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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
景观设计阶段
武汉公司景观设计成本控制过程 1.制定目标成本 2.撰写《××项目园林环境设计成本指导书》 3.设计管理部、成本管理部共同提交设计任务书 4.签订委托设计合同(含合同正文、附件：《×× 项目园林环境设计任务书》、《××项目园林环境 设计成本指导书》) 5.审阅方案设计阶段的技术及经济文件
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•成本管理的宗旨：
• 以经济合理性最大的 成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势。
•产品观？ •在一定成本前提下为客 户提供最大化的价值
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•3.价值VS价格
•性价比 •Satisfaction＝Value/Cost
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本”。
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
二、万科的成本构成
序号 •一 款•二 •三
•四 •五 •六 费•七 •八
成本科目 土地获得价 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程 配套设施费 开发间接费
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【房地产】万科设计部成本培训
•设计－成本之配合
•三、设计变更控制
• 设计变更需要经过成本部的测算方可发起审 批，审批后方可实施。 • 客户变更需慎重。
多工序设计图 拆除与重
矛盾
建
信息沟通不畅 资金浪费
•事例均由武汉公司提供
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事例
金洋公司在已施工阳台栏杆190 米后，接到设计变更要求拆除， 金洋公司提出了18620.00元的 赔偿要求，经协商，赔偿其1万 元。
花城一期室外空调百叶、栏杆锈 蚀严重，可能发生全部更新费用。
一期牡丹苑、百合苑给水井设计 在私家花园中，后拆除。
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•5.园林环境工程费：园区内花花草草、山山 水水、道路、广场、雕塑、围墙、儿童玩具 、灯具、背景音乐、标识牌、垃圾桶、坐椅 等的费用。
•6.配套设施费：居委会、派出所、托儿所、 小中学、设备房、会所、游泳池、球场、公 交站等的费用。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
6.设计单位调整设计 7.讨论确定景观分区，确定分区目标成本 8.审阅扩初设计阶段的技术及经济文件 9.审阅设计单位提交的《××项目园林环境预算 书》，并向设计单位反馈《××项目绿化工程预算 书》、《××项目技术经济意见书》 10.设计单位调整设计，出正式图纸 11.设计部委托深化设计及其预算书 12.根据招标结果，设计部按目标成本调整设计
？ S •如何
V C V C⇒ V⇒ C V C V C
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•4.有效成本VS无效成本
•YC: 能形成有效产品或提升价值、促进营销 有积极作用的成本费用。 •WC: 房地产项目实施过程中产生的对形成产品 、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪 费的成本。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
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4、几个阶段
概念设计阶段
地质条件对规划布局的影响
沼泽地上建房子？避开水塘等软地基区
域
标高对土方的影响
±0.000标高、道路环境标高、基础埋深
配套设施位置对管线的影响
水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心
等
【房地产】万科设计部成本培训
设计效果 把握不准
拆除与重建
•事例均由武汉公司提供
花城一期别墅外墙涂料更改颜色， 费用增加57.3万元。
城花项目部展示厅第一次装修与 设想风格不协调，拆除、重新装 修，约10万元。
【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
原因
现象
设计变更下达 拆除与重
不及时
建
材料、施工工 拆除与重 艺选择不当 建
•成本管理的一些手法
二、设计中的成本管理
•２、几个方面：
小区规划 配套设施面积 住宅的平面布置 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择 ……
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
•3、几个指标：
容积率 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 层高 ……
再大些？
武汉花城一期情花0.23 •铝合金窗350元
武汉城花一期情花0.28
• (/0M.228-0.23)×350元
/M•21＝7？.5
【提问】
窗户大了，好处？缺点？
要求：从客户角度考虑
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
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停车方式的选择
露天？首层架空？建筑物地下车库？独立
【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•7.开发间接费：工程管理费、销售设施建造 费用(样板房、售楼处、广告牌、临时销售环 境）、银行利息、物业基金、空房物业管理 费。
• 以上是万科项目开发成本构成，把公司 的管理费用、营业(销售)费用、财务费用 包含在内就构成项目全成本。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
景观设计成本控制的方法
按景观的营销价值高低分区域设计和控制。 提供常用铺装材料和苗木价格给设计公司。 将常用道路、铺装、结构构造做法进行优化、 固化，并提供给设计公司。 对于景观设计中的桥、水景等结构设计必需进 行复核。
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【房地产】万科设计部成本培训
•设计－成本之配合
•一、成本测算
• 在可行性研究、设计的各阶段与成本部共同 进行成本测算，提供测算所需设计指标。 • 设计提供各阶段成本测算的依据时，应考虑 测算的需求，必要的数据必须准确。 • 可售面积与建筑面积的关系。
• 可售面积的计算应尤其准确，政府提供的可售面
积要进行复核。
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
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•设计环节涉及的无效成本
原因
现象
事例
设计失误
拆除和重建 后期加固与补强
花城中央步道种植池500高拆除 改为300高由拆除改为200高。
设计保守 经济性不合理
多层建筑假设在砼含量合理前提 下，其合理的钢筋含量为 55kg/m2，最终设计量为 70kg/m2。则可认为其中 15kg/m2的钢筋用量为无效成 本。
不重新面对优化问题。经商谈，设计院最后大部分接受
了我方意见。
【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
室外管网的CSD图(Combine Service Drawing)
将室外各种管网与景观图进行综合，消除各种 冲突隐患。 避免各种管网间距的冲突，避免绿化树木根系 对管网的潜在破坏，同时调整管网避免井盖对路面 的不雅影响。
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
•2.设计部门责任成本
•目标：
• 1、建造内容、建筑形式合理化
• 2、结构指标合理化及 4
项目 设计费 施工图设计 设计变更 园林环境费
反馈指标 每M2设计费 每M2钢筋含量、每M2砼含量 变更造价比率 每M2园林环境费、总成本
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获 得价款+建造成本+开发间接费
完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成 本中不包含营业税金。
•成本管理的一些手法
配套设施的合理配置
卖不掉的会所－万科的资产
物业公司的合理需求
亮化工程？落叶大道？减少后期维护成本
不计面积的建筑物
架空层－被人遗忘的角落
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【房地产】万科设计部成本培训
•成本管理的一些手法
实施方案设计阶段
层高的选择
每增加0.1M，增加该层造价的3~5％
外墙门窗的面积 －“窗地比”
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
•1.土地获得价款：交给人民政府的地价、市 政配套设施的使用费、红线以外道路、水、 电、气、通讯等建造费、地块内各种建筑物 的拆迁及苗木补偿费用。
•2.开发前期准备费：土地勘测勘察费、设计 费、政府说要交但可以少交或不交的费用、 水电煤气增容费、临时设施(道路、围板、办 公室)建造费、场地平整(土方平衡)、临时水 电费用。
【房地产】万科设计部 成本培训
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2020/10/30
【房地产】万科设计部成本培训
题纲
关于成本的几个概念 万科成本管理的一些手法 设计－成本之配合 探讨
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【房地产】万科设计部成本培训
•关于成本的几个概念
一、成本是虾米？
•1.通俗的说法：
•2.正规的说法：
• 成本是企业在产品生产、经营过程中， 为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的 各种耗费。
地
下车库？人防地下室车库？半地下车库？
结构体系的选择