工作行为规范系列

万科地产商品房销售合同

拟定细则

（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-57436

万科地产商品房销售合同拟定细则

Detailed rules for the developme nt of Vanke Real Estate's sales

con tract

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可

循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

蔓科地产商品房销售合同拟定细则

1、销售合同范围

合同是指客户与开发商签订的有关商品房买卖和租赁

的法律性文件，主要分几类：

1.1特惠权通知书

签约前的放号依据，意向性地选择楼宇，并缴纳诚意金

（可退）。

1.2认购书

认购书内容主要有：客户姓名、地址、客户电话、所选择的楼宇或具体房号、认购定金额、认购单价及优惠政策、何时签约的通知约定及相应的处罚条款等。

1.3商品房买卖合同

包括（期房）预售合同、（现房）销售合同以及相关的补充条款；

2、合同内容及拟定原则

商品房买卖合同，是房地产主管部门监制的标准合同文本。

2.1填写商品房买卖合同内容应遵循的原则：

a）合同书写要求字迹工整清晰，避免错字和意思表达含

混，表述要准确流畅，杜绝书面修改、添加、涂抹等现象。

b）合同内容拟订要求在既公正又要考虑买卖双方利益

的基础上最大限度维护本企业权益。

c）合同条款的约定是十分严肃的，因此条款需经公司有关部门审议，以及公司法律顾问审阅并提供法律意见和咨询，最终应由公司相关部门会签实施。

2.2标准合同文本均有空格由合同双方商定填写，确定空格并填写的内容是草拟工作的一部分，所有空格均应事先确定填上的内容，并对置业顾问加以培训，严格要求。

2.3标准合同的补充条款

通常补充条款包括以下内容：

a）关于签定前期物管合同及缴纳物管费、大修基金的收取标准和相关违约责任

b）规定配合按揭银行进行按揭购房者资格审查的相关事项

c）交房标准

d）面积公摊说明

e）明确约定车库、会所等公建配套设施或小区内未公摊

的建筑面积产权归开发商所有；明确对屋顶、外墙等公共部

分作出限制性使用的规定

f）其他补充条款约定

2.4合同内容拟定完毕后，制作合同样本，严格遵照执

行

3、销售面积属性及制定要求

3.1销售面积确定程序

销售面积是销售合同的组成部分，当项目施工设计图经

相关部门核定后，就具备了计算销售面积的基础条件。因此，

项目销售前，包括内部认购前，必须完成由专业面积测绘机构发出的面积测绘报告，并根据面积测绘报告确定可售单位的建筑面积、套内面积以及公摊面积。

3.2销售面积的合同意义

销售合同载明的面积与实际测绘面积存在差异，因此通

常商品房面积测绘经过预售登记测绘和新建登记测绘，而新建测绘的数据才是商品房最终面积的标准，并有义务将实测面积报告向业主公示。商品房买卖合同中对面积差异已有条款约定，并可实行多退少补。

3.3有关制定要求

(1)总销售面积应当符合规划许可的规定。

(2)应注意其他相关建筑物的公摊面积处理，否则应在

合同中载明其产权归属，避免在使用中产生法律纠纷。

(3)了解房管部门现有房屋面积计算的法规和方法。

(4)要求工程部提供基础资料，主要是经规划部门确认

后的建筑面积及所有建筑物的平面图，以及公摊部分标识，

公摊部分应细分为本层公摊、本座公摊、小区公摊、住宅/商

场/停车场公摊等。

(5)应仔细审定基础资料，并根据营销策略及公司要求，

在符合法规的原则下，明确各项分类，考虑因素包括：

a）项目的总销售面积

b）各单元的得房率

c）按规定提供物业管理用房及其公共设施的面积；

d）会所及其他康体设施和辅助设施的经营及处理方案，结合使用功能决定是否公摊。

（6）了解面积审定及其操作程序。

4、使用说明书和质量保证书（统称两书）

4.1认真填写两书内容，并加盖公司印章、法人印章、

物业公司印章及法人印章，并于房屋交接时交业主收存。

两书填写内容：

a房屋座落、单元栋号、小区或组团占地面积、总建设规模、本套房屋建筑面积、公摊面积；

b各类设施承载量及单位负荷（水压、电负荷、气压、楼面荷载、给排水管径、屋面防水材料等）、开工竣工时间等

c开发商、施工单位、监理公司、设计单位、工程质量监督站信息；

4.2粘贴使用各文件及附图要求准确无误，并加盖骑缝

早。

粘贴文件及附图内容（复印件）：

⑴由工程部提供：

a本套房屋平面竣工图；

b本套房屋给排水、供电线路、供气示意图

c组团或小区竣工验收报告和竣工验收备案表。

⑵由经理办公室提供：公司资质证书等。

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