商品房预售资金监管系统建设需求（一包）
一、系统建设目标
根据《桐城市商品房预售款监管实施细则》和相关业务流程，遵循国家相关规范与技术标准，在桐城市房地产信息系统平台的框架下，结合商品房合同登记备案与预售资金日常业务工作所需及工作流程建设各个模块、功能及数据接口。
系统整体架构体现网络集中管理、数据集中处理、安全风险集中监控的思路，要提供友好的用户界面，融入用户一般性的操作习惯，为各种不同职责人员提供不同的界面，提供常用、易用的操作风格，并且要与我市现有的房地产信息系统实现互联互通、数据共享。
二、系统实现的主要功能
系统采用楼盘表作为数据组织和业务管理的基本模式，运用条形码和二维码技术，并通过与房地产测绘系统和房屋登记系统的信息共享和业务联动，将商品房合同登记备案与预售资金监管融为一体，实现对房地产开发企业、房地产开发项目、商品房预销售许可、合同登记备案、预售商品房资金存入、退款、使用以及房地产开发企业信用档案的全过程监管，并支持财务管理、各类统计分析报表数据的自动生成和主管部门与企业之间的信息在线交互。主要实现的以下功能：
1、对房地产开发企业基本信息管理。主要要实现企业新设立、企业投资主体变更、分立、合并、注销、资质申请、资质变更等情况管理；实现企业的法定代表人、管理人员、专业销售人员等人员基本信息管理；实现企业各类上报信息、申请信息的网上申报和办理；实现房地产企业诚信情况的管理；实现灵活的企业情况查询和统计。
2、对房地产开发项目手册备案管理。实现对房地产开发项目建设用地基本情况、建设主要内容、配套公建建设内容、开发经营进
展情况、竣工验收及交付使用情况、项目有关政府审批情况及其他情况的网上的填报和审批。
3、实现对房地产开发项目中楼盘预售许可网上申请、审批流程的管理，实现对预售许可信息的变更、注销网上申报及审批。
4、实现对商品房买卖合同网上签约、备案，合同信息变更、撤销网上申请。
5、实现与测绘系统中测绘成果数据交互，建立可视化楼盘表，系统具有楼盘表的建立和自动维护更新功能。楼盘表建立灵活、快捷，同时对于复杂的楼盘应提供同层或上下层的分割、合并等特殊处理功能，使得楼盘表与现状能保持一致。系统能从楼盘表中直接调出房屋属性信息，并与房屋登记系统中各类房屋业务数据资源共享、互交互换、实时更新，实现楼盘表的实时动态管理。能通过图表的形式并以不同的颜色直观地显示房屋状态，可使商品房的在建、可售、已售、备案、登记、限制等状况一目了然。系统能根据合同签订、备案、解除合同等不同的业务办理情况自动更新楼盘表的房屋状态，如合同撤销后房屋也会自动从“已备案”转到“可售”状态并在网上公示。
6、开发企业根据预售许可申报楼盘数据网上申请建立预售资金监管账户，打印商品房预售资金监管协议。根据房屋登记系统交换的房屋初始登记数据，提交注销预售资金监管申请。
7、系统根据桐城市电子地图建立楼盘分布图，在图上可以直接选择项目、楼盘查看开发商信息、项目楼盘基本信息、楼盘表信息、商品房信息及销售备案情况等。系统提供电子楼盘分布图的编辑、维护、管理功能，及时更新。
8、采用新版《商品房买卖合同示范文本》，分为预售和现售两种类型，根据房屋登记系统中房屋初始登记数据实现商品房从预售自动转现售，实现商品房买卖合同在线签订、备案、打印，实现合同信息变更和注销网上申报。
9、根据商品房合同信息打印商品房预售款缴款通知书，购房人凭交款通知单到银行申请付款；银行通过本系统，进行验证缴款的
信息，输入缴款金额，提交数据，系统能自动根据银行端确认的缴
款数额与合同约定的付款方式、金额进行比对，决定是否对此份合
同登记备案。
10、预售资金监管分为重点监管资金和一般监管资金，系统能
根据楼盘表测绘面积数据、工程单位综合造价确定重点监管资金额
度，并能根据工程建设的进度，自动对重点监管资金使用额度进行
销售锁定，实现房地产开发企业网上申请使用重点监管资金和一般
监管资金不同的流程管理。
11、实现房地产开发企业、监管银行对监管资金进行自动对账
处理功能，能灵活实现各种对账表格打印和导出表格功能。
12、实现房地产开发企业自行发布楼盘宣介资料，与网民实现
在线互动。
13、系统要实现对所有申报材料网上提交电子影像资料，根据
权限可以查阅并打印。
14、系统为监管账户开户银行提供接口服务，需与银行进行业务对接，能在系统内反映购房人使用各种方式进行缴款的细节，包含（POS机缴纳、银行转款等方式），实现双方账务同步及相关查询等。
15、系统要建立房地产主管部门与房地产开发企业之间的信息
通道，能到发文件通知与收文。
16、系统要集成对房地产开发企业信用等级申报与审批的管
理。
17、系统应具有强大的统计分析功能，统计报表和统计条件要
能灵活维护，能满足不同部门的需求，各类统计报表并能打印输
出。
三、主要业务流程设计要求
项目建设严格按照《房地产市场基础数据标准》和《房地产登
记技术规程》要求设计业务流程和建库，采用B/S架构、oracle大
型数据库, 以楼盘表为基础，融合商品房合同登记备案与预售资金
监管为一体，数据相互自动校验，运用工作流平台实现业务在各部
门流转。
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1、销售楼盘入网流程
楼盘入网是生成房屋楼盘表的数据基础，开发企业按测绘报告填报楼盘入网材料后，信息办根据测绘报告书上的丘幢号或者测绘编号直接从测绘系统调取楼盘房屋数据，建立网上电子楼盘表。（此要与测绘系统进行数据交换）
楼盘入网流程图
2、合同备案流程
商品房买卖合同备案涉及到预售和现售，预售到现售的转换是根据产权系统中该幢楼盘房屋初始登记状态而变化，（根据楼幢丘幢号要查询产权系统登记数据，如该幢房屋初始登记已终实，则转
为现售状态）。
为减少房地产开发企业工作人员录入合同的工作量，引入合同
商品房预售资金监督管理办法 第一章总则 第一条为了加强商品房预售资金监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等法律法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理。其他区市县、先导区可参照本办法执行。 实施预售资金监管的商品房项目，其投入开发建设资金应达到项目工程建设总投资的25%以上，且已完成工程主体结构地上1层以上（含1层）。 对7层以下（含7层）、完成主体结构封顶和8层以上（含8层）、完成主体结构2/3以上（不少于7层）的商品房项目，其进度管理仍按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发〔2010〕63号）有关规定执行。 第三条本办法所称商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。 