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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
自 持
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
自 持
自 持
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预售情况
销售后影响
商户储备情况
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方案建议
操作案例研究
2.金盛财智广场
金盛财智广场位于中央门商圈核心，总建筑面积为12.4万平米，集商业、SOHO办公等多功能 物业形态一体，丰富的业态组合，互为利益互补。项目的两个主体建筑分别设置在规划道路 的东西两侧，东侧B栋为国际家居广场，西侧A栋为国际建材广场。广场采用产权式商铺经营 模式，由金盛集团开发并代为运营管理的“售管一家”形式。
回报测算
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
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方案建议
门东项目商业操作 方案分析报告
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
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方案建议
操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
具体操作模式如下： 商铺面积：138㎡ 销售表价：32000元/㎡ 付款方式：首付50%总房款（即138㎡*32000元/㎡*50%=2208000元）+月供（月供由 开发商每月定期支付给业主） 月供：26408元 购物卡：15600元/年*15年=234000元 年投资回报率:[(26408元/月*12月*10年)/15年]/2208000=9.6%+15600元（购物卡） 备注：15年经营权归开发商所有
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
周边租金情况调研
夫子庙， 租金在530元/㎡/ 天
主要业态为服装、饰品、小吃、 国际快餐。 小吃30㎡一层：18.5元/㎡/天； 饰品100㎡一层：6元/㎡/天； 服装22㎡负一层：4.5元/㎡/天； 服装150㎡一层：24.5元/㎡/天； 火锅600㎡三层：2.4元/㎡/天； 美甲店12㎡一层：4.8元/㎡/天； 奶茶店15㎡一层：15.5元/㎡/天。
晨光1865 街区，租 金在1.23元/㎡/天
老门东， 租金零售 6-8元/㎡/ 天，餐饮 3-5元/㎡/ 天
经分析，本项目的租金水平预 计在1.5-2.5元/㎡/天。
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预售情况
销售后影响
商户储备情况
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方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位
保护
创新 引领
品质
长乐渡将是，南京特征凸显的新城市名片
城市休闲旅游和人文体验之目的地
仿古建筑群、文保建筑、明清文化„历史文化与南京古民居和民俗保护、传承和商业再造； 成为老城南片区商业开发、区域旅游产业开发的现行启动点、文化辐射点、商业示范区； 南京文化创意商业产品聚集地，休闲娱乐前沿平台； 融历史文化与旅游，融古建民风雨现代商业，融民俗体验和优质商业服务为一体的创新历史街区。
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预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
方案对比分析
2.短期委托经营模式
短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租 金，取得商铺短期的经营权。短期委托经营模式，业主在委托经营期内不能自由使用该商铺， 开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼， 引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺， 租金收益较稳定，投资回报有保障。同时，由于买铺时一次性扣除委托经营租金收益，降低 了买铺首期款，进而扩大了投资群体。短期委托经营是目前商铺市场上采用较多的销售模式。 短期委托经营的销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营管理能力，经营 管理能力的高低，在很大程度上决定了商铺价值的实现。
548.78
827.44 351.68 1058.58
03＃
815.62
03＃
04＃ 05＃
1195.09
1267.2 1389.13
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预售情况
销售后影响
商户储备情况
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方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
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商户储备情况
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方案对比分析
3.带租约销售模式
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由 开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。 带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好， 也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金 真实反映了商铺售价水平，水分较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风 险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能 力、品牌度等等。带租约销售模式整体运作难度较高，它要求在商铺的租金与售价之间找到 平衡点。 开发商销售商铺，往往是根据实际情况和需要，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售 不租、内铺返租销售；街铺部分带租约+直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。
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预售情况
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商户储备情况
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方案建议
周边租金情况调研
晨光1865 街区，租 金在1.23元/㎡/天
主要为创意产业办公、餐饮、休 闲娱乐，办公面积划分在600-3000 ㎡，商业面积划分在800-3000㎡。 休闲娱乐二层2000㎡：2.5元/㎡/ 天； 餐饮两层1500㎡：3元/㎡/天。 商业物业费在5元/㎡/月
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商户储备情况
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方案建议
本项目定价建议
本项目位于老门东西侧，16栋
熙南里商 业街区， 租金在5 元/㎡/天
+35栋位置靠内，整体昭示性不强，
夫子庙， 租金在530元/㎡/ 天
人流导入较弱；项目以出售为主，
难以统一管理，商户较为抵制；商
铺面积较大，可选择的业态范围较 窄。
滨水餐饮带
店、毛家饭店、晋家门；
餐饮酒吧轴 目前在此区域有租赁意向的商户有： 诺亚方舟、苏荷酒吧；
餐饮酒吧轴
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门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
操作方案建议
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预售情况
销售后影响
商户储备情况
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ห้องสมุดไป่ตู้
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门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
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操作方案建议
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商铺直接销售后的影响
直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使 用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度 较高。 但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产 权分离，开发商销售后租赁无法控制，小业主各 自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没 有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面， 商业规模大的后果将更严重。 业主自行出租商铺将容易出现商业街某一业 态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚 客能力不足。同时，由于小业主对租赁商家的品 牌度、承租能力、经营能力等都无法做到专业的 考评，商铺租赁以价高者得，最后的结果更多是 商铺不断转租甚至空置。
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预售情况
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商户储备情况
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方案建议
周边租金情况调研
老门东， 租金零售 6-8元/㎡/ 天，餐饮 3-5元/㎡/ 天
主要为民俗产品、旅游纪念品、小吃、 咖啡、酒吧。 长乐路风味小吃二层60㎡：3.1元/㎡/ 天； 长乐路宾馆三层整层2200㎡：2.6元/ ㎡/天； 长乐路服装二层50㎡：3元/㎡/天； 老门东餐饮二层350㎡：6元/㎡/天； 老门东小吃一层30㎡：4元/㎡/天； 老门东商业街区内物业费为20元/㎡/ 月。
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销售后影响
商户储备情况
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门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
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销售后影响
商户储备情况
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