项目营销方向确定与执行
区域特征
朝阳公园区域周边环境 尚不成熟，配套不够完
善，区域印象较差
区域发展阶段
成功营销方向
区域“婴儿”期
重新定义区域价值，提升形象
➢ 重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央 公园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央 公园区”概念，通过类比快速提升区域价值；
➢ 区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名 度；
为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿 车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见 得能拥有一辆Rolls Royce ？
欲望 Not Just For 品B牌ut
品质
品位
欲望是非必需的，是超越物质需求的
精神满足。 欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以
具有无限性。
欲望是人性的弱点，导致人产生了
操作结果
➢ 北京市场首创高科技住宅，改变 塔楼的竞争弱势，建立全新价值 体系，“告别空调暖气时代”家 喻户晓；
➢ 京城首推“裸体样板间”，高举 高打、控制放量，创造市场奇迹；
➢ 策划代理前实现价格7000元/平 米，策划代理后实现价格10500 元/平米。
项目营销方向确定与执行
区域特征
区域发展阶段
操作效果
➢ 建立中央公园豪宅物业的价值体 系，扭转项目形象，建立客户对 豪宅区域的认知；
➢ “入住供楼”解决期房困扰，京 城首推入住前零按揭方式；
➢ 本项目运作成为北京核心区经典 城市豪宅！
➢ 策划代理前实现均价10000元/ 平米，月均销售20套，策划代理 后实现均价14000元/平米，月均 销售40套。
时尚感
售楼处外包装色彩简洁，现代感十足； 概念模型体现了项目超前的思想，带有 国际化的色彩。
完成项目营销动作
首次在市场上提出“欧洲
发达国家居住标准”，而且
也是当期市场上唯一一个以 此为标准的高端项目；
稀
首次也是当期市场上唯一
缺
一个推出裸体样板间的项目， 进行高舒适低能耗优化体系
感
及工作原理展示。
采用世界顶级品牌厨具poggenpohl进
30*30米通透玻璃盒子售楼处， 极具时尚冲击力，浓缩项目产 品的主要卖点，兼具销售和艺 术展示的功能。
时尚感
组织酒会、 GOLF等上层社会 的时尚活动，进行客户圈层的 营销，扩大影响力，形成口碑 传播。
完成项目营销动作
提出“湾区物业，比肩
稀
全球”的口号，并将“湾 区物业”注册，成为项目
缺
的专署代名词，营造项目 珍贵、稀缺的区域地位和
10米超高大门
组织自驾游
梁志天设计样 板间
酒会、GOLF活动
体现客户尊贵的细节服务
时尚感
稀缺感
身份感 营销动作
豪宅成功营销案例3
项目概况
位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米万柳 中路； 规模：总建筑面积约8万平方米； 物业用途：住宅； 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板楼； 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 住宅热点区域，上升势 头强劲，区域在不断完 善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别 于周遍项目的形象认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争 中成功突围。
完成项目营销动作
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
区域“成年”期
豪宅成功营销方向
“告诉别人她会长得很美 ” 重新定义区域价值，提升形象
“告诉别人她美得与众不同 ” 基于区域价值，重新定义产品
“告诉别人她是完美的 ” 利用成熟区域价值，项目全方位
打造外的细节放大
豪宅成功营销方向
重新定义区域价值，提升形象
基于区域价值，重新定义产品
➢ 寻找国外同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业 类型——国际顶级湾区物业，将竞争对手锁定第一级别 豪宅。
完成项目营销动作
根据客户喜好旅游的 特点，组织当下流行的 自驾游活动，给客户新 鲜体验。
首批选择最亮点的户型、聘请著 名样板房设计公司梁志天进行设 计装修，充分体现现代的高尚生 活品质。
近邻CBD，具有极为纯粹的城市湖景，同时也 是深圳富人区气质最为纯粹的地方。
介入背景与操作结果
项目背景
