收益法（续二）
3.收益法的基本计算公式
收益法的基本计算公式 ，或称为原理公式，可 表示如下： PV Bt (1 i ) t
t 1 N
式中：PV — —资产评估值； Bt — —第t年的资产预期收益； N — —资产经营的期限（年 ）； i — —折现率。
实际操作中，根据资产经营的期限、收益的估计方式不同， 直接应用以上公式或对原理公式进行变换。
式中：Bt — —前m年中第t年收益；m — —近期年份数；
‘ B — —远期年金（假定每年 相等）；N — —资产经营期限，
当N可视为无限大（实际中 N 40年）时， 1 B' 1 PV Bt t m i ( 1 i ) ( 1 i ) t 1
m
如果远期年增长率为 g，则评估公式为： Bm (1 g ) 1 1 PV Bt t m ( 1 i ) ( i g ) ( 1 i ) t 1
7.收益法涉及的主要经济参数 （1）收益额的确定 资产的收益额是资产使用所带来的未来收益期 望值，指因获得资产而取得的收益扣除为取得资 产收益而发生的各种费用后的余额。
不仅要看现在的收益能力，更重要的是预测未来收益的能 力。 收益额必须是由被评估资产直接形成，不是由该项资产形 成的收益应分离出去。 评估人员应根据评估对象的类型、特点以及评估目的，准 确反映资产收益，并与折现率口径保持一直。
资产评估的 六大要素
（二）资产评估的特点 1.现实性：表现为以评估基准日为时间参照，按 这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。 2.市场性：表现为在资产交易活动发生条件下， 资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估 算，并且这一评估结果必须接受市场检验。 3.预测性：表现为用资产未来的潜能反映现实。 4.公正性 5.咨询性
收益法（续四）
例1：一块土地，每年可稳定获得4万元租金净收入， 评估人员分析，资本化率可定为10％，则该地块的 评估价值为：PV=4×(1/0.10)=40（万元）
6.有限期限收益和年金资本化结合的计算方法
资产的近期收益 有限期公式
资产收益
资产的远期收益
年金资本化公式
收益法（续五）
N 1 ( 1 i ) 1 1 ' PV Bt B t N m ( 1 i ) i ( 1 i ) ( 1 i ) t 1 m
（三）资产评估的工作原则 1.独立性原则 2.客观性原则 3.科学性原则 4.专业性原则
（四）资产评估的程序
申请立项
资产清算
评定估算
验证确认
申 报
立 项
委 托
组 建 评 估 组
清 查 资 产
制 定 评 估 方 案
收 集 整 理 资 料
评 定 估 算
提 出 评 估 报 告
验 证 确 认
法 律 公 证
1 1 1 PV 1 10 11 10 2 1 .01 (1 0.1) (1 0.1)3 1 1 1 12 12 115.85 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.1 (1 0.1)
1 1 1 PV 2 10 11 10 2 1 0.1 (1 0.1) (1 0.1)3 1 12 (1 0.04) 1 12 175.96 （万元） 4 4 (1 0.1) 0.10 0.04 (1 0.1)
Hale Waihona Puke 收益法（续三）4.有限期收益的计算方法 N是一个具体数字，可以直接应用基本 公式。 5.年金资产计算方法 对于企业、土地等资产，如果可以永久 性经营下去，则可以获得永续性收益。当 资产的收益可以认为是每年保持不变时： 1 PV＝B i 式中：B实际上是等额年金，
i为折现率，在这里又称 为资本化率。
资产评估
由于各种因素的影响，对于资产一般不 能简单地按帐面原值或净值进行交易，而必 须通过科学、规范的资产评估提供合理的计 价尺度，以维护交易双方的合作权益，保证 资产市场的有序运行。
一、资产评估概述
（一）基本概念 1.资产：法人或自然人拥有或控制的能以货 币计算的经济资源，包括各种财产、债权 和其他权利。
流动资产：货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等 长期资产：股票投资、债券投资等 资产 固定资产：房屋及建筑物、机器设备等 无形资产：知识产权、土地使用权、专营权、商誉等 递延资产和其他资产：开办费、租入固定资产改良支出等
2.资产评估 指由专门机构和人员，依据国家规定和有关 资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准， 按照法定的程序，运用科学的方法，对资产在某 一时点的价值进行评定和估价的过程。 （1）资产评估的主体 （2）资产评估的客体 （3）资产评估的特定目的 （4）资产评估的标准 （5）资产评估的方法 （6）资产评估的程序
收益法（续一）
2.采用收益法进行资产评估的程序 （1）调查、分析影响资产未来收益的企业内部和外 部因素； （2）收集、验证与资产未来预期收益有关的经营、 财务、市场、风险等数据资料； （3）分析、测算与预期收益有关的经济参数； （4）估算资产的未来预期收益； （5）确定折现率； （6）计算资产未来预期收益的现值； （7）确定被评估资产的评估值。
m
式中：g为年收益增长率，从第 m 1年开始， 以第m年收益为基数，逐年递 增，其余符号同前。
收益法（续六）
例2：被评估对象为一经营中企业，企业前4年预期净收益 为10万元，11万元，10万元，12万元；预计从第5年起每年 净收益与第4年相同，经营期限可认为是无限的，折现率取 10％，则该企业的评估值为多少？若从第5年开始年净收益 逐年递增4％，则该企业的评估值为多少？
资产评估流程图
二、资产评估的基本方法
收益法（或收益现值法） 成本法（或重置成本法） 市场法（或现行市价法）
（一）收益法
也称为收益现值法，即通过估测被评估 资产的未来预期收益并折算成现值，以此 确定被评估资产价值的一种评估方法。
1.对被评估对象的要求：
被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用 货币量来计算； 与获得资产未来预期收益相联系的风险报酬可以 估算出来。