商业综合体项目策划方案
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目录
第一部分市场回顾 (4)
1.某某市商业零售市场发展状况 (4)
1.1某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析 (4)
1.2某某主要零售商业概况 (5)
1.2.1 现有商业网点的空间规划 (5)
1.2.2某某未来商圈规划 (7)
1.2.3主要商家介绍 (9)
1.2.4现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析 (12)
2.某某市商业地产发展 (16)
2.1供求状况 (16)
2.2市场展望 (16)
2.3目前的问题及小结 (18)
2.3.1．不注重可持续经营地产商经营管理水平有待提高 (18)
3.1城市商业发展的总体思路与目标 (19)
3.2规划期限商业网点规划 (20)
3.3规划范围 (20)
3.4规划依据《中华人民共和国城市规划法》 (21)
3.5规划原则 (21)
3.6规划布局 (23)
4.某某房地产住宅消费需求市场调查报告 (31)
4.1对所购房屋区域的选择以及人群分析 (31)
4.2报纸仍为获取房产信息的主要来源，网络、电视被选择的比例也较多 (34)
第二部分项目所在蜀山区规划与商业特点 (37)
1．项目所在区域规划特征 (37)
1.1蜀山区商业网点规划 (37)
1.2蜀山区商业发展概况 (38)
1.3蜀山区商业的发展趋势 (38)
第三部分项目初步思考分析 (39)
1．项目所在区域规划特征 (39)
2．项目位置 (39)
3．项目SWOT及动态竞争分析 (40)
4．项目定位思考 (41)
4.1项目总体定位方向 (41)
4.2项目业态构成思考 (41)
4.3项目主体消费者定位方法 (43)
5．建筑布局与策划初步建议 (44)
5.1物业体量建议 (44)
5.2商业建筑策划初步建议 (45)
6．某某综合体盈利模式思考 (50)
7．目标经营商户定位 (52)
8．项目市场形象定位（VMD商场整体形象） (52)
8.1关于化妆品旗舰商店的视觉形象 (52)
8.2整体装修风格——借鉴韩国乐天百货 (53)
8.3 建筑规划与VMD方案建议 (54)
8.4人流导入、货物进出统筹考虑 (56)
8.5导示系统 (56)
9．项目风险分析 (57)
9.1战略风险 (57)
9.2项目经营风险： (58)
10．项目业态规划与操作初步建议 (58)
10.1．把握业态调控规律为项目服务 (58)
10.2 结合优势资源 (59)
11.项目财务概算 (62)
11.1项目收益方式比较 (62)
11.2关于汽车百货自营的效益分析 (63)
项目招商阶段 (63)
招商推广策略 (63)
1．关于招商策划的几点建议 (63)
2．招商目标与顺序 (64)
3．特殊商户招商建议 (65)
4．综合体招商计划 (65)
5．招商组织架构与人员构成 (65)
6．关于大型招商活动组织示例 (66)
经营管理阶段 (69)
第一部分．开业推广策略 (69)
1．关于大型购物中心开业活动的策划与组织 (69)
2．开业前要完成开业前培训工作，开业前培训分为两类培训： (70)
第二部分．组织运营 (70)
1．装修标准建议 (70)
2. 管理系统设计 (71)
第三部分项目服务计划 (75)
1．天象集团某某安福国际广场前期资金预算及工作进度表 (75)
第一部分市场回顾
1.某某市商业零售市场发展状况
1.1某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析
2004年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元，从全国范围的经济发展水来看，考虑我国东西部地区差异，中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区，目前的主流业态应该是shopping mall、大型综合超市、百货为主，同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。
中国目前的城市化程度还不高，我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。
2006年，某某市生产总值（简称GDP）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。
初步测算，全年实现GDP1073.86亿元，同比增长17.5%%，人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到2.32万元。
此外，规模以上工业也得到了较快发展。
某某全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元，提前两年实现千亿元产值目标，新增产值过200亿元。
2006年，某某GDP占全省比重的17.5%%，比2005年提高1.2个百分点，对全省经济增长的贡献达到22.5%%，拉动全省GDP增长近3个百分点；规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到20.6%%、23.3%%、18.6%%和18.9%%，同比分别提高1.5、3.7、1.3和0.5个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。
某某有着悠久历史的城市，有着厚重的文化和历史的积淀，城市发展相对稳定，其商业发展以文化、饮食、娱乐消费为典型特征。
从某某的人均GDP和城市化的水平来看，理论上某某的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、精品店等现代商业，百货商场、商业街、批发市场等。
由于某某自身的消费特征：文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位置和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。
但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。
商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。
1.2某某主要零售商业概况
1.2.1 现有商业网点的空间规划
某某商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。
20世纪80年代，某某城市建设。