第四条商品房预售资金监管应当遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。 第五条大连市国土资源和房屋局（以下简称市国土房屋局）负责指导商品房预售资金监管工作。 中国人民银行大连市中心支行（以下简称人民银行大连中支）负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务。 中国银行业监督管理委员会大连监管局（以下简称大连银监局）负责指导商业银行开展商品房预售资金监管工作，对资金监管业务的合规性进行监督检查。 从事监管业务的商业银行（以下简称监管银行）负责对专用账户资金收存、支取等按本办法规定进行监管。 第二章基本程序 第六条房地产开发企业应当选择本市范围内的商业银行作为商品房预售资金的监管银行，签订《大连市商品房预售资金监管协议书》，开立专用账户，并到市国土房屋局备案。《大连市商品房预售资金监管协议书》由市国土房屋局、人民银行大连中支和大连银监局共同制定。 房地产开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所的显著位置公示《大连市商品房预售资金监管协议书》。 第七条商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度实行重点监管，用于保障完成本工程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付工程建设的施工进度款及本工程其他相关费用。 第八条按照项目主体结构地上1层以上（含1层）完工、主体结构完工、配套安装工程完成、竣工验收通过、初始登记完成5个环节设置商品房预
YF-ED-J6031 可按资料类型定义编号 外销商品房预售合同实用 版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日
外销商品房预售合同实用版 提示：该合同文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 外销商品房预售合同 卖方（以下简称甲方）：____________ 买方（以下简称乙方）：____________ 甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办 法》的规定，已合法取得北京市___________区 （县）________地块的土地使用权，土地使用 面积为______平方米，土地使用期限_________ 年，自______年____月____日至_______年____ 月____日止，国有土地使用证号为 ____________。甲方在上述地块上建设项目的
名称为__________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为__________。 乙方自愿购买甲方的_________房屋，房屋用途为_________。甲方已于_____年____月 ____日收到乙方预购房屋的定金________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。 第一条__________房屋，建筑面积为 ___________平方米（含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一），国有土地使用面积______平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至_________年____月____日为止。 上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工
商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国现行预售制度存在根本缺陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政策。因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对现有预售制进行改革、完善配套措施;同时设立取消预售制试点，以探索适合我国国情的商品房预售制度。 境外主要经济体管理预售房体制措施 世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。 美国：第三方保管房屋预售款 美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。 购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。 项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得房款。 美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，否则是非法的。该证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。而在房产交易特别是房屋建造尚未完成的交易中，银行为了保障贷款抵押品的有效性，在见到入住证之前通常也是不会放款的。因此，开发商在完成房屋建设之前无法拿到房款。巴西：制定指导价格规范预售房销售 巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。
商品房预售资金监管流程 一、资金账户开立 在办理商品房预售许可证前，房地产开发企业要选择一家商业银行作为预售资金监管银行，开立预售资金监管专用账户，一个预售许可证对应一个资金账户，该账户不得支取现金。 -办理流程 房地产开发企业向开发科提出账户开立申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具开户通知书——开立监管账户——监管银行反馈监管账户确认书-提交的资料 1、预售资金监管账户开立申请表 2、房地产房地产开发企业营业执照及资质证书 3、房地产房地产开发企业委托书及房地产房地产开发企业经办人身份证明 4、监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份证明 二、签订监管协议 开立预售资金监管账户后，房地产开发企业、监管银行、监管单位（房管局）三方应及时签订《上饶市商品房预售资金监管协议》，《资金监管协议》是申请办理商品房预售许可证的必备要件之一。 -办理流程 房地产开发企业到房管局领取《上饶市商品房预售资金监管协议》——提交资料——受理审核——签订监管协议-提交的资料 1、《上饶市商品房预售资金监管协议》
