法律意见书房屋买卖担保合同协议书纠纷

文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

一、本法律意见所依据的材料

1、“有关业主官旭的情况的详尽说明”

2、武汉市商品房买卖合同；

3、“水木清华”商品住宅定购协议书；

4、备忘录；

5、索款通知及回执；

6、中国工商银行存（贷）款利息凭证（3张）；

7、工商银行还款凭证（3张）；

8、（工商银行）贷款借据详细信息查询及相关资料。

二、对本案基本事实的认定

2004年2月21日，官旭与武汉新城置业有限公司（即武汉水木清华置业有限公司之前身，下称“公司”）签定商品房买卖合同。合同约定公司将武汉经济技术开发区10号生活区水木清华商品房第23幢3单元3层301号房预售与官旭（交房日为2004年9月30日前），官旭首付4900元，余款以按揭方式向银行贷款支付。

2004年4月1日，官旭向工行武汉市经济技术开发区支行（下称工行）贷款。在贷款中，官旭以期房作抵押，公司作为官旭债务履行的连带责任保证人。2004年9月17日，公司向官旭交付房屋。

至2006年2月和6月，工行分别两次向公司发出索款通知，并划扣官旭所迟延偿还之本息。这期间公司曾电话联系官旭，要求其承担还款责任，结果被告知已丧失还款能力。

三、对本案法律关系的分析

1、公司与官旭之间的买卖合同关系。

双方签定之＜“水木清华”商品住宅定购协议书＞和＜武汉市商品房买卖合同＞系双方真实意思表示、符合法律规定，应属有效。

2、官旭与工行之间的借款合同关系。

此有上述工行文件及其他相关材料为证。

3、官旭与工行之间的抵押合同关系。

此为房屋按揭贷款之惯例，应可通过相关部门的查询得到确定。

4、公司与工行之间的保证合同关系。

此符合房屋按揭贷款之惯例，亦从索款通知及回执中找到相应线索，应属确定。

说明：上述之抵押合同和保证合同为买卖合同之从合同；主合同无效，则从合同无效。

四、对公司、官旭、工行三方法律关系发展状况的判断

公司与官旭的买卖合同关系：由于公司已履行其对官旭之房屋交付义务，以＜备忘录＞为证；官旭已通过按揭方式向公司支付房屋价款，此有银行相关文件为证。由此，买卖合同已履行完毕，合同关系消灭。

官旭与工行的借款合同关系：从银行的索款通知可知，借款人官旭已陷于还款迟延，构成违约。

官旭与工行的抵押合同关系以及公司与工行的保证合同关系：由于债务人官旭到期未能履行其相应义务，银行作为债权人可以行使担保权，要求官旭或公司承担担保责任。

需要明确的是：根据担保法第二十八条规定，在未对官旭行使抵押权之前，工行不能要求公司承担保证责任。但考虑到房地产市场行情，结合索款通知回执，可以推断公司已放弃其相关抗辩权。

五、本案目前面临的实际情况

债务人官旭已逾期还款近半年并且失去偿还能力；其抵押之房屋市场价格已上涨，其价值应足以担保工行债权的实现；工行已开始要求保证人公司承担连带责任（这一进程预计将持续）。

六、对公司维权途径的几点建议

1、基于对以上情况的分析可知，要求官旭本人直接承担还款责任已不现实。

2、公司可通过提前偿还官旭全部余款的方式，从工行受让对官旭的债权，同时受让对官旭的抵押权。在官旭已履行迟延的情况下，对抵押物进行变卖或拍卖，将款项提存以定期获得还款；或者进一步以官旭失去还款能力，构成根本违约为由，解除借款合同，直接将款项用于偿还全部本息。

此途径直接依法及约定办理，不需征得相对人（官旭）同意，公司占据完全主动。但不足在于，由于涉及到复杂的诉讼及非诉讼程序，会造成时间和相关费用、财力的大量支出。

3、公司出面直接与官旭交涉，陈述利害，寻求和解。

要求：律师及公司相关市场、财务人员协调配合；

准备：调查官旭的财务状况，了解本案所涉房屋的使用情状及市场前景，并且作好与工行的沟通。

方案：由公司对抵押之房屋进行回购，支付官旭一定的补偿（综合考虑其实际缴费额、违约赔偿额、房屋现价等情节）。

利弊：此种方案可简化程序，节省双方时间和费用，并且可使官旭及时获得一定的现金流；可能遇到的障碍是官旭在要求补偿款时会抬高额度（过多地要求以房屋市场现价进行结算），造成双方意见分歧过大而破裂。