租赁合同的法律风险防控
随着现今租赁市场的日益活跃租赁合同成为市场交易中最活跃的合同之一但其中的法律风险常不能被当事人重视到而引发了一系列的争议给当事人带来了经济损失
基本案情：我司将一地块租借给A司使用租赁期为八年A司将地块转租给B司合同到期后B司不搬离场地且欠A司数月租金A司将B司诉之法院我司是地块的所有权人与本案有直接的利害关系法院追加为第三人原告要求被告支付拖欠租金且搬离场地归还地块本案的争议的焦点是支付租金及合同到期后场地返还笔者反思整个合同签订履行全过程确实存在着瑕疵下面仅是笔者对租赁合同瑕疵的个人分析希望能为将来租赁性质的合同签订降低法律风险提供一定的参考作用
一、租赁合同的概念
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人使用租赁物并支付租金的一方称为承租人租赁合同是转移使用权的合同顾名思议仅发生财产使用收益权的转移不失财产所有权承租人使用完毕后仍应交还财产无权对之处分
二、常见租赁合同条款在订立时存在的瑕疵及风险
笔者将工作实践中所经历的多份租赁合同的条款和上述案例的条款进行了对比分析总结将最容易引发合同纠纷的瑕疵条款进行列明如下：
1.租赁范围不够明确在笔者经历的一份场地和岸线租赁合同中仅约定栈桥、墩子及码头边沿线长度无细节的描述无示意图示表明确切的租赁范围约定范围不明导致这成为双方争议之一租赁合同中最基本的标的物条款不明确给合同埋下了风险导致双方权利义务不明确引发纠纷的
2.场地出租无交接的书面手续留存标的物的交接状态不明确无法辨别何物是原先存在的何物是后添附的是否可以拆解等等引起在合同终止的归还状态的不确定性
3.租赁期限过长例如上述案例中合同租期长达八年导致合同双方当事人受合同拘束的状况长期不能改变从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用
4.不重视转租条款的内容订立禁止转租条款但实际上发生转租事实对转租方的选择未做任何的前期调查从本案可以看出对真正实际承租人的资产和信用情况不明导致了长期拖欠租金行为的发生及不肯归还标的物的行为
5.押金条款约定、违约金约定数额较低换句话说就是违约成本过低承租人继续使用标的物得来的利益远远大于违约金无畏违约行为
6.在合同履行过程中对承租人要对租赁物状态改变的请求无明确无书面、肯定的回复以导致默认了承租人的行为在合同终止时对标的物的状态确认上遇到了障碍这是出租人在合同履行过程中对租赁物的状态控制不善导致风险的产生
7.通常为合同执行出租人会与实际承租人另签订租赁合同如办理某许可证所需常常会有一个三方协议的存在且不说三方协议的有
效性存在争议但一个标的物出现了两份租赁合同就不符合法律规定
这也是上述案例中导致我司以第三人身份参加诉讼的主要导火索
三、以后签订租赁合同所需注意事项
1.租赁期限不宜过长租赁期限是租赁合同的主要内容之一租赁合同的期限原则上由租赁合同当事人约定《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年超过20年的超过部分无效”“租赁期限届满当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超
过20年”租赁期限过长会导致承租双方的状态长时间不能改变不利于新情况的发生调整合同的相关条款承租人在订立租赁期限条款时
应结合自身的具体情况合理确定租期待合同终止后双方均有意可以
续订及时修订上份合同中的缺陷之处
2.对租赁物的描述清晰准确做好交接书面确认在合同中要有具体的条款对租赁物的相关属性做出明确的规定这些内容主要涉及租
赁物的名称、租赁物的数量、性质、用途等涉及到可能影响合同效力的问题尤其应规定所租赁的财产应具备承租方所拟使用的目的避免
因双方对租赁物的特性和用途理解上的分歧而影响合同的效力利于
防止索赔时出现纠纷若是出租时应履行特别程序或准备的出租物应
事先办理相关手续如1995年建设部规章《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：房屋租赁实行登记备案制度
3.谨慎选择合同承租方尽量避免订立转租条款对方当事人的履
约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的在合同订立前要
了解对方资信情况可以通过查看其营业执照了解注册资金、经营范围、企业经济性质可到当地工商行政管理机关去查询或通过对方的老客
户从侧面了解对方的资信状况在合同签字盖章时应及时审查合同上
的承租人是否与签字盖章的姓名或名称一致确信对方具有履约能力
商业信誉良好合同履行较有保障才能与之签约
4.明确租金支付条款发现违约立即采取措施租金条款可能发生
争议的情形主要为承租人拒付租金或延付租金为了及时弥补因承租
人违约行为而造成的损害后果出租人应在合同中明确承租人支付租
金的时间和方式并对其拒付租金或延付租金时可以采取的救济措施
作较为具体的规定《合同法》规定对承租人无正当理由拒付租金或延付租金时经出租人催告后的合理期限内承租人仍不支付时出租人可
以解除合同这是一项法定解释权但要注意的是对于什么才是“合理期限”法律并未明确出租方可以事先在合同中订明这一期限
法律对此另有规定的依法律的特别规定例如根据《城市私有房
屋管理规定》承租人累计6个月拒不交纳租金的出租人有权解除合同应依据法律规定订立合同条款5.加大违约成本的约定守约者的保护
力度增加合同中应该对可能出现的违约情形规定具体违约责任的承
担方式、违约金或是损失赔偿金的计算方法避免简单地陈述“如果承租方违约应承担违约责任”的高度概括性条款以免在发生合同纠纷时对承租人如何承担违约责任产生争议最高人民法院关于〈适用中华人
民共和国合同法〉若干问题的解释(二)中第二十九中关于违约责任的约定中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般会认定为”过分高于造成的损失人民法院可能不予以支持所以在订立违约责任条款时应注意违约金比例不予过高
6.合理选择管辖地该条款常会被忽视但管辖地的合理选择对合
同纠纷的顺利解决有较大影响不管是仲裁或是法院管辖应从便利诉
讼及降低合同争议解决成本的角度综合合同的具体内容选择合同的
签订地、履行地、被告住所地、原告住所地、不动产所在地等与合同密切相关的地点的法院管辖
7.关注时效特殊性根据《民法通则》第一百三十五条规定通常
当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年但《民法通则》第136条规定诉讼时效期间为1年的情况包含延付或者拒付租金应积极跟踪合同的履约过程发现有延付或拒付租金情况时应及时向对方
发出通知函或催讨函或提起相关的诉讼确保时效内积极行使该合法
权利
8.重视在履约过程中对合同相对方财产状态的关注及时采取财
产保全手续有助于执行程序的开展通常在租赁纠纷中因为合同相对
方不能按时支付租金拖欠租金数额较大而诉之法院因诉讼期限较长
承租人可能通过各种手段隐匿财产损害出租人的利益我国《民事诉讼法》专章规定的财产保全制度就是为了防止当事人在起诉法院后可能遭受难以弥补的损害而要求法院对承租人的财产进行查封、扣押、冻结等防止承租方恶意转移财产这时就需要出租人能提供被执行财产