涉房屋买卖合同效力认定的10个裁判要点与观点集成

在房屋买卖的案件处理实务中，房屋买卖合同的效力认定是最重要的内容之一。是否存在房屋买卖合同？房屋买卖合同是否是真实的意思表示？存不存在无权处分行为......法律出版社历时一年多时间，联合最高人民法院和北京、上海、江苏等地法院的民商事审判资深法官打造的“裁判要点与观点丛书”之《房屋买卖、租赁案件裁判要点与观点》分册对这些问题进行了深度剖析和全面梳理，现摘录当中10个裁判要点与观点发布如下，以飨读者。涉房屋买卖合同效力认定的十个裁判要点与观点主编丨吴兆祥副主编丨高艳华叶振军▲“裁判要点与观点丛书”系列法律出版社2016年7月版

裁判要点与观点摘要

01、双方当事人签订阴阳房屋买卖合同的认定【裁判要点与观点】二手房买卖中，“阴阳合同”司空见惯，二者主要是价格上的差异，“阴合同”约定的价格较高，为真实意思表示的合同，“阳合同”约定的价格较低，为到房产部门办理过户登记时使用，目的是为到房产部门过户登记时为少缴税费。当双方发生纠纷时，应当以双方当事人真实意思一致的“阴合同”作为履行合同的依据。对于双方当事人签订的阳合同造成国家税费流失的问题，可以向税务机关发出司法

建议进行追补。

案例索引：徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第1145号02、虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定【裁判要点与观点】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。

案例索引：本部分案例由上海市浦东新区人民法院选送03、购买房屋是否构成善意取得的认定【裁判要点与观点】所谓善意取得，是指无权处分人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产或不动产的物权。善意取得首先要求受让人主观上必须是善意的。一般说来，善意是指不知情，即不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权利。但是朱某某疏忽大意，没有进一步追问装修的情况，以至于未能及时发现该房当时实际为汪某某装修，从而未能发现该房屋已经卖给了汪某某，在主观上存在过错。如果购买人在主观上未尽审慎义务，未尽

合理怀疑，以致应当知道该房屋系无权处分而未能知道，不符合善意取得的要件。

案例索引：广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民提字第132号

04、合同条款内容理解存在争议时的认定【裁判要点与观点】当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。

案例索引：最高人民法院（2005）民一终字第51号（中华人民共和国最高人民法院公报2006年卷）

05、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力认定【争议观点】《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”对该规定应当如何理解，司法实践中有以下观点：

第一种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。

第二种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同属于相对特定第三人无效的合同。

第三种观点认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同有效，买受人可以取得抵押房屋的所有权，但抵押权人可以对抵押房屋行使抵押权的追及力，实现对抵押房屋的优先受偿。

第四种观点认为，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张合同无效的，不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任。房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

【最高人民法院民一庭意见】房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届

满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

案例索引：案例源于《民事审判指导与参考》总第45辑06、隐名购房协议（借名买房）的效力认定【裁判要点与观点】“隐名购房”是房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，在法律本质上属于间接代理。审理此类案件时应着重从实际购买人与名义购买人是否有委托协议、房屋出资、实际居住和产证保管情况三个方面予以审查。具体来说：

（1）实际购买人与名义购买人是否有委托协议。由于房屋价值较大，实际购买人一般都会与名义购买人签订如代持协议等形式的委托协议，明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。由于这类协议签订在双方发生纠纷之前，往往最能体现双方的真实意思表示，是判断双方是否构成“隐名购房”的重要证据。

（2）房屋的实际出资人及出资情况。“隐名购房”这类案件中，购房款一般由实际购买人支付，由于数额较大，通过银行转账都会留下相应记录，即使用现金支付也有相关收据。在有银行按揭贷款的情况下，虽然按揭还款户名是名