景观：地块北临老山自然风景区，有一定的景观资源，但地块周边为农田、村庄，影响了 地块的形象。 结论： 土地属性正处于由C向G2快速转化中，基本具备G2类土地基本特征。
Part 3 市场分析
1、供求关系
浦口商品住宅房源供应阶段性起伏明显、2013年春节后供应整体处于高位 2013年春节后（2月下旬至4月）区域整体销售上涨势头明显，5月开始出现下滑
1、片区选择
桥北片
本项目位于珠江 镇片，经过近年 的大量市政建设 投入和多家知名 发展商全力打造， 该片区已成为继 河西之后又一片 热点开发区域。
鼎山片
珠江镇片
Part 2 土地概况
2、片区区位分析
地块位置
凤凰大街 站
Part 2 土地概况
3、项目内部条件分析
北至社会福利院
地块与沿山大道隔着浦口区社会福利院，虽有效阻隔交通车行干 道噪音感染，但对小区高端形象打造会带来一定干扰； 宗地地表略低于路面，内部拆迁基本完毕，内有部分农田
2013.5
上市量 141162.5 66628.21 254783.1 129886.3 154479.6 48481.89 181691.2 28011.21 356647.8 236928.1 255463.3 销售量 225669.2 185351.3 153490.7 137214.3 146079.9 142281.5 134038.3 121858.2 182411.7 262842.2 190925.2
明发滨江新 城
地块位置
鼎山片区
珠江镇片区 河西片区
位于珠江镇片区。 距新街口道路距离22KM，距珠江镇老城区道路距离2KM 。 距10号线凤凰大街站2.8KM。
Part1 立项背景
2、战略发展
公司三年规划的主流客户： 城市新锐、望子成龙、务实之家
本项目的商业价值： 利润贡献型
Part1 立项背景
Part 2 土地概况
4、项目周边分析
万科金色半山
Part 2 土地概况
5、项目配套分析
2公里
江苏建康职业 学院
607、608路 公交站
浦口第三中学
浦口中医院
南京审计学院 浦口医院
医院 学校
Part 2 土地概况
6、规划要点
土地座落 总用地面积 建设用地面积 总建筑面积 建筑高度 配套要求 其他规划要点
北至沿山大道；南至八里 路；西至财八路；东至财 八路以东1号地块 115876㎡ 185400㎡ ㎡ 35M
用地性质 代征地面积 容积率 建筑密度 绿地率
二类居住 0 1.6 25% 35%
需建设不少于500个社会停车位，由受让人建成后对社会开放，不得作小区专用停
车场使用或对外销售，其经营费用由受让人按相关规定收取。
Part 3 市场分析
2、价格
浦口商品住宅整体价格水平呈稳步上涨趋势，行情较好 现阶段区域整体成交均价维持在接近9300元/㎡的水平
2012年7月-2013年5月浦口商品住宅成交均价变化走势 10000 9292 9000 8309 8000 7717 7000 7802 8293 8528 8625 8701 8887 8906 9289
6000
5000
2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5
Part 3 地价水平及存量土地分析
3、存量土地
位于宗地周边土地存量充足，总建面达到275万方，竞争极为激 烈，但未来一年无土地出让
地块 编号 2011G13 2011G15 2011G40 2011G41 2011G42 位置 新浦路7号 总部大道以北、镇南河路以南、丰子河路以东 七里河西侧、临江路以西 七里河西侧、临江路以东 七里河西侧、兴隆路以北 土地性质 二类居住 商住混合用 地 二类居住 二类居住 二类居住 出让面积（ ㎡） 36681.3 248330.2 113608.1 185849 123175.1 容积率 R≤ 1.8 R≤2.31 R≤2.5 R≤2.5 R≤2.5 拿地企业 通宇地产 北京乔波冰雪世界、上 海冰雪滑雪 雅居乐 雅居乐 世纪金源
2012年7月-2013年5月浦口商品住宅供销情况（单位：㎡）
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
2012.7
2012.8
2012.9
2012.10
2012.11
2012.12
2013.1
2013.2
2013.3
2013.4
净利润缺口
08年
无缺口
09年
5000万元
Part1 立项背景
4、公司持续经营
本项目可提供的结算资源情况
结算年度 结算面积 结算金额 净利润总额
2008年
2009年 81200 142680
2010年 13800 30774 5732
合计 95000 173454 21937
-868
17073
Part 2 土地概况
Part 2 土Βιβλιοθήκη 概况7、结论区位：该地块位于珠江镇片区，北临老山，东邻万科金色半山，属于规划中江北新城珠江 镇片区北部边缘地块。
交通：地块周边道路尚处于规划中，仅有几条乡间小路，目前出行不便，近邻地铁10号线 凤凰大街站，周边仅2个公交站点，公共交通不便。 配套：地块东面及南面已经开发较为成熟，周边2公里内有浦口医院、第三中学等，依托 珠江镇片区的配套，生活比较便利。
3、公司持续经营
现有项目储备及可结算资源状况
项目名称 总可售面积合计 已开发可售建筑面积 可售面积 储备情况 销售总额 净利润总额 开发周期 黄家圩 45364平米 0平米 45364平米 84330万元 18224万元 2年 年度结算 利润分布 储备情况 三年净利润规划 金沙 108978平米 0平米 108978平米 155529万元 18118万元 2年 08年 26445万元 08年 26000万元 09年 40000万元 09年 45000万元 龙城 612803平米 0平米 612803平米 655883万元 71417万元 4年 安品街 38120平米 0平米 38120平米 79130万元 7928万元 2年
浦口沿山大道项目立项报告
住宅市场研究 地块属性分析 客户定位 产品定位
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
立项背景 土地概况 地价水平及存量土地研究 市场分析 规划概念设计方案 资金来源初步方案 土地获取方式 项目前置与加速 综述
Part1 立项背景
1、项目区位图
桥北片区
明发城市广 场