土地使用权出让的最高年限是由国务院按照土地的不 同用途规定的，它是指一次出让签约的最高年限。不 同用途的土地，出让的最高年限如下：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。
❖ 土地使用权出让年限届满时，土地使用者可以申请续 期，但应当至迟于届满前一年申请续期。
❖ 《城市房地产管理法》规定，城市规划区内 的集体所有的土地，经依法征用转为国有土 地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。
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城市土地使用权出让的特征
（一）土地使用权出让是国家行为
❖ 土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家
是土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份 出让土地。
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城市土地使用权出让的方式及程序
❖ 《城市房地产管理法》和《土地管理法》规定， 国有土地使用权出让的主要方式有协议、招标、 拍卖三种。2002年5月，根据我国土地市场的 实践，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》。
❖ 国土资源部１１号令［２００２］规定：商业、
❖ 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤
地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，
由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、
房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经
有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地
2021管/3/10理部门实施。
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（二）土地使用权出让的年限是有限的
旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必
须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对经营性
土地已禁止协议出让方式。
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协议出让
1.协议出让的概念：
协议出让是指土地的出让方和受让方通过协商方 式有偿出让土地使用权的方式。
一般由土地使用者向政府土地管理部门提出用
地申请，经法定程序批准后，再由出让方与受让方 就地价、使用年限、付款方式以及用地条件等达成 协议，并签订出让合同的行为。
者支付的经济代价，是土地所有权在经济上 的实现。（经济实现形式）
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土地所有权的属性
1 ．土地占有权
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它
是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体 只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权和占有权 的分离，因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。
房地产经济学
中国城市土地 使用制度
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一、土地制度和土地所有权
土地所有制：是指一个国家或地区在一定的社 会制度下占有和控制土地的法定形式。
土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范 围内，对土地享有占有、使用、处分和收益 的权利。（法律实现）
地租：是土地使用者为租用土地而向土地所有
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我国传统城市土地使用制度
我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行 政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让 土地的制度。基本特征就在于：
❖一是行政划拨 ❖二是无偿无限使用 ❖三是禁止转让
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城市土地使用制度改革
我国的城市土地属于国家所有，但随着计划 经济体制向市场经济体制转换，土地使用制 度发生了根本变化。
城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶 段：
❖1、征收土地使用费
❖2、实行土地使用权有偿出让和转让
❖3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地 使用权出让和转让条件
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我国城市土地使用制度
城市土地使用制度可以分为两大类：
❖无偿的行政划拨制度
❖有偿的市场交易制度
从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致 包括以下几个方面：
❖1、城市土地使用权出让
❖2、土地使用权划拨
❖3、城市土地使用权转让
❖4、城市土地使用权出租
❖5、城市土地使用权抵押
6 ❖ 2021/3/10 、城市土地使用授权课义：土地使用权出让，是指国家将国有土 地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为。
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3．土地收益权 土地收益权就是基于对土地使用权而取
得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密 切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4．土地处分权 土地处分权就是依法对土地处置的权利，
即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
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二、我国的土地所有制
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（四）土地使用者享有权利的范围不含地 下之物
我国《城镇国有土地使用杈出让和转让暂 行条例》第二条规定：“国家按照所有权与使 用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出 让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公 用设施除外。”由此可见，土地使用者不因其 享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市 政公用设施等享有权利。
2．土地使用权
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以
利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占 有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的 权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我 国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有 者一般把这项权利转让给非所有人使用。
土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。
《土地管理法》第2条第1款规定：“中华
人民共和国实行土地的社会主义公有制，即
全民所有制和劳动群众集体所有制”。根据
这一规定，我国的土地所有制有两种基本的
形式，一种是全民所有制土地即土地国家所
有制，一种是劳动群众集体所有制土地即土
地集体所有制。
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（三）土地使用权出让是有偿的
土地使用者取得一定年限内的国有土地 使用权，须向国家支付土地使用权出让金。土 地使用权出让金主要包括一定年限内的地租， 此外还包括土地使用权出让前国家对土地的开 发成本以及有关的土地安置补偿等费用。只有 当土地使用者支付全部土地使用权出让金后， 才能由市、县人民政府发给土地使用权证书， 土地使用者方可取得受让的土地使用权。