政策指导项目开发方向：在农业产业化基础上拓展新兴业态和方向
“一带一路”战略：
本项目是商务部“跨区域农产品流通重点项目” 紧邻一带一路重要节点枢纽，拥有先天的区位
优势
青海十三五规划建议：
本项目位于海东综合临空经济园区内，该园 区是青海省十三五规划重点项目
突出特色商业区(街)生活性服务功能，促进 商业、旅游、文化及休闲功能融合，打造城 市现代商业新名片。
商贸物流 中心
本项目
南部区域 片区定位：高新技术工业园区 规划建议：本项目南侧规划大面积工业园区，
功能上考虑结合园区性质与规划，地块以产业 为主导。
高新技术产 业区
本项目位于海东市临空经济园区，东侧部分与西宁曹家堡机 场仅相距1.5公里。园区由河道分为南北两区域地块，北侧规 划为青海曹家堡商贸物流中心，南侧规划为工业园区，功能 布局与周边区域相结合考虑。
项目主要工作内容
研究对象
本项目地块业态规划
市场研究
西宁农贸商业及旅游市场研究
研究结论
基于市场判断，对本项目各个 地块业态选取进行判断，并基 于不同业态的预期产量，规划
不同业态区域的体量面积。
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场地区位分析
立足大片区的规划，区域定位主导本项目功能布局，建议以产业为主导，结 合商贸、仓储、物流复合功能
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研究范围和目的
地块III 占地224亩 149,388㎡ 地块II 占地304亩 202,442㎡ 地块I 占地171亩 114,139㎡
地块总体情况简介
地块 地块I 地块II 地块总计
建筑面积 约114,139平方米 约202,442平方米 约149,388平方米 约465,969平方米
北部区域 片区定位：曹家堡商贸物流中心； 规划建议：本项目位于区域商贸物流中心，未
来区域商贸将对人流、物流、商流产生聚集效 应，可考虑商贸商业功能。片区内规划一定体 量的保税物流中心，可承接仓储物流服务功能 进行过渡与串联。
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项目区位概况 市场概况及开发思考 本项目发展策略初判
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西宁将打造为“一带一路”战略的重要节点
海吉星青海海东项目
区域开发战略与商业业态研究 最终稿
2017年3月
本报告研究框架
• 本报告针对海吉星青海项目进行区域开发战略与商业业态研究，研 究框架如下：
报告工作完成量
区域场地分析 产业市场研究 物业市场研究 商业业态研究 业主/运营商访谈 标的案例研究 综合项目定位
项目整体定位 产业及客群定位 商业业态建议 功能布局建议 财务表现研究
开发商会谈：2次 实地调研：7个工作日 可比案例分析：4个 产业/物业市场研究：
农产品品牌访谈：>8个 物流运营商访谈：>10个 物业市场案例：>10个 旅游项目研究：6个 餐饮及酒店研究：若干
市场指标预测
财务回报测算
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一、项目及市场概况 二、项目定位 三、项目规划 四、项目财务测算
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项目区位概况 市场概况及开发思考 本项目发展策略初判
大健康概念的体验 电商总部
区域配送中心
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分析小结—本项目发展突围初步思考
把握农产品 商贸基础
依托区域上位规划和青藏高原特色农产品资源，本项目首先需要依 托自身农产品商贸基础这一最大的优势特色；
农业产业化 升级内在需求
海吉星具有较强带动力和辐射力，是中国农产品流通的大型知名企 业。通过本项目的升级改造，将推动青海特色农产品产业链的延伸 和功能拓展，打造标准化、品牌化和特色化的高原农产品产业平台 ，响应产业升级的内在需求。
形成“西宁-海东1小时经济圈、 物流圈、旅游圈、生活圈”。
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西宁及海东经济基本面持续向好，消费市场增速显著
西宁及海东产值总量连续三年保持在18%以上的增长；市人均可支配收入逐年上 升，推动消费市场规模扩大，消费能力持续增强，商业发展潜力大。
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机场立体枢纽和高速路网提升本区域可及性
发达的高速路网将构成项目吸引本地客群的先决条件；而机场立体枢纽的建设将进 一步提升项目导入外部人口的能力。
兰贵高速
北线（京藏高速）
南线
项目地块
海东、兰州方向
本项目的交通可及性优势：
高速路网连接西宁市区与海东、兰州：与西宁市区（半小时）和海东（10分钟）的车行时间比较理想， 能够有效降低本地客群的抗性，使得项目辐射能力触及周边超过300万常驻人口。
紧邻未来的机场立体枢纽：曹家堡机场是旅客吞吐量增长最快的省会机场。借助接驳交通，本项目将有 机会对接800万机场旅客（2020年）。远期若能实现高铁的接入，与兰州、西安等其他西北地区中心城 市的联系将进一步加强。
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临空综合经济园建设为区域导入丰富产业资源及人口
青海省海东工业园区临空综合经济园内现状人口约2.6万人，建成后规划人口约为9.1 万人，人口导入为区域未来商业、商贸和产业项目开发带来机遇。
自2013年开始，园区已规划、在建设的项目主要有：
9.1
单位：万人
2.6
现状
建成
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各级上位规划对区域发展提出新要求
打造西宁、海东为对外开放 节点城市，共同打造向西、 向南开放的经贸共同体；
充分强调高原、宗教、民族 等文化要素的集聚，打造文 化展示交流平台和丝绸之路历 史文化旅游区。
将西宁打造为全省现代化中心 城市，丝绸之路经济带的重要 节点城市；
将海东打造为功能优化重要城 市，兰西经济区产业基地，青 海东部城市群的重要支撑和高 原现代农业示范区；
海东十三五规划建议：
为本项目顺利落地提供全方位服务 在西宁-海东一体化的要求下，重点发展高原
特色生态农业、绿色旅游业、现代服务业等
政策层面的指引方向
农业产 业化基
础
拓展新 兴产业
高端农产品商贸和展示平台 农产品价格信息中心 物流服务平台 冷链加工示范中心 农产品网上交易平台
区域特色食品体验、展销 区域文化和旅游商品体验、展销
依托一带一路政策，西宁将从传统内陆城市转变为对外开放的新窗口。以机场为代 表的交通设施改善、伴随对外交流产生的资源和要素集聚、西宁-海东协同发展等方 面都将成为本项目开发的历史机遇。
加强对外开放通道
扩大人文要素交流
西宁海东协调一体发展
打造丝绸之路经济带的重要 战略通道、商贸物流枢纽和 产业基地；
将西宁机场打造成为青藏高 原区域枢纽机场、丝绸之路 重要支点机场，是青海省立 体综合交通枢纽、综合旅客 集散中心和对外开放的第一 门户。