2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等 3、资金使用计划表 4、项目成本概算 5、银行经办人员委托书及身份证明 6、与资金监管相关的其他资料 施工合同及建筑材料、设备购销合同发生变更的，房地产房地产开发企业应当自变更之日起15个工作日内向开发科提供变更后的相关资料。 三、监管账户变更 商品房预售资金监管账户开立后，因特殊情况确需变更的，应当征得原监管银行和监管单位书面同意。 -办理流程 房地产开发企业向开发科提出账户变更申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具变更通知书——办理变更 -提交的资料 1、《上饶市商品房预售资金监管账户变更申请表》 2、证明监管账户需要变更的相关材料 3、原监管银行出具同意变更监管账户的证明材料 4、新监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份 证明 要求变更监管账户时，已签订了《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并与新监管银行签订三方《监管协议》。 四、购房款交存和监管资金入账 监管项目办理了商品房预售许可证后，房地产房地产开发企业出售商品房所取得的所有购房款必须交存到监管账
房地产合同：外销商品房预售契约补充协议示范文 本 In order to solve or prevent disputes, through establishing certain legal relations and realizing some common interests and wishes, all parties to the cooperation reach an agreement after consultation, and all parties signing the agreement have legal effect and are bound. 某某管理中心 XX年XX月
房地产合同：外销商品房预售契约补充 协议示范文本 使用指引：此协议资料应用在解决或防止纠纷，通过建立一定的法律关系并实现某些共同的利益和愿望，合作的所有方经协商后达成协议，签字的所有方具有法律效力并受约束。，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合同(contract)，又称为契约、协议，是平等的当事人 之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。下面请 看“房地产合同：外销商品房预售契约补充协议”一文： 房地产合同：外销商品房预售契约补充协议 卖方(以下简称甲方)：_____ 中文全称：_____ 英文全称：_____ 法定代表人：_____ 注册地址：_____ 营业执照号码：_____ 联系电话：_____
传真：_____ 邮政编码：_____ 买方(以下简称乙方)：_____ 鉴于甲、乙双方共同认为，双方于___年___月___日就北京房产预售、预购事宜所订立的编号为_____号的《北京市外销商品房预售契约》(以下简称“该契约”)存在未尽事宜，故双方依据该契约第十八条之规定，于该契约订立的同时，就该契约之未尽事宜经充分友好的协商，订立如下补充协议。 第一条该契约中所述的房价款(亦即购房价款)，定金及违约金皆以美元为货币单位。若以港元支付，则按支付当日的美元的换率计算。 第二条甲方有权用其他质量，价格相当的材料和设备替代契约附件三所列之内容。 第三条乙方逾期付款，甲方有权依该契约之规定终
台州市商品房预售资金监管暂行细则 第一条为促进房地产市场平稳、健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，确保商品房预售资金用于相关工程建设，根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行和中国银行业监督管理委员会浙江监管局《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，结合我市实际，制定本细则。 第二条台州市行政区域内批准预售的商品房建设项目（含经济适用住房、限价商品房等，下同），其预售资金的收缴、支出、使用和监督管理工作，适用本细则。 第三条本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。 第四条台州市住房和城乡建设规划局负责对全市商品房预售资金收缴、使用的监督指导，并具体负责台州经济开发区范围内商品房预售资金的监督管理。各县（市、区）房地产行政主管部门具体负责管辖区域内商品房预售资金的监督管理。 房地产行政主管部门在商品房预售资金监督管理中主要履行下列职责： （一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况； （二）办理商品房预售资金监管协议书的备案工作； （三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理； （四）商品房预售资金监管其他有关工作。 各级人民银行、银监部门负责对管辖区域内监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。预售资金遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式，用于相关的工程建设。 第六条房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。 第七条房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构（下称“监管银行”）、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议书》”），同时向监管银行提供下列资料： （一）监管项目的工程形象进度表； （二）监管项目各阶段资金使用计划； （三）监管项目工程预算清册； （四）投标文件、中标通知书、中标合同； （五）监管银行要求的其他资料。 第八条签订《监管协议书》的工程监理单位必须是已经依法取得工商营业执照和相应资质等级证书，且已与房地产开发企业签订该预售商品房项目工程监理合同的独立企业法人。 签订《监管协议书》后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。 第九条监管项目各阶段资金使用计划应当与监管项目工程预算清册和监管项目工程形象进度相对应。 第十条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，除需要向房地产行政主管部
