浅议合同生效与物权变动的关系

基于合同之债而产生的物权变动在市场经济条件下极其频繁，与之相联系的纠纷也很多。物权变动区分原则把一个完整的物权变动过程中的行为区分为债权行为和物权行为，债权行为受债权法的规制与调整，物权行为受物权法的规制与调整。物权变动区分原则是处理合同效力以及与之相联系的物权变动的理论基点。本文从物权变动区分原则的视角，结合案例。阐释了合同生效与物权变动的关系。

关键词：合同生效合同履行债权行为物权行为物权变动法律事实

对于物权变动理论的系统研究，学界已经开展得较为广泛和深入。在司法实务界，也基本上经历了一个从“房屋买卖合同未经登记无效”，到“未经登记，房屋买卖合同也应有效”的实践过程。这为理解合同生效与物权变动的关系奠定了理论基础。现结合自己的工作实践，透过物权变动区分原则，对理解合同生效与物权变动关系作一些阐释和理论分析。为了阐明这一问题，不妨先看一则司法实践中的案例。

物权变动案例分析

侯某于2005年5月1日租赁张某之父的一套三居室住房中的两间，租赁合同中仅载明了租金为300元／月及租赁的起算时间2005年5月1日，未规定到期时间，并和张某之父共同居住。同年11月8日，张某之父将该套住房以15万元卖于侯某，合同签订后因张某之父购买的新房推迟交工，双方仍然共同居住，且没有办理产权过户手续，住房一直在张某之父名下。2006年3月5日张某之父突然去世，张某要求侯某搬出房屋，把住房归还自己，但侯某认为，自己与张某之父签有购房协议，且已经支付购房款，该套住房归自己所有，拒不搬出。张某无奈，起诉到法院，请求法院宣告候某所持购房协议无效，并判令侯某归还房产。

一审法院经审理查明，购房协议是双方的真实意思表示，合法有效，且侯某已经支付购房价款，判决驳回张某诉讼请求，争议房产归侯某所有。张某不服，提起上诉，二审法院审理后认为，购房协议是双方协商一致的结果，真实有效，但在张某之父去世前，争议房产未办理过户手续，所有权未发生转移，是张某之父的遗产，张某作为其父唯一合法继承人请求该遗产，依法应予支持，判决侯某于一个月内搬出争议房屋，归还给张某。

对于二审法院的判决，许多人不理解。但是，二审法院这样判决是合法的，在法理上也讲得通的，下面笔者述之。

该案中合同(购房协议)的效力问题

我国《台同法》规定，合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。无效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始无效，永远无效的合同。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该案中的购房协议，是双方真实意思的表示。不符合《合同法》第五十二条所列合同无效的情形，法律、行政法规也没有规定购房合同办理批准、登记等手续后生效。所以，该案购房协议是合法有效的，两级法院均判决认定购房协议有效是有依据的，是正确的。

该案中争议房屋所有权归属问题

房屋是不动产，其所有权转移不仅需要当事人双方合意，而且还需要经过登记这一不动产物权变动的公示方式，亦即当事人双方到房产管理部门办理不动产登记簿变更手续，把房屋所有权人的名字由出卖人变更为买受人后，始得生所有权转移之效力。否则，即使买受人已经支付购房价款，出卖人已经交付房屋的占有，买受人已经实际占有和使用房屋，也不产生所有权转移之效力。反之，即使买受人没有支付购房价款，没有占有使用房屋，只要履行了变更登记手续，也会生所有权转移之效力。

我国当时有效的法律法规均有相关规定。《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》均规定，房地产转让或者变更时，应当申请办理房产变更登记；《城市私有房屋管理条例》第六条明确规定“房屋所有权转移或者房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，《城市房屋权属登记管理办法》规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房产所有权的唯一合法凭证”。这些规定必须遵守，当事人必须照此办理。该案当事人没有办理房屋所有权转移登记手续，没有进行房屋所有权转移公示，依法没有发生房屋所有权转移的效力，侯某并没有取得争议房屋的所有权。

那么，该案争议房屋的所有权到底归谁呢?在张某之父生前，应当归张某之

父，这是毫无疑问的，张某之父去世后，自然就是张某之父的遗产，应当按照《继承法》的规定办理。我国《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”。张某之父去世之日，也就是其继承人开始继承之时，其遗产(包括该案争议房产)依法转归其继承人所有，张某作为唯一合法继承人，依法继承其父所有遗产，自其父去世之时，该案争议房产就成了张某的财产。张某要求侯某归还房产，应当得到法院支持。

合同生效与物权变动的关系

涉及物权变动的合同之生效与物权变动，是既有联系，又有区别的两个法律事实，要想厘清二者之间的关系，必须明白物权变动的区分原则。物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因行为与物权变动的结果行为作为两个法律事实，他们的成立生效与否，依据不同的法律依据据以判断。物权变动的原因行为，即是债权行为，是以发生、变动、消灭债权债务关系为目的法律行为。物权变动的结果行为，即是物权行为，以设定、变动和消灭物权为目的的法律行为。物权行为与债权行为相互区别，独立存在。

涉及物权变动的合同，从合同签订到履行完毕，当事人的法律行为分为债权行为和物权行为。要约行为，承诺行为，签字行为，盖章行为以及某些合同的报批行为，均属债权行为；履行义务行为，接受权利行为，动产的交付行为，不动产的登记行为，均属物权行为。债权行为是原因行为，物权行为是结果行为。当事人完成债权行为，所生之法律效果是使合同成立和生效，在当事人之间产生债的权利义务关系；当事人完成物权行为，是履行合同，所生之法律效果是使物权在当事人之间发生变动。合同成立生效后，在当事人之间仅产生债的权利义务关系，在债权法上具有约束力；合同的成立生效，并不意味着物权就当然地发生了变动，物权变动是物权行为的结果，由物权法调整和规范。

债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分