新政影响：房地产新政出台，限制了以往所 用营销手段的运用，创新势在必行； 区域价值：香蜜湖是位于城市中心的传统豪 宅片区之一，被客户和市场所广泛认可； 市场竞争激烈：与本项目同类型的产品，市 场供应量大，竞争激烈； 本项目既定目标： 树立项目高形象及高知名度； 充分提升项目品牌及发展商品牌； 实现项目在高价位下顺利销售； 2005年实现销售金额6个亿。
身 份 感
社区内地面垫高，与外部形成高差； 社区围墙及主入口处设计显示出尊贵的气势； Logo设计采用贵气的紫红色和狮子头形象， 张扬身份。
美国总统小布什来华访问 期间，受邀来本项目参观， 给项目及客户均带来很强的 面子感。
案例营销总结
营销方向
定义区域 定义产品
引入“中央公园区”概念
名师设计会所
炒作区域稀缺价值
利用成熟区域价值，项目全方 位打造外的细节放大
豪宅成功营销动作
营造时尚感 营造稀缺感 营造身份感
豪宅营销模型
营销方向
定义区域
定义产品
细节放大
时尚感
稀缺感
身份感 营销动作
豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。
豪宅营销成功典型案例
豪宅成功营销案例1
项目概况
➢ 位置：北京市朝阳区农展馆南路与西大望路交汇处； ➢ 规模：占地：70000m平米；总建面：320000平米； ➢ 容积率：4.57； ➢ 绿化率：50%； ➢ 均价：14000元/平米； ➢ 户型：面积区间134平方米——640平方米； ➢ 建筑形式：2幢板楼、9栋塔楼； ➢ 开发商：北京世纪朝阳房地产开发有限公司； ➢ 园林设计：贝尔高林香港有限公司； ➢ 资源条件：朝阳公园自然景观，CBD、燕莎商务圈。
幼儿园：6000M2 中央广场：3000M2（横跨市政路） 项目分四期开发，其中一期588套
绿化率：65% 容积率：3.18 总车位：3500 梯户比：二梯两户，二梯三户
西南向海景 和蛇口景观
沙 河
高中 尔信 夫红 球树 场湾
华侨城人文 景观
规划中央公 园
东南向海 景
介入背景与操作结果
项目背景
区域识别性差：红树湾片区与周边片区无明 显区隔，区域混淆现象严重； 区域价值：红树湾区域具备成为豪宅片区的 条件，但是其自身价值未得到客户的充分认 知； 区域成熟度低：红树湾区域属于陌生区域， 尚未被开发，区域配套及成熟度低； 本项目既定目标： 树立项目高端豪宅形象； 实现项目高溢价； 项目整体的可持续销售； 开发商品牌形象树立。
➢ 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
纽约 中央公园
伦敦
北京
海德公园 朝阳公园
完成项目营销动作
邀请美国小姐在来华访问期 间，到本项目参观，并参加客 户活动，与本项目国际化、时 尚前沿的形象相符。
赞助承办国际女子网球挑战 赛，宣扬了本项目时尚、健康 的生活方式。
举办印度珠宝展，展现了财 富阶层的时尚主张。
顶级品牌 poggenpohl
时尚感
稀缺感
身份感 营销动作
豪宅成功营销案例4
项目概况
➢ 位置：深圳福田区侨香路与香梅路交汇处； ➢ 占地面积：93544平米； ➢ 建筑面积：131000平米； ➢ 住宅面积：127000平米； ➢ 容积率：1.4； ➢ 绿化率：近50%； ➢ 户数：共447套； ➢ 资源条件：本项目位于深圳中心区香蜜湖畔，
朝阳公园区域周边环境 尚不成熟，配套不够完
善，区域印象较差
高贵形象logo
印度珠宝展
社区内部地面垫高
细节放大
国际女子网球赛
五星级超大会所
小布什来访
美国小姐来访
有气势的社区入口
时尚感
稀缺感
身份感 营销动作
豪宅成功营销案例2
项目概况
总占地面积：162653M2 总建筑面积：650000 M2
其中： 住宅建筑面积：505100M2 会所建筑面积： 6000M2
操作效果
➢ 得到客户高度认可，成为深圳豪 宅标杆项目；
➢ 项目拥有较高美誉度与良好客户 口碑；
➢ 项目项目最终成为香蜜湖区域第 一豪宅，联排实现均价40000元/ 平米，双拼实现均价70000元/平 米。
介入背景与操作结果
项目背景
项目形象模糊，未充分形成卖点认知，对客户 无法形成足够的购买冲动； 前期过份低价入市，无法体现楼盘的高档定 位，而且没有得到客户认同； 现场展示存在严重缺陷： 售楼处与工地现场相距较远； 多个项目的售楼处同居一处，相互影响； 展示点杂乱，无章法； 沙盘陈旧； 未进行感性诉求。 现场执行力弱： 卖点没有有效的组织，人员缺乏有效培训； 对项目的理解不够深刻； 未进行有效销控。
故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，
顶级豪宅的营销需要——迎合客户的欲 望需求。
豪宅成功营销动作：
时尚感 营造 稀缺感
身份感
房地产市场黄金定律：地段，地段，还是地段。 区域质素的优良决定豪宅项目的营销方向。
区域特征
区域发展阶段
陌生区域，认知度低
区域“婴儿”期
区域发展迅速，拥有 一定区域价值
区域“少年”期
身
行装修，让客户感受到项目高端品质所
带来的身份感。
份
感
案例营销总结
营销方向