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合同纠纷法律意见书
甲方：___________________
乙方：___________________
日期：___________________
说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与
义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用
时请详细阅读内容。
就你询问“如诉讼，获得违约金的机会有多大?”一事，现回复如下：
1、证据：你提供的《房屋买卖合同》，两张《收款收据》，你发出的两份《履约敦促函》及快递单，潘庆国发来的《关于房屋买卖合同执行的函》和《关于解除房屋买卖合同的函》两份《房地产登记簿查册表》。
2、你的陈述。
3、法律依据：《合同法》及其解释一、二、三; 广东省高院及广州中院的指导意见; 法院判例; 银行限贷政策、政府限购政策等。
4、合议人员：广东格林律师事务所五名执业律师。
签订《房屋买卖合同》。约定按揭付款; 首期款在递件前当天给付，须在签订合同后90天内完成（以付清双方交易税费为准）; 买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其它义务，逾期30 天，卖方有权不再出售该物业并要求支付10%的违约金等。
交付10000 元定金; 交付10000 元楼款; 发出《履约敦促函》。称因银行原因至今未出《银行同意贷款书》; 愿意一次性付款;要求卖家于前递件; 若不同意
办理，请书面通知中介公司等
收到《关于房屋买卖合同执行的函》 。回复表述：单方 更改按揭付款方式属于违约 ; 认为您已违约 ; 要求您于前付 首期楼款，并要求就剩余楼款的支付达成一致书面意见等 ;收到《关于解除房屋买卖合同的函》 。卖家认为您未按 时付首期款， 一直未与本人沟通， 也没有得到你的任何答复， 根据合同第 12 条的约定解除合同等 ;发出《履约敦促函》 。称卖家一直不肯去递件及收首期 款等，要求卖家支付违约金等 ;涉案房屋在房管部门转移申请。
基于上述事实和约定， 你可以主张： 因卖方“一房两卖” 形成根本违约，根据合同第 11 条第二款要求返还定金、楼 款和支付违约金。卖方的答辩意见将是：因你不按合同约定支付首期款 未能取得银行的同贷书 ; 已逾期 90 天未能完成交易等原因， 合同已于解除，没收你的定金，你主张的违约金没有事实和 法律依据。有往来的四封函件等为证。合同是否已解除，何时解除 ? 一方的违约行为是否导致了合同被解除或无法继续1、 2、 履行 ?
你主张的诉讼请求是否有事实和法律依据? 3、
1、合同未被解除。你的行为不属于合同第12 条约定的情形，卖方单方没有解除权; 你的行为不属于合同法第94 条规定的情形，卖方没有法定的解除权。等等。
2、你的行为不必然导致合同被解除或无法继续履行。
你同意按一次性付款继续履行合同并催促卖方递件; 约定付首期款的时间为签订合同后90 天内（以付清双方交易税为准），截止卖方未就付首期款的时间问题提出异议，可视为“可超过90 天”或卖方已同意超过90 天; 你已向银行递交贷款材料，未能取得同贷书并非你的原因。等等。
3、因涉案房屋已卖他人，造成根本上无法实现合同目的，根据合同第12 条第2款的约定支付10%的违约金。
1、付首期款在递件之前。因你不付首期款，导致卖家
不同意递件，而不管是否同在当天完成。即你的原因导致合同未能全面履行。
2、你收到的复函后，在前没有作任何的意思表示（证
据
上无显示）。
3、没有证据显示你已向银行递交贷款申请手续，导致
合同逾期120 多天仍未履行。
4、你的以下行为已构成违约：在90 天内未完成付首期款; 在90 天内未能取得银行的同贷书; 卖方不同意你单方变更付款方式; 等等。
5、卖方已于发出解除合同通知书，而你没有及时向法
院确认或自行提出异议，合同可能被认定已于该日解除
6、根据交易习惯及公平合理原则，卖方在发出解除合
同通知书的 5 个月后，即于另售他人合情合理; 你付出的代
价为 2 万元，在无法证明你存在实际损失的情况下，期望法
院支持你万元可能性较少。
1、返还已付定金和楼款是可以肯定的;
2、根据合同第8条的约定，可以主张卖方赔偿3000 元中介费;
3、法官可能会运用自由裁量权，适当支持部分违约金，幅度在 2 万元左右;
4、直接适用合同的约定，支持全部诉讼请求。需要有
充分的证据证明合同至今未被解除，因卖方的原因导致合同
目的无法实现; 开庭答辩时不要有漏动; 及时与经办法官沟
5、在判决作出前，双方和解结案。
限于你提供的证据不够充分; 限于卖方将提供的证据存
在不确定性，答辩意见存在不确定性; 限于本律师团队的综
合知识能力和经验水平; 考虑法官的个人综合素质和能力等
因素，本意见仅供参考
此致