2017年杭州房地产市场年报易居（中国）企业集团克而瑞江浙区域杭州在长江三角洲城市群的占位？特大城市之争？2017年6月长江三角洲城市群发展规划发布，杭州因城区常住人口较少，次于南京，与特大城市一步之遥；16年G20严查流动人口暂住证等，更新后数据显示，全市常住人口已超过1100万，涨幅显著，达成2020年目标。
规模等级划分标准（城区常住人口）城市超大城市1000万人以上上海特大城市500-1000万人南京大城市I 型大城市300-500万人杭州、合肥、苏州II 型大城市100-300万人无锡、宁波、南通、常州、绍兴、芜湖、盐城、扬州、泰州、台州中等城市50-100万人镇江、湖州、嘉兴、马鞍山、安庆、金华、舟山、义乌、慈溪小城市I 型小城市20-50万人铜陵、滁州、宣城、池州、宜兴、余姚、常熟、昆山、东阳、张家港、江阴、丹阳、诸暨、奉化、巢湖、如皋、东台、临海、海门、嵊州、温岭、临安、泰兴、兰溪、桐乡、太仓、靖江、永康、高邮、海宁、启东、仪征、兴化、溧阳II 型小城市20万人以下天长、宁国、桐城、平湖、扬中、句容、明光、建德918.8万人全市常住人口规模（含桐庐、淳安、建德）796.84万人市区（含富阳、临安）常住人口规模371.25万人中心城区常住人口规模备注：17年8月人口数据来自近期公布的《大数据经济地图》，右图数据来自2017年统计年鉴，数据截止2016年；目标来自《杭州市城市总体规划2001-2020年》（2016年修订）建德市中心城区市区桐庐县淳安县临安区富阳区市区：上城35.32下城53.60江干106.15拱墅58.20西湖84.42滨江33.56萧山157.20余杭135.9058.8573.6442.3044.7034.96400万人1000万人中心城区控制人口住房不炒+限购限贷，热点二线均在调整，杭州幸免于外？从成交量价与地价的变化来看，杭州市场仍保持较高热度，若以温度计衡量，达到80-100℃几近沸腾的状态；苏州、南京、合肥等热点二线城市已步入调整期，量价、新开盘去化均出现回落，杭州逐渐丧失比较优势。
备注：来源CRIC 数据库，杭州十区（含富阳、临安），杭州、苏州、南京、合肥数据均截止12.31第一梯队：80℃-100℃；以杭州、成都、武汉为代表，市场一锅沸水，一房难求。
第二梯队：60℃；以南京、合肥为代表，巅峰已过，但是绝对热度仍在。
第三梯队：50℃；以厦门为代表，前期攀升幅度及基数过高，目前退温加快。
第四梯队：40℃；以苏州为代表，基本回归理性状态。
第五梯队：30℃以下；以环京区域如燕郊为代表，实质性降价回调。
5000100001500020000250000.0500.01000.01500.02000.02010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年杭州苏州南京合肥2010-2017年杭州、苏州、南京、合肥等热点二线城市商品住宅成交供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）涉宅楼面价（元/㎡）量较15年14%，较16年-23%房价较16年34%，地价19%量较15年-28%，较16年-32%房价较16年10%，地价-14%量较15年-32%，较16年-46%房价较16年15%，地价-6%量较15年-6%，较16年-6%房价较16年20%，地价-25%➢政策环境对比：四个城市，相对而言，南京较紧，二套首付8成，杭州其次，苏州、合肥相对较宽松，最低首付2-2.5成；➢市场量价对比：四个城市，16年整体市场向好达到高峰，17年商品住宅成交量均有所回落，仅杭州对比15年出现上涨；➢土地市场对比：四个城市地价仅杭州同比16年出现上涨，其余苏州、南京、合肥等均有不同程度下降，售价相近的情况下，拿地楼面积高，比较优势丧失，且利润空间摊薄。
面上杭州八区17年商品住宅成交1180万方，真实情况如何？结合新开盘，存在68万方已认购待签约房源，主要集中在11-12月，预计17年实际成交量近1250万方；15盘中，单价4w +占11席，普通住宅精装为主，精装备案6000较常见，高端盘达7000+；联排、叠墅等低密毛坯。
备注：来源CRIC 数据库，杭州八区（不含富阳、临安），供应数据截止12.31，考虑延迟签约，成交截止1.10；精装为备案价格，非实际成本15个代表项目名称已认购未签约面积（万㎡）开盘均价（元/㎡）滨江·金茂府 5.345000-47000，精装6000大江东宝龙广场 4.314000-17000，精装3000龙湖·天鉅 3.930000-33000，精装3600绿地·华家池印3.450000-54000，精装7000合景·映月台 3.4高层26000-28000，精装2000联排45000-55000保亿绿城·奥邸国际 3.243000-47000，精装7000绿地·璞丽东方 3.025000-28000，精装3000信达滨江·壹品 3.069000-71000，精装7800中南·樾府 2.529000-31000，精装2000泰禾·杭州院子 2.5联排48000-50000长龙·领航城 