第七章 收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。

A 、收益能够量化B 、风险能够量化C 、收益或风险其一可以量化D 、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n 为（ D ）A 、耐用年限B 、使用权年限C 、已使用年限D 、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ）A 、评估对象所产生的收益B 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C 、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r a V 111成立的条件是（ A ）。

A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零5、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ D ）。

A 、()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-n r r a 111 B 、0 C 、a ×n D 、求不出 6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ C ）万元。

A 、833.33B 、830.45C 、828.25D 、827.647、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ C ）万元。

A 、457.40B 、476.98C 、686.10D 、715.488、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ B ）乙房地产的价格。

A 、高于B 、低于C 、等于D 、B 或C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ）A ． 4858B ． 5200C ． 2700D ． 626410、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -=表示（ B ）。

A 、房地产净收益按一固定数额逐年递增B 、房地产净收益按一固定数额逐年递减C 、房地产净收益按一固定比率逐年递增D 、房地产净收益按一固定比率逐年递减11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼客出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。

假若该写字出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( C )万元的贬值。

A．548．19 B．558．15 C．567．39 D．675．4012、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。

若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为( D )元／㎡。

A．3000B．4500C．5200D．560013、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于( B )万元。

A．280B．285C．290D．29514、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。

该商铺的价值为( A )万元。

A．521 B．533 C．695 D．71115、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/m2。

A、100B、300C、600D、90016、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。

该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（ C ）万元。

A、955B、864C、909D、91417、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ A）。

A、还原利率应较高，价值较低B、还原利率应较低，价值较高C、还原利率应较高，价值较高D、还原利率应较低，价值较低18、收益还原法中，净收益通常是指（ D）。

A、实际收益B、经营收益C、租金收益D、客观收益19、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ A ）。

A、类似写字楼的客观收益B、成本法C、该写字楼的实际收益D、无法估算20、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，费用为收入的30%，则计算所得的年净收益为（ D ）万元（一年以365天计）。

A、345B、394C、320D、27621、收益法中的运营费用率是指（ D）。

A、运营费用与潜在毛收入之比B、运营费用与总收益之比C、运营费用与净收益费用之比D、运营费用与有效毛收入之比22、剩余技术是依据（ D）价格。

A、土地收益求取土地B、建筑物收益求取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益单独求取土地或建筑物23、土地价格=[房地产纯收益－（ B）]÷土地还原利率A、土地纯收益B、建筑物价格×建筑物还原利率C、建筑物总收益D、房地费用24、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ C ）万元。

A、417B、500C、460D、450二、收益期限的确定方式？？三、计算1、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是多少？解：A1=180*200*12*(1-30%)=30.24万元A2=200*200*12*(1-30%)=33.6万元V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=77.72万元所以该门市现在带租约出售时的正常价格77.72万元2、某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。

目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。

该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。

假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。

1、选定评估方法。

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2、计算总收益。

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3、计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。

年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。

（1）计算年贬值额。

年贬值额=建筑物重置价使用年限 =2500×900 48=46875（元）（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。

房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000（元）6、计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7、计算土地使用权价值。

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）P=2477407%×[1- 1 （1+7%）44]=3358836.15（元） 单价=3358836.15/500=6717.67（元）8、评估结果。

本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。