已签预售合同
一、确认开发商已经取得商品房预售许可证
为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许
可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，
购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确
认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
二、认真阅读开发商制定的格式条款
第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米________币________元，价款合
计为________币（大写）________仟________佰________拾________万________仟
________佰________拾________元整（小写：___________________元）。乙方同意按附
件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙
方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为________________ ，银行账号
为________________。
附件七物业服务
（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）
物业服务内容
物业服务质量
物业收费项目及价格
业主临时公约
其他约定
按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房
预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人
签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。
实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
第十四条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同
意按以下第________（大写数字）种方式解决纠纷：
1．提交________________ 仲裁委员会仲裁;
2．任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
三、重视土地使用年限
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。
有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大
大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
四、明确约定抵押权的处理方式
为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因
抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的
权利带来很大障碍和困扰。一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建
工程抵押，消灭抵押权;对土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭
的时间、条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。
五、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基
本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人
的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件
中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充
约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的
法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利
两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的
对等性。
六、仔细了解开发商的按揭政策
开发商就商品房项目的按揭贷款业务，通常都与一家或几家商业银行建立合作关系，
有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。同时，有的商品房项目因不符合公
积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款的购房人，在签订预售
合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。
七、重要公共配套设施不可忽视
我市预售合同示范文本设置专门附件规定公共配套设施的建设和交付。对特定的购房人，有的公建配套直接决定购房的初衷，对此需在合同中予以明确规定。比如，有的购房
人购买商品房就是因为小区内将配建高质量的幼儿园，可以解决孩子幼教问题。要实现自
己的购房目的，不但需明确约定幼儿园建成交付的时间，而且还需约定幼儿园的开园时间
以及违反约定的处理办法。
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八、尽可能明确面积误差的处理结算办法
预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。我市商品房
销售主要采用按建筑面积计价方式，因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实
际情况看，合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视，但往往忽略套内面积和共有分
摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人，特别是在购买建筑结构形式
比较复杂的商品房时，双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。
九、明确规划或设计变更的处理办法
商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计
变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响
双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较
详细的提示，购房人最好仔细研读，并就自己关心的其它相关问题作出补充约定。
十、重视前期物业管理和临时管理规约
在业主委员会成立前，商品房交付后的物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负责，小区的公共秩序由开发商制定的临时管理规约予以规范。前期物业管理的好坏和临时
管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本，甚至对商品房的保值增值有重
要影响。购房人需认真阅读作为预售合同附件的前期物业服务合同和临时管理规约，重点
了解物业服务的标准、质量和费用，才可能做到商品房买得放心，用得舒心。
十一、及时办理相关登记手续
商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后
后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利，也是购房人的义务，对保护双
方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序，及时办理相关登记手续，是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。
第五条乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾
期______天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。