关于解除商品房预售合同、撤销备案登记所涉虚假诉讼的分析和建议

一、相关案例的提出

2011年12月我院立案庭收到31宗请求解除商品房预售合同的系列案，涉案楼盘系中心城中海康城国际，合同双方是中海地产公司和中海物业公司，两公司为关联企业，法人代表系同一人。买受人中海物业公司诉称无钱支付房款，请求解除所涉房产预售合同备案登记，其提交的证据只有预售合同。应我院立案窗口工作人员要求，中海物业公司就每个案件补充提交了一份收条，作为支付首期款的证明，但未能提供转款凭证等以证明付款的真实性。因双方同时提交了解除商品房预售合同协议书，经讨论后，对上述案件进行审前调解，解除双方的预售合同，案件仅收取25元受理费。2012年3月陆陆续续收到约六十宗请求解除商品房预售合同的系列案，涉案楼盘系中心城学府道，合同双方是广业成公司和广豪物业公司，双方表示系关联公司，只请求解除合同，还提交了加盖公章的“未真实交纳首期款”的证明，上述案件均已进入审前调解程序，收费也是按件计。其后，阅山华府开发商也起诉要求解除多宗备案的预售合同。上述系列案件大多涉及虚假商品房预售合同，但并未引起足够重视。本文拟就以上案例所涉虚假合同和虚假备案登记问题进行分析、提出建议，以供参考。

二、虚假商品房预售合同备案登记行为的分析

经了解，大量出现的请求解除商品房预售合同的案件有商品房预售合同备案登记的行政管理制度和国家对房价宏观调控的政策背景。

（一）商品房预售登记制度的性质

自90年代深圳市首先引入商品房预售制度，随后《中华人民共和国城市房地产管理法》明确了商品房预售登记制度，要求开发商就预售合同进行登记。其并未明确商品房预售登记制度的性质与效力，各地实践非常混乱，学界也有争议。上海市政府地方规章就直接赋予商品房预售登记具有对抗第三人的物权效力，甚至有些地方（如珠海）还规定商品房预售未经登记无效。学界对商品房预售登记的争议主要有：1、物权效力说：登记后买受人的优先权具有了对抗第三人的效力；2、债权物权化说：商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记；3、无对抗第三人效力说。司法实践则认为“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”（广东省高院的指导意见，最高人民法院也有类似规定），但也赋予经登记的预售合同的买受人一定的对抗效力：如一房二卖中登记相对优先、执行中依据备案登记进行确权查封等。这种混乱局面和争议直到《中华人民共和国物权法》出台才得以解决。该法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”首次以民事法律的形式确立了物权预告登记制度，也相应明确地界定了商品房预售登记制度的行政管理属性。

（二）深圳市国房局的相关规定

深圳市商品房预售登记备案、解除备案系深圳市规划与国土资源局的职责，该局将该项职责委托给其下属的事业单位深圳市房地产交易登记中心。商品房预售登记作为一种行政管理制度，预售合同备案登记是开发商的强制性义务，而预售合同的解除则需买卖双方经协商一致共同办理解除合同的备案手续。这种局面一直持续到2005年深圳市规划与国土资源局单

方出台深国房[2005]254号文件，该文件第二条第二项第1小项明确规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”才能办理预售合同解除备案手续，此后大量解除商品房预售合同案件涌入法院。深圳市规划与国土资源局出台上述文件，大概有以下原因：商品房买卖双方合意即可解除备案登记，并且不收取任何费用，开发商基于制造楼盘热销假象、逃避监管等各种原因，签订虚假的预售合同进行备案现象极为严重，几乎没有任何成本。而国土局的则负有监管、尽职审查责任，在虚假备案防不胜防的背景下，深圳市规划与国土资源局遂单方出台了深国房[2005]254号文件要求必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”才能办理解除备案手续，其目的一是为了提高开发商虚假备案的成本，二是有转嫁其本身负有的监管和审查责任的嫌疑。

（三）调控背景下的虚假备案与捂盘行为

特别是近两年来，国务院加大调控房价的力度，明确提出限购、限价。2011年1月26日，国务院发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），确定了八条政策措施，即“新国八条”。国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》（发改价检[2011]548号，以下简称《规定》），明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，商品房销售价格明码标价对外公布后涨价必须重新申报备案。2011年3月29日，深圳市政府发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作确保年度新建住房价格控制目标的通知》（深府办[2011]30号），要求坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。

严厉的调控政策，催生开发商各种规避对策。开发商采取的主要手段之一便是先签订虚假的预售合同（如上述与关联企业签订预售合同）进行备案，所备案的房价是在国务院规定的下限，符合各种调控政策、规章要求，然后到法院请求调解，解除预售合同，据此办理解除备案手续。待到解除备案后，所涉房产再次销售，价格不管多高，国土部门甚少监管，因为国土部门重点监管开盘时的明码标价、一房一价和开盘后第一次备案的价格。如此，开发商低报价备案，解除备案后实际高价出售房产，并实际延迟开盘时间，达到变相捂盘的目的。为了应付国务院的检查，从去年下半年到今年，龙岗区的商品房开发商为了应付国务院的调控政策，大多采用类似手段虚假备案，变相捂盘。开发商通过诉讼调解，以极低成本拿到生效调解书，然后不费分文就可以在深圳市房地产权登记中心办理解除备案登记手续。深圳市房地产权登记中心由行政职能部门转变成了执行司法机关生效法律文书的协助执行部门，不负监管不力责任，转嫁了审查风险；而司法部门依据当事人双方合意进行调解，不能象行政部门一样以部门、地方规章为依据进行事前审查阻却其虚假备案行为，无法不准当事人解除合同的请求，在案多人少压力下和调解优先的指导原则下，法院甚至乐意受理此类案件并促成快速调解。司法部门没有主动审查职能，实际操作也难于负起监管责任。如此国家调控房价的政策落空在所难免。

三、解除备案登记合同之诉的处理

商品房预售登记作为行政管理制度，深圳市规划与国土资源局出台的深国房[2005]254号文件规定买卖双方必须持有“仲裁裁决书或法院生效的裁决书、判决书、调解书”才能办理解除备案手续对买卖双方是否有约束