合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容: ①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。诚实信用原则： 根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。
外销商品房预售合同详细版 Clarify their rights and obligations, and ensure that the legitimate rights and interests of both parties are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-006263
外销商品房预售合同详细版 卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： 甲方按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，已合法取得市区（县）地块的土地使用权，土地使用面积为平方米，土地使用期限年，自至止，国有土地使用证号为。甲方在上述地块上建设项目的名称为，现已具备规定的预售条件，经市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为。乙方自愿购买甲方的房屋，房屋用途为。甲方已于年月日收到乙方预购房屋的定金元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。 第一条房屋，建筑面积为平方米（含共有共用面积、分摊面积，房屋状况详见附件一），国有土地使用面积平方米（含共有共用面
积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至年月日止。 上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以市房屋土地管理局实测面积为准。 第二条甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±%（不含）时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±%（含）时，自甲方向乙方出示市房屋土地管理局实测面积文件之日起日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。 第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米币元，价款合计为币（大写）仟佰拾万仟佰拾元整（小写：元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行账号。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价
关于进一步规范预售商品房买卖合同撤销及信息变更有关问题的通知 济建开字[2010]5号 各县（市）区住房城乡建设委、高新区建设局，各房地产开发企业： 为进一步规范我市商品房预（销）售行为，维护商品房买卖双方当事人合法权益，有效遏制“投机性炒房”、“假退房真转让”等变相炒房行为，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等文件精神，结合我市实际情况，现就规范通过房地产信息系统签订的商品房买卖合同（以下简称“网签合同”）的撤销及信息变更有关问题通知如下： 一、进一步增强商品房网签合同严肃性。网签合同应严格执行购房实名制，商品房在买受人取得《房屋所有权证》之前，不得擅自将购买的商品房再行转让。 二、已在网上签订商品房买卖合同的，除以下情形外，原则上不得撤销或变更合同信息： （一）因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的(提交错误内容及更改说明)； （二）户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间，变更合同买受人信息的(提交户口本、身份证)； （三）开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的（提交裁定或判决的有效证明）； （四）房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的（提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告）； （五）购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任，需要解除合同的（提交不能受理贷款的有效证明）； （六）购房者（或者直系亲属）因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的（提交二级以上公立医院相关证明）； （七）商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过±3%，合同中已约定解除的(提交测绘机构的房屋测绘报告)； （八）法律法规规定的其它情形（写明具体内容并提交相关证据）。 三、开发企业申请办理网签合同撤销及信息变更，按以下程序办理： （一）合同已在房管部门备案的，先到房管部门撤销备案，并取得备案合同注销证明； （二）从济南住宅与房地产信息网下载《商品房买卖合同撤销或变更信息申请表》，双方认真填写，并签字盖章； （三）撤销网签合同的，双方必须协商一致并签订解除合同书面协议，携带双方合同原件及复印件、撤销合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，买卖双方当事人共同到场； （四）变更网签合同信息的，由企业携带双方签订的合同原件及复印件、变更合同理由凭据、商品房买卖合同撤销或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司代理人身份证原件、企业授权委托书等其它相关证明材料，由开发企业到场办理； （五）房地产市场监管部门定期受理企业申请。经审查，对符合合同撤销条件的，在系统中注销网签合同信息，并将楼盘表中该套房屋状态转为“可售”；对符合合同信息变更条件的，在系统中直接变更，房屋网签合同编号不变。 四、网签合同中载明两个以上共同购买人的，应提供共同购买人同意撤销或变更合同的书面承诺。当事人确实无法到场的，应提供相关证明或公证部门的公证文书。 五、买受人为法人的，网签合同撤销或变更合同信息时必须提供有效的法人证书、营业执照以及其它相关证明。
