资金不能进入或者进入不足，造成政府财政支出压力过大，有效供给不足。

同时在公租房的运营和管理上存在着经验不足、退出机制不完善、监督不到位等问题。

因此，在城市公租房建设模式和退出方式上，需要不断进行创新和实践探索。

基于这一问题，总结美国、新加坡和中国香港在保障住房方面的成功经验，以重庆市公租房建设管理为例，分析其有效供给的成功经验和不足之处。

最后本人对完善我国公租房建设，提出政策建议与措施。

关键词：公租房有效借给政策建议目录摘要 (1)1.引言 (1)2.我国公租房简述 (1)2.1我国房地产市场发展情况 (1)2.2公租房内涵 (2)2.3公租房有效供给的特点 (3)2.3.1责任主体和运营主体 (3)2.3.2保障对象 (3)2.3.3租赁为主的方式 (4)2.3.4退出机制 (4)3.发达国家和地区住房保障制度经验 (4)3.1美国住房保障制度 (4)3.1.1具有完善的住房法律法规体系 (4)3.1.2发达的金融市场和住房抵押贷款体系 (4)3.1.3税收减免政策 (4)3.2新加坡住房保障制度 (5)3.2.1政府是建立住房保障制度的主导力 (5)3.2.2银行储蓄贷款和公积金是组屋计划资金的主要来源 (5)3.2.3分类供应住房的模式 (5)3.2.4重视各阶层各民族的整合 (5)3.2.5组屋管理政策完善 (5)3.3香港住房保障制度 (6)3.3.1专业化的运营和管理 (6)3.3.2政府土地政策的支持 (6)3.3.3有效的资金安排 (6)3.3.4明确的房屋政策定位与不断完善的准入与退出机制 (6)4.公租房供给及存在的问题—以重庆为例 (7)4.1重庆公租房建设历程 (7)4.2重庆公租房的现状 (8)4.3重庆的主要融资模式 (9)4.4运营管理模式 (9)4.5重庆公租房存在的问题及成因分析 (10)4.5.1融资问题即有效供给不足问题及分析 (10)4.5.2运营管理问题及分析 (10)5.公租房有效供给建议及完善 (11)5.1政策、法律支持 (11)5.2拓宽筹资渠道，保证稳定的持续运行 (11)5.2.1资产证券化融资（ABS融资） (11)5.2.2 BOT与公租房管理局结合的模式 (12)5.2.3引入PPP模式 (12)5.3定位必须明确，动态评估，营造以人为本的居住环境 (12)5.4构建完善的退出机制 (12)5.4.1完善和公开透明的信用体系 (12)5.4.2建立动态评估体系 (12)5.4.3购买退出 (13)6.总结 (13)参考文献 (13)1.引言公租房建设成为各地方政府解决社会夹心层住房问题的重大实践。

但政府面临的一个十分紧迫问题是，资金主要由政府投入，持续的资金来源渠道和建设模式单一，社会资金不能进入或者进入不足，造成政府财政支出压力过大，有效供给不足。

同时在公租房的运营和管理上存在着经验不足、退出机制不完善、监督不到位等问题。

因此，在城市公租房建设模式和退出方式上，需要不断进行创新和实践探索。

美国和新加坡、香港等国家和地区保障性住房体系建设较早，制度规范，发展成熟有许多成功经验值得我们借鉴。

重庆市政府高度重视公租房建设，发展速度较快，有很多成功的经验。

分析总结其成功经验和不足之处，对完善公租房体系建设弥足珍贵。

2.我国公租房简述2.1我国房地产市场发展情况房地产业作为国民经济中一个十分重要的产业,曾经一度因为计划经济体制下的福利分房制度的推行而陷入发展的停滞,却又在市场经济发展的浪潮中走在了最前沿,成为了中国市场经济发展中的支柱性的产业。

中国的房地产业市场化改革在政府政策的引导下经历了两个主要的发展阶段：第一阶段是从1978年到1998年的住房制度初步改革阶段,在这个阶段中,住房制度改革始于邓小平同志具有开拓性的住房市场化的思维,并紧跟之后而来的市场经济发展的浪潮,到了1998年,随着福利分房制度的终结,迈向了市场化改革的新道路、开启了房地产市场发展的新篇章；1998年至今的住房市场化阶段,在这个阶段中,房地产业经历了大起大落,市场化的改革也在摸索中前进。

特别是近几年来，随着经济的发展，货币发行量的急剧增加，商品房价格出现急剧暴涨，房地产政策的制定也在这个过程中不断积累经验、总结教训,政策保障性住房政策也迅速出台，并开始在各地实施起来。

2007年国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强化了政府的住房保障职能，对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度。

在漫漫长路上，我国也逐步形成了根据收入情况分层保障住房的制度安排，即最低收入者租用廉租房，低收入者购买经济适用房，中低收入者购买限价房，中高收入者住房问题由市场解决。

但是廉租房覆盖面偏窄，不足以满足住房需求，经济适用房领域存在的寻租和资源错配，也招致诸多诟病。

2012年6月12日，由住房和城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公租房的指导意见》对外正式发布，它作为一份专门针对夹心层住房问题的指导文件，正式将公租房纳入住房保障制度。

