第八章房地产评估
一、单项选择题
1．己知，被评估房地产中的建筑物的资本化率为9%，土地的资本化率为6%，建筑物价值占房地产总价值的60%，据此，被评估房地产综合资本化率应为（）。
[东北财经大学2013年研]
A．6.6%
B．7.2%
C．7.8%
D．8.2%
【答案】C
【解析】综合资本化率=建筑物资本化率×房地产价值比率+土地资本化率×房地产价值比率=9%×60%+6%×40%=7.8%
2．运用收益法评估房地产价值，其中收益额参数应该是房地产的（）。
[东北财经大学2011年研]
A．实际总收益
B．正常总收益
C．实际净收益
D．正常净收益
【答案】D
【解析】房地产的实际净收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，
然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到的。
房地产正常总收益可能并不一定是房地产的实际净收益，它是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地产所能得到的正常的、客观的收入（有租约限制的除外）。
3．某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估，选择了三个参照物，其交易价格分别为110万元、125万元和130万元，经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.05和0.98，则该大楼的评估值最接近于（）万元。
[河南财经政法大学2011年研]
A．132.12
B．126.00
C．119.89
D．125.82
【答案】D
【解析】评估值=∑参照物×修正系数/参照物个数=（110×1.08+125×1.05+130×0.98）/3=125.82（万元）。
4．用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（）。
[河南财经政法大学2011年研]
A．整个开发期
B．整个销售期
C．整个开发期和销售期
D．整个开发期和销售期的一半
【答案】C
【解析】在整个开发期和销售期过程当中，土地取得的成本并没有部分或者全部转移出去，因此要持续计息。
5．某在建工程为混结构的楼房，总预算造价为2000万元。
按工程造价构成，此类建筑的基础工程占15%，结构工程占60%，装饰工程占25%，该工程已进入装饰阶段，已完成装饰工程的40%，该在建工程的评估值是（）万元。
[河南财经政法大学2011年研] A．1500
B．1800
C．1600
D．1700
【答案】D
【解析】该在建工程评估值=2000×（15%+60%+25%×40%）=1700（万元）。
6．教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（）。
[暨南大学2011年研]
A．成本法
B．收益法
C．市场比较法
D．残余法
【答案】A
【解析】教堂、学校以及专用机器设备的共同特点是专用性强，而且不存在一个活跃的交易市场，同时收益性弱，只能使用成本法进行评估，故市场法和收益法无法应用。
残余法
主要用于建筑物的估价，实质上也属于收益法。
对于上述资产，一般采用成本法。
7．国有土地使用权出让的最高年限按用途确定，其中工业用地为（）年。
[暨南大学2011年研]
A．70
B．60
C．50
D．40
【答案】C
【解析】土地使用权出让最高年限按用途分别确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
8．在房地产评估中，（）等于建筑总面积除以土地总面积。
[暨南大学2011年研] A．楼面地价
B．容积率
C．土地单价
D．单位建筑面积地价
【答案】B
【解析】容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
9．“三通一平”指通水、通路、（）和场地平整。
[暨南大学2011年研]
A．通电
B．通讯
C．通气
D．通热
【答案】A
【解析】三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：通水、通电、通路和场地平整。
10．在房地产评估中，（）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
[暨南大学2011年研] A．路线价
B．交易底价
C．标定地价
D．基准地价
【答案】D
11．在地块面积一定的条件下，容积率越高，意味着建筑面积（）。
[西南大学2011年研]
A．不变
B．增加
C．减少
D．不一定
【答案】B
【解析】容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
因此，当地块面积一定的条件下，容积率越高，建筑面积越大。
12．某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15%，室内格局因素修正系数为（）。
[西南大学2011年研]
A．100/115
B．85/100
C．115/100
D．100/85
【答案】C
13．交易实例土地每平方米价格为2000元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要5年，折现率为10%，则该待估土地价格为（）。
[西南大学2011年研]
A．1241.8元
B．758.2元
C．1379.1元
D．2000元
【答案】A。