商品房预售资金监管办法 第一条为加强商品房预售资金的监督管理，防止商品房交易风险保障购房人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预 售管理办法》、等有关法规、规章的规定，制定本办法。 第三条本办法所称商品房预售监管资金，是指预售人将其开发建设的商品房在竣工备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。 本办法所称监管银行(即受托银行),是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。 本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。 第四条由住房和城乡建设行政主管部门负责监督指导商品房预售资金的使用。人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 由商品房预售许可部门（以下简称“监管部门”）负责本行政区域内的商品房预售资金监督管理，其主要工作职责是： （一）办理预售人和受托银行监管协议备案；
（二）办理商品房预售资金使用计划备案； （三）监督管理预售资金支取； （四）向相关部门提供施工、监理等单位的诚信情况，并定期公示； （五）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉； （六）商品房预售资金监管其他有关工作。 商品房预售许可部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。 第五条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定，配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作，并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管： （一）按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户； （二）审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金；（三）对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报； （四）将商品房预售资金专用账户情况及预收款的缴存、支取相关凭证报当地监管部门和人民银行备案。
It Is Necessary To Clarify The Rights And Obligations Of The Parties, To Restrict Parties, And To Supervise Both Parties To Keep Their Promises And To Restrain The Act Of Reckless Repentance. 编订：XXXXXXXX 20XX年XX月XX日 外销商品房预售合同简易 版
外销商品房预售合同简易版 温馨提示：本协议文件应用在明确协议各方的权利与义务、并具有约束力和可作为凭证，且对当事人双方或者多方都有约制性，能实现监督双方信守诺言、约束轻率反悔的行为。文档下载完成后可以直接编辑，请根据自己的需求进行套用。 外销商品房预售合同 外销商品房预售合同 卖方（以下简称甲方）：____ 买方（以下简称乙方）：____ 甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办 法》的规定，已合法取得北京市_____区（县） ____地块的土地使用权，土地使用面积为____ 平方米，土地使用期限_____年，自____年____ 月____日至_____年____月____日止，国有土地 使用证号为____。甲方在上述地块上建设项目 的名称为____，现已具备规定的预售条件，经
北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为____。 乙方自愿购买甲方的_____房屋，房屋用途为_____。甲方已于_____年____月____日收到乙方预购房屋的定金____元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。 第一条____房屋，建筑面积为_____平方米（含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一），国有土地使用面积____平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至_____年____月____日为止。 上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。 第二条甲乙双方同意，该商品房交付
江苏省南京市房产管理局、中国人民银行南京分行营业管理部关于印发《南京市商品房预售款监管办法》 的通知 各有关单位： 现将《南京市商品房预售款监管办法》印发给你们。请结合实际，遵照执行。 南京市商品房预售款监管办法 第一条为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险，根据《城市商品房预售管理办法》等法规，结合南京市的实际情况，制定本办法。 第二条凡在南京市行政区域内从事房地产开发企业，取得《商品房预售许可证》预售的商品房项目，其商品房预售款的收入、支出和使用依照本办法。 第三条本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的预购房款(含商品房按揭贷款)。 第四条、市房产管理局为商品房预售款监管的主管部门，负责监督本办法的实施。具体履行的职责：
1、督促检查商品房预售款监管的实施情况； 2、办理商品房预售款监管合同的备案工作； 3、受理商品房预售款的收缴、使用中的违法违规行为的投诉。 第五条房地产开发企业根据建设项目实际情况，可按幢、按建设项目分期规模或建设项目全部，在商业银行分别开设商品房预售款监管账户(下称“监管账户”)。商品房预售款的使用原则上采取封闭式的管理模式。 第六条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行(下称“监管银行”)共同签订商品房预售款监管协议，并向监管银行提供以下资料： 1、监管项目(按幢或多幢)的工程形象进度表； 2、监管项目各阶段的资金使用计划； 3、监管项目工程预算清册； 4、投标文件、中标通知书； 5、监管银行要求的其它资料。 第七条、房地产开发企业应在商品房预售款监管协议签订后的五日内持该协议(一式三份)至市房产管理部门备案。并提交以下资料： 1、监管项目的(按幢或多幢)工程形象进度表； 2、监管项目各阶段的资金使用计划。