2.230000-32000，精装4000龙湖·天璞 2.034000-36000，精装4000合景·天銮1.946000-48000，精装6000信达中心·杭州壹号院 1.946000-48000，精装6000融信公馆·ARC 1.948000-49000，精装6000融创·宜和园 1.746000-48000，精装6000融信保利·创世纪 1.734500-36500，精装5500远洋·雁归里 1.5叠墅23000-25000嘉里·云荷廷 1.332000-34000，精装4000朗诗·乐府 1.340000-50000，精装7100合计68.4——834 1314 3521 3484 3890631841415848 60992622796012316 0%50%100%150%0500010000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月17年月度杭州八区商品住宅新开盘项目数量及去化情况开盘供应数量开盘认购数量3048 3071 6382 5542 6317 8020 7183 6199 7883 4106 9072 134214334 4683113916722 62411374911293 1050383856934 688810576500010000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月17年月度杭州八区商品住宅供求套数供应套数成交套数0%10%20%30%40%50%60%大连上海沈阳长沙合肥成都常州无锡武汉深圳天津南京佛山西安郑州北京济南青岛广州杭州重庆长春南宁廊坊2017年全国重点城市男女购房决策占比男性决策女性决策共同决策听别人的男, 54%女, 46%2016年男, 57%女, 43%2017年限购加码后谁是主要购房人群？16-17年有什么变化？17年在限购大环境下，外地客群缩水明显，占比不足15%，远低于16年的34%、15年的20%，为近三年新低；26-35岁为核心购房群体，首置购房占6成；36岁以上年长客群购房更加果断，且男性客群购房决策权更强。
备注：来源克而瑞数据营销系统的WIFI 大数据，营销代理数据，住房保障局0%50%100%19以下19-2526-3536-4546-5555以上2016-2017年杭州购房客户年龄变化201620170%50%100%26-35岁36-45岁46-55岁2017年杭州客户分年龄段看房/购房占比看房占比购房占比2016-2017年杭州重点城市客户变化走势城市2016年2017年变化北京1.2%1.2%0.0%广州0.4%0.1%-0.3%上海 5.1% 4.2%-0.9%深圳0.7%0.3%-0.4%城市2016年2017年本地外地本地外地杭州66%34%86%14%2016-2017年杭州购房客户性别变化16年杭州因G20闻名17年出现哪些变化？18年又将往哪里走？周期（宏观）：M1、M1-M2剪刀差与市场热度高度相关17年3月至今M1同比增速下降，剪刀差持续缩小；金融端收紧导致全国房价下行，但17年杭州依然走出独立行情，官方口径价格稳中有升；去杠杆、消费贷、货币政策收紧等影响下，预计18年楼市资金或将全面偏紧。
备注：来源国家统计局、杭州统计信息网公布数据➢M1是重要流动性和经济活跃度指标，M1与M2剪刀差表示经济景气度，M1同比增速大于M2（即M1-M2剪刀差大于0），意味企业活期存款增速大于定期存款增速，企业和居民交易活跃；M1增速小于M2（即M1-M2剪刀差小于0），代表多余的资金从实体经济中沉淀下来，个体盈利能力下降；➢13年1月、15年1月、17年1月M1受年底季节性周期因素影响涨幅显著，为正常现象；15年10月，M1同比增速（14%）首次超过M2（13.5%），随后剪刀差不断加大，16年7月达到峰值，同比增速差值达到15.2%，M2仅10.2%低于12%-14%的正常增幅，主要原因在于：一是前期救市，1万亿进入股市；二是企业贷款疲软，贷款集中在个人房贷；三是表外融资、财政存款等短期影响；16年8月起M1同比增幅逐步回落，随着房地产市场降温、金融去杠杆等政策实施，16年12月M1大幅下降；17年1月至今剪刀差逐渐缩小，11月公布数据M1-M2增速差值在3.6%。
11年1月3月5月7月9月11月12年1月3月5月7月9月11月13年1月3月5月7月9月11月14年1月3月5月7月9月11月15年1月3月5月7月9月11月16年1月3月5月7月9月11月17年1月3月5月7月9月11月-10.0-5.00.05.010.015.020.025.030.0M1、M2同比增速、M1-M2剪刀差与全国、杭州价格指数环比的关系M1同比增速M2同比增速全国价格指数杭州价格指数M1增速大于M2M1增速小于M2剪刀差逐渐缩小周期（中观）：土地快速消化，短期住宅供应偏紧经历16年高成交后，17年住宅成交依旧维持较高热度，13年行情囤积下的土地潜在供应量基本消化完毕，且计划供应的土地总建面1100万方，基本与成交打平，短期内供不应求将延续，房企新开工较为积极。