• 餐饮1020%
购物为主， 体现自我实 现诉求，感 性与理性购 物较平衡
• 休闲娱乐 15-20%
• 多与写字 楼及酒店形 成综合体
• 以封闭型的独 立建筑体为主 ，有多个中庭
• 楼层以三层以 下为主，主要 为二层
• 多采用滚梯交 通
• 多主出入口
• 停车场巨大， 1000个停车 位以上
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
2
A. 购物中心类型定义
3
购物中心的定义
“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构， 这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，
其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关， 经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，
一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”
—— 美国城市土地利用协会（ULI） 1947/1999
21
案例列举
北京蓝色港湾
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
22
6 能量中心
能量中心/ Power Center是提供一些专门品类商品的目的地购物场 所，聚焦一个或多个商品种类，商品范围集中、产品线深，同时价 格具有极强的市场竞争力
核心价值
选址
主力店行业
商业组合
主力店
• 200个停车 位以上
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
19
案例列举
上海金桥购物中心
深圳欢乐颂购物中心
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
20
5 购物公园
购物公园/ Retail Park是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有 浓厚的休闲娱乐特征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的 体验
核心价值
选址
主力店行业
商业组合
主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
• 目标消费者通 常为大众消费 群
• 提供以购物为 主的、含有餐 饮娱乐成份的 一站式购足的 消费中心
• 提供社交、家 庭活动与其他 附加价值
• 随机性消费模 式+目的性消 费模式
• 位于郊区、 城乡接合部 或新区
• 城市主干道 或高速公路 出口处
10
案例列举
上海来福士广场
上海世茂百联广场
上海正大广场
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
11
案例列举
北京新东新天地
深圳万象城
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
12
2 超级地区购物中心
超级地区购物中心 / Super Regional Center 通常位于郊区或新区 ，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成 份的一站式消费中心
• 6-20万平米
• 核心商圈3 公里，次级 商圈6公里 ，三级商圈 40公里以上 ，覆盖三级 商圈
以服装、休 闲娱乐、餐 饮为主
• 3-5个主力 • 购物60-
店
70%
• 主力店通常 为百货公司 、主题餐饮 区、电影院 及其他主题 室内娱乐
• 主力店占比 40-60%
• 餐饮1525%
• 休闲娱乐 10-15%
17
案例列举
深圳南山海岸城
深圳 Coco Park
深圳中信城市广场
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
18
4 邻里购物中心
邻里购物中心/ Residential Shopping Mall是一种相对传统的模式 ，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及 的应用
核心价值
选址
商业组合
主力店行业 主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
• 目标消费者 为大众消费 群或某一细 分市场
• 提供以购物 为主的、含 有餐饮/休闲 娱乐成份的 、一站式购 足的消费中 心
• 提供社交、 家庭活动与 其他附加价 值
• 随机性消费 模式
• 位于城市中 心区域
• 城市中心主 干道旁
核心价值
选址
商业组合
主力店行业 主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
• 目标消费者 为大众消费 群
• 具有浓厚的 休闲娱乐特 征的购物场 所
• 提供社交， 个人与家庭 的休闲娱乐
• 目的地消费 模式
• 位于郊区、 城乡接合部 或新区
• 城市主干道 或高速公路 出口处
• 超过8万平 米
• 核心商圈3 公里，次级 商圈6公里 ，三级商圈 50公里或以 上
以服装、家 居、电子、 食品杂货为 主
• 随机性消费 模式
• 2-3个主力 • 购物60-
店
70%
• 主力店通常 • 餐饮15-
为百货、 25%
GMS、大卖 场，次主力 店为品类专
• 休闲娱乐 10-15%
营店
• 会与酒店和
• 主力店占比 40-60%
写字楼形成 综合体
购物为主， 体现自我实 现诉求，感 性购物为主
九洲远景购物中心的分类
情感诉求
休闲娱乐 中心
美食中心
生活时尚 中心
专业化 (= 有限品种)
主题购物 中心
工厂直销 专业市场 中心
中心
城市中心
区域中心
超级地区 中心
邻里中心
能量中心
零售公园
一次性购足 (= 品种齐全)
功能诉求
注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落 位可能会与上图有所不同
购物中心 营销要素
购物与娱乐的倾向性
• 消费者的消费行为是以购物为主要内容 还是以休闲娱乐为主要内容
• 以满足个人的自我实现需求为主还是以 满足家庭基本生活需求为主
• 感性成份更多还是更关注性价比的理性 消费行为
消费者沟通
• 所采取的建筑形式特征，封闭或开放， 楼层数量
• 动线安排、出入口设置 • 停车场地上或地下的设置方式，停车位
十二种购物中心类九型洲—远—九景洲商远业景管商理业机管构理机简构介
上海 2010年11月20日
九洲遠景商業管理機構
1
目录
A. 购物中心类型定义 B. 城市中心典型案例 ——深圳万象城 C. 购物中心类型及价值定位筛选模型 D. Testing Time
本文件是专门为保利地产书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到 九洲远景商业管理机构的书面同意。
4
一座好的购物中心具备以下的特点
• 建筑经过统一处理 • 场地内有足够的停车位 • 具有商品运输服务设施 • 改善环境 • 大量店面 • 提供与购物有关的活动场所 • 有显著的特色和强烈的场所感
5
在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上， 九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型
• 交通条件（位于城市交通干道、区域交通 干道或社区交通主道），公共交通情况
• 场地面积、建筑面积的大小 • 所需要覆盖的有效商圈范围大小
商业组合
• 通常有多少个主力店 • 主力店的类型构成是怎样的，包括行业
类型和业态形式 • 主力店的面积占比是多少 • 整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐
的比例构成是怎样的
核心价值
选址
主力店行业
商业组合
主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
• 目标消费者 为社区居民 ，以家庭主 妇为主
• 提供日常生 活用品购物 和配套服务
• 便利和个人 效率
• 目的地购物 模式
• பைடு நூலகம்民区附近
• 位于社区主 干道旁
以日常用品 、食品为主
• 面积为0.5-4 万平米
• 核心商圈 1.5公里， 次级商圈3 公里，对三
13
案例列举
上海万达广场
上海港汇广场
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
14
案例列举
上海龙之梦购物中心
北京金源时代购物中心
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
15
3 地区购物中心
地区购物中心/ Regional Shopping Center聚焦于较小的商圈，提 供相对齐全的消费选择，而消费者行为趋于功能性采购
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
• 目标消费者 为大众消费 群
• 专门品类商 品的目的地 购物场所
• 高质与低价 ，个人效率
• 目的性购物 模式
• 位于郊区或 新区，交通 主干道或高 速公路出口 处
• 4-10万平米
• 商圈范围较 大，核心商 圈3公里， 次级商圈6 公里，三级 商圈20公里
食品杂货、 • 3个以上的
• 多与写字楼 及酒店形成 综合体
购物为主， 体现自我实 现诉求，感 性成份较大
• 以封闭型的独 立建筑体为主 (big-box)，有 多个中庭
• 楼层3层以上， 多以垂直性交 通配合滚梯
• 主出入口外有 多出入口
• 地下停车场， 500个停车位 以上
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究
数量及其面积 • 景观设计、视觉设计
8
1 城市购物中心
城市购物中心 / City Center
消费者沟通
资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究