商品房预售合同备案的法律规定 来源：作者：日期：2011-04-26 一、商品房预售合同备案登记的法律规定 1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有 关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。 2、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发 主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。 3、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。 第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1% 以下的罚款”。 上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，确保预购人的优先购买权，从而保护预购人的合法权益，进而 防止预售期间“一房多卖”现象的发生。 二、商品房预售合同备案登记的争议处理 商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的上海市乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，上海市高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
商品房预售资金监管若干法律问题 导读：本文商品房预售资金监管若干法律问题，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。 一、资金监管的主体 我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度
对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。 商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。 商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 外销商品房预售合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
外销商品房预售合同 卖方（以下简称甲方）：__________________________ 买方（以下简称乙方）：__________________________ 甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，已合法取得北京市___________区（县）________地块的土地使用权，土地使用面积为______平方米，土地使用期限_________年，自______年____月____日至_______年____月____日止，国有土地使用证号为____________。甲方在上述地块上建设项目的名称为__________，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为__________。 乙方自愿购买甲方的_________房屋，房屋用途为_________。甲方已于 _____年____月____日收到乙方预购房屋的定金________元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本合同。 第一条__________房屋，建筑面积为___________平方米（含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一），国有土地使用面积______平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至_________年____月____日为止。 上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。 第二条甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±_______％（不含）时，按照本合同第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±_________％（含）时，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起____日内，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。
西安市商品房预售资金监督管理办法 (征求意见稿) 第一章总则 第一条为维护预售商品房交易当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住建部《城市商品房预售管理办法》及《房屋交易与产权管理工作导则》等法律法规政策规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内经预售许可的商品房开发项目，预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预销售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）。 第四条商品房预售资金监管遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。 第五条西安市住房和城乡建设局负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督，研发建设商品房预售资金交存
