2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的 地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫M，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫M（1911年），最少仅308.2毫M（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2M/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。 综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。 大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。 首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施工程、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。 其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。例如“御墅临枫”、“江南花园”等。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。 市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。 房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业经管三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元／平方M猛升至近年的4000多元／平方M。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。 三、青岛市房地产市场现状 今年以来，青岛市房地产开发在市场需求的拉动下，“青房”景气指数继续攀升，处于比较景气的运行状态，八个分类指数全面处于景气区间。 （一）房地产总体发展水平向好 综观前三季度，虽然一季度“青房”景气指数短期处于不景气状态进入黄灯预警区，但随着4月份以来竣工房屋量的激增，全市房地产开发呈现出投资规模扩大，供需渐趋平衡的总体运行态势，上半年“青房”景气综合指数重跃103.97点的景气状态；进入7月份以后，青岛市房地产开发投资与消费全面活跃，促动前三季度“青房”景气总指数进一步攀高，跃至104.05点的比较景气状态，比去年同期上提2.01点。 （二）开发投资分类指数小幅升高 前三季度，青岛市房地产开发规模快步扩大，至9月末累计完成投资107.6亿元，增长39.2％，比去年前11个月100.6亿元的累计投资额多出7亿元，从投资构成看，用于土建工程的投资73.3亿元，增长48.6％，高于全市投资增速9.4个百分点，在全部投资额中占68.1％，比去年占比提高4.3个百分点；从房屋用途看，商品住宅投资完成86.3亿元，比去年同期增长49.1%，高于全市房地产投资增速9.9个百分点。投资的快速增长促动全市房地产开发投资分类指数达到101.63点，比去年同期上提0.92点，比2003年12月份升高2.11点。 （三）受宏观调控政策影响，两大先行指数纷纷回落 今年以来，国家启动土地和信贷两个重要“杠杆”对房地产行业进行宏观调控，青岛市房地产企业土地购置和土地开发力度有所放缓。前三季度，全市房地产企业完成土地转让收入17.1亿元，增长13.9％，增速比去年同期回落95.1个百分点，完成土地开发面积330.1万平方M，增长29.1%，增速比去年回落8.7个百分点。这两项前期开发指标增速的放缓，促使全市土地转让收入和土地开发面积两项分类指数回落，前三季度这两类指数分别为103.59点和105.07点，分别比去年同期回落4.05点和0.59点。 （四）新开工面积分类指数临近“景气”界线 由于目前青岛市在建房屋盘子很大，房地产企业为了化解风险加大了在建工程的投入，新开工工程上马步伐有所放缓，前三季度全市新开工施工面积达687.9万平方M，比去年增长15.5％，增幅比去年回落11.2个百分点，其中：住宅新开工596.0万平方M，增长15.8％，占全部新开面积的86.6％，办公楼和商业营业用房新开工面积13.2万平方M和56.3万平方M，分别增长2.8%和5.8%。新开工程的走缓，使青岛市新开工面积分类指数落至100点的景气界线，为100.84点，比去年下降0.6点，比2003年底下降1.2点。 （五）竣工面积分类指数升幅最大 今年以来，由于各房地产企业加大了在建工程的投资力度，施工进度加快，市面上竣工房屋量快速增加，市场供应缺口缩小。前三季度，全市累计竣工各类房屋278.8万平方M，比去年增长36.8％，其中：住宅竣工214.4万平方M，增长25.0％。竣工房屋面积的增多，促使竣工面积分类指数大幅上提，前三季度达到104.56点，比去年同期提高7.03点，比2003年底提高5.12点，成为8个分类指数中升幅最大的一个，也是促动青岛市房地产开发综合景气水平上扬的重要因素。 （六）销售价格分类指数点位最高 竣工工程的增多增加了市面上可销售房屋的供应量，带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需渐趋平衡，加上土地价格、建造成本及投资炒作等诸因素的共同影响，青岛市全部商品房屋平均价格涨势显著，拉动房屋销售价格分类指数跃至高位，成为8个分类指数中点位最高的一个，达到111.45点，比去年同期上升6.42点，比2003年底提高5.6点。据测算，前三季度全市商品房屋平均销售价格为3102元/平方M，比去年同期提高622元/平方M，其中：商品住宅平均销售价格为2781元/平方M,比去年提高357元/平方M