用构成有一定的差异。
房地产开发项目投资费用估算
• 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费 用，由开发成本和开发费用两大部分组成：
• (一)开发成本 • 开发成本一般包括以下八项内容 • 1、土地使用权出让金 • 2、土地征用及拆迁安置补偿费 • 3、前期工程费 • 4、建安工程费
房地产开发项目投资费用估算
• 5、基础设施费 • 6、公共配套设施费 • 7、不可预见费 • 8、开发期间税费
（二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、
销售费用和财务费用。 1、管理费用 2、销售费用 3、财务费用
房地产开发项目投资费用估算
• （三）投资与成本费用估算结果的汇总
• 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析 和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出， 格式略。
四、房地产开发项目投资费用估算
•
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包
括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管
理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全
部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化
因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其
自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费
五、房地产开发项目投资估算的作用
• 1、是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； • 2、是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依
据； • 3、是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依
据。
第二节 房地产开发企业会计的对象
•
一、 房地产开发企业会计的一般对象
•
房地产开发企业会计的对象是指房地产开发企业会计所要
土地开发和建设是指对征用或受让的土地按城市总体
规划进行地面平整、建筑物拆除、底下管道铺设和道
路、基础设施的建设，将“生地”变为“熟地”，以
便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，
满足不断发展的社会生产和人民生活的需要。
房地产开发企业经营活动的主要业务
• 2、房屋的开发与经营 • 房屋的开发是指在已经开发建设完工的土地上继
二、房地产开发企业的经营特点
• 房地产开发企业的生产经营与施工企业不 同。其经营特点主要有以下几点：
• 1、开发经营的计划性 • 2、开发产品的商品性 • 3、开发经营业务的复杂性 • 4、开发建设周期长，投资数额大
• 三、房地产开发企业会计核算的特点
由于房地产开发产品、开发经营的上述特点，导 致房地产开发企业的会计核算具有以下的特点。 （一）存货核算的特殊性
•
房地产是房产与地产的总称。其中：房产是
指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺以及文
教、办公、体育用房等；地产是指土地财产，包
括土地和地下各种基础设施，如供水、供电、供
汽、供热、排水、排污等地下管线以及地面道路
等。
房地产开发企业经营活动的主要业务
• 1、土地的开发与经营
•
土地是城市建设及房地产开发的前提和首要条件。
房地产开发企业经营活动的主要业务
• 4．代建工程的开发 • 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，
代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、 房屋建设工程、道路眼敷设、供水、供汽、供热 管道以及其他市政公用的设施等。
• 有的房地产开发企业除了开发经营以上各项业务 外，还从事工业、商业、饮食业、旅游服务业以 及商品房售后服务等多种经营业务。
地产开发企业再生产过程中的资金运动。
房地产开发企业会计的一般对象
•
房地产开发企业的资金运动过程，是指房地产开发企业
将筹措的资金从货币形态转化为其它形态，通过销售，又回到
货币形态的不断循环过程。
•
从投资运动的全过程看，房地产开发企业投资必然按其
内在的时序，依次通过资金筹集阶段、投资分配阶段、投资实
施阶段、投资回收与增值阶段等四个首尾相接、环环相扣的阶
房地产开发企业会计
第一章 总 论
• 通过对本章的学习，应该能够：
• 1、了解房地产开发企业的性质及经营特点 • 2、掌握房地产开发企业会计的要素及特点 • 3、熟悉房地产开发企业会计的任务 • 4、清楚房地产开发企业会计工作的组织
第一节 房地产开发企业概述
• 一、房地产开发企业经营活动的主要业务
段。这些阶段，前一阶段为下阶段创造条件，而下个阶段必须
在前一阶段的基础上进行。房地产开发企业投资只有依次经过
这四个阶段，才能完成一次周转形成一个完整的运动周期。
（如下图）
二、房地产开发企业会计的具体对象
波动性等特点。
• 1、收入类型的多样性。
• 2、收入确认的特殊性。
• 3、各期收入的波动性。
产开发企业的产品售 • 一般商品的售价总是围绕其成本上下波 动，房地产开发产品的成本载体是整个建设 工程，而销售则是以楼层或户型为单位，这 样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成 本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施 工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低 层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼 房虽然同楼层成本一样，但由于朝向不同，
因房地产开发企业的营业周期长，故房地产开 发企业的存货与一般工商企业的存货相比有两个明 显的特点：第一，其他企业拥有的土地使用权一般 作为无形资产核算，而房地产开发企业的土地使用 权是作为存货核算的；第二，房地产开发企业的存 货的借款费用可以进行资本化。
•
（三）收入核算的特殊性
• 由于房地产开发企业的特殊性，使其收入核算 有收入多样性、收入确认的特殊性和各期收入的
核算和监督的内容。房地产开发企业会计的对象取决于房地产
开发企业的经济活动的内容及特点，并受到会计职能的制约。
如前所述，房地产开发企业的主要经济活动是从事房地产开发、
经营、管理和服务，会计的基本职能是核算和监督，所以，房
地产开发企业会计的对象则是房地产开发企业的各项开发、经
营、管理和服务过程中能够用货币表现的经济活动，也就是房
续进行房屋建设，其业务范围包括：可行性研究、 规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工 作内容。房地产开发企业对于已开发完成的房屋， 按其用途可分为商品房、出租房、周转房、安置 房和代建房等。
• 3．城市基础设施和公共配套设施的开发 • 城市基础设施和公共配套设施的开发是指根据城
市建设总体规划开发建设的大配套设施项目 。