指引平台，制定《商品房预售资金监管协议书》示范文本；具体组织实施新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区规划区域范围内的预售资金监管工作。 西安市住房和城乡建设局委托国有企业西安市置诚资产管理有限公司作为专门的商品房预售资金监督机构，具体负责上述区域内商品房预售资金监管专用账户的设立；《商品房预售资金监管协议书》的变更、撤销；预售资金交存、使用情况监控等日常工作。 长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区，航空基地，周至、蓝田县住建部门具体负责本辖区内的商品房预售资金监督管理工作。 第六条西安住房公积金管理中心负责对受委托银行公积金贷款发放及结算情况的监督管理。 第七条承担商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）负责商品房预售资金支出、使用等活动的监管。具体负责监管账户的开设、撤销；预售资金的收存及拨付；每日报送预售资金收支情况；及时报告发现的违规收取、支出、使用预售资金等行为。 监管银行应当具备预售资金结算系统与商品房预售资金监管系统挂接联网，交存、支出资金信息实时交互共享；专业团队管理、预售资金交存途径通畅等条件。 第八条商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用
竭诚为您提供优质文档/双击可除商品房买卖合同网上备案 篇一：商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答 商品房买卖合同网上签订及备案相关问题解答 为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房［20XX］53号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发［20XX］63号）要求，自3月28日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同网上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。 1、什么是商品房买卖合同网上签订及备案 商品房买卖合同网上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同网上签订及备案系统（以下简称网签系统），在线签订商品房买卖合同，通过网签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。
2、网上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同 以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意 向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。网签及备案是指在网签系统中签订商品房买卖合同，由网签系统打印合同并同时将数据提交至网签系统进行即时备案。网签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。 3、网上签约及备案的意义 （1）房源信息公开透明。买卖双方登录网签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。 （2）防止出现“一房两卖”的问题。买卖双方一经在网签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。 （3）高效便捷。买卖双方一经网上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在网上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。 （4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。网上签约及备案能够及时将房屋成交量及相应价格准确数 据提供给相关部门，为政府主管部门决策提供依据。
商品房预售资金监督管理办法 第一条为加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内商品房预售资金的收存、使用、拨付及监督管理，适用本办法。 本办法所称商品房预售资金，包括购房人交付的定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。 第三条市住房保障和房产管理局负责商品房预售资金的监督管理(以下简称监管部门)。中国人民银行淮南中心支行、中国银行保险监督管理委员会淮南监管分局负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 第四条设立商品房预售资金专用账户的银行(以下简称监管银行)、贷款银行(含公积金贷款承办银行)、房地产开发企业、监理单位、施工企业要各司其责，相互配合，共同做好商品房预售资金的收存、使用、拨付和监督管理。
第五条商品房预售资金监管期限自房地产开发企业取得商品房预售许可证之日起至综合查验合格。 第六条房地产开发企业开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)，应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管部门、监管银行共同签订商品房预售资金监管协议。 第七条房地产开发企业开立监管专用账户时，监管部门应通过政府信息平台共享方式查验有关资料: (一)建设工程施工合同; (二)农民工工资“一卡通”专用账户; (三)规划总平图; (四)房屋建筑面积测绘报告。 第八条取得商品房预售许可证后，变更监管账户的，应重新签订监管协议。
第九条监管银行要按照监管协议的内容，指派专人配合监管部门做好预售资金的管理和服务工作。有关部门依法对监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门。 第十条商品房预售项目签约现场应安装专用POS机，方便购房业主。商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。购房人申请购房贷款的，发放贷款单位应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售资金监管专用账户。 第十一条监管账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管楼栋达到竣工交付条件所需的工程建设费用和本楼栋应分摊的公共设施配套建设费用。监管账户资金超出重点监管资金的是一般监管资金。 第十二条重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额(含建筑安装工程及公共配套设施费用)，加5%-10%不可预见费组成。工程建设费用总额由监管部门依据商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的建筑面积核定。 商品房建设工程单位综合造价由监管部门会同市城乡建设局根