随着2012年7月15日正式施行《公共住房管理办法》，我国公租房建设进入新的时期。

公租房建设成为解决夹心层住房问题的重大实践。

2.2公租房内涵廉租房是政府的一项缓解城市特困人口住房困难的保障措施，通过租金补贴或者实物配租的方式，向住房困难且符合标准的家庭提供的具有社会保障性质的住房。

公租房是公共租赁住房的简称，它弥补了廉租房与经济适用房制度的空缺，保障面更宽。

由国家提供政策支持，通过租赁居住的方式，专门面向中低收入夹心层（包括城市中低收入者、新近就业的外来大学毕业生、新进城的农民工等）群体的保障性住房，是国家住房保障体系的重要组成部分。

目前，公共租赁住房产权不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场的价格，主要以出租的方式解决夹心层在城市居住问题。

它们的区别是廉租房对户籍有明确要求，而公租房不需要；此外，廉租房对收入标准要求更低，而且需要有低收入证明。

按照住建部的要求，我国从2014年开始将各城市的谦租房与公共租赁房实行并轨，统一并入公租房年度建设计划，以后将统称公共租赁房。

王毅认为，公租房的有效供给是指在政府的主导作用下采取各种形式，提供足够的住房保障，实现城市居民中的低收入阶层弱势如何等解决困难而建立的住房生产、供应、管理体系、动作程序和规则。

公租房有效供给的内涵具备明确的社会保障性和社会福利性。

通过比较分析发达国家和地区公租房建设和管理模式，本人认为，公租房是政府在制度上、资金上给予明确的保障和支持，各种资金可以公平、自由参与（并获得合理利润）建设和管理，中低收入阶层可以公平地以较市场更低的价格获得居住权或住房产权（部分），同时必须接受社会各方面监督，使其公开、公平运作的政策福利房。

2.3公租房有效供给的特点2.3.1责任主体和运营主体公租房是政策保障性福利房。

公租房责任主体是政府，包括中央政府和各级地方政府。

中央层面，提供公租房建设、运营管理的政策。

地方层面，地方政府在中央政府明确的政策下，按照本地的实际情况，进行体制机度完善和创新，实现本地区公租房的有效供给。

在各地公租房供给中，各级政府是主要的建设与管理主体，并且专门成立公租房的建设与管理机构，实施主体主要是政府企事业单位，社会力量参与具体建设运营管理的较少。

对政府而言，公租房是其影响市场、提高公共利益、提升政府形象的一个重要政策工具，很多城市已经达到了预期的政策目标。

主要因为政府机构拥有两个独特的优势，一是政府的执行力和公信力，可以整合一切资源，尽可能保证其公租房保障制度的有效推动。

二是中国土地归国有，可以很好协调各方面资源，实现资源有效配置。

但存在的问题是：一是政府手上可以利用的土地资源并不一样，比如重庆，廉价收储农民的土地时间较早，土地资源丰富。

但有些城市财力有限，可用来建设公租房的土地资源较少，财力紧张。

同时建设资金渠道单一。

二是各部门的执行边界界定和执行力存在问题，虽然各地区都成立了专门的公租房管理机构，但他们的权力有限，公租房的建设需要各个部门的参与，需要通力合作才行。

存在着责任不清，执行不力的问题。

所以较为优化的模式是政府出政策和部分资金，项目市场化、公司化运作，社会资本可以广泛参与，并获得合理的利润。

广开资金和管理渠道，实现政府负责，社会运营，公开透明，效率优先。

2.3.2保障对象保障对象为中低收入夹心层，包括城市中低收入者、新近就业的外来大学毕业生、新进城的农民工等群体。

相关部门制定租住条件，符合条件的人群都可以公平参与。

2.3.3租赁为主的方式目前，公租房是摇号租赁为主，对配套商业用房采用售卖或租赁方式。

2.3.4退出机制各地的公租房政策都明确了入住和退出政策，在家庭收入水平达到一定条件后必须退出。

这也是保障公租房有效供给的一个重大方面。

从包括香港的情况来看，退出机制的落实存在较大问题。

3.发达国家和地区住房保障制度经验3.1美国住房保障制度3.1.1具有完善的住房法律法规体系为了规范公共住房市场，提高使用效率，联邦政府颁布了一系列住房法规，来保障公平、高效运行。

同时在不同的历史时期，政府根据地区经济发展水平以及居民收入状况，不断调整法律规定，从而动态保障居民的住房权利。

3.1.2发达的金融市场和住房抵押贷款体系自1932年以来，美国成立联邦住宅银行抵押贷款系统，美国成为发放住房贷款最多的国家。

根据居民的收入水平不同，由不同的抵押贷款公司提供保险。

同时对私人金融机构提供贷款补贴，以资助住房保障项目的开发商获得低息贷款。

由此吸引大量的房地产开发公司从事公共住宅项目的开发，保证大量的供应。

3.1.3税收减免政策依照美国税法规定，美国税收非常繁重，除每月缴纳个人所得税外，到每年年底，还需要说明开支情况，税收核实后多退少补。

而为了刺激居民买房消费，税法规定，个人收入如果因为买房每月支付了银行利息，就可以免税，同时地主政府对第一次购房者减免不动产税若干年。

3.2.1政府是建立住房保障制度的主导力为解决居民基本住房问题而成立的建屋发展局是起主导作用的组织者。

承担组屋的规划、建设、经营和管理等工作，保证“居者有其屋”计划的真正落实。

3.2.2银行储蓄贷款和公积金是组屋计划资金的主要来源资金来源主要是两个方面，一是银行储蓄贷款，二是强有力的公积金制度。

其中带强制的公积金制度是一个创造，起了很大的作用。