合同管理规范

1方法与过程控制

1.1一般规定

1.1.1本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工程施

工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、监理、造价咨

询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采购、设计类合同则另按有关管

理办法执行。

1.1.2房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：

1.1.

2.1合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使

得公司的权益能够依法受到保护。

1.1.

2.2合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和

责任，但金额在一万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界定

清楚归属的变更签证事项可另行办理。

1.1.

2.3事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未

签署合同即先行施工。

1.1.

2.4招标原则

本原则包括以下两方面含义：

◆采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标方式

确定：（1）某项工程、产品业已经过中南房地产业有限公司审批确定了长期合作伙伴关系；（2）某些政府垄断工程；（3）属于《中南房地产业有限公司工程招标管理办法》规定的适用情形，经详细填写《中南房地产业有限公司考察结果审批表》（详见附件），并按规定经公司有关负责人集体会签批准后，方可采用考察对比的方法确定合作方。

◆合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证协议、

工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投标单位，投标单位需对其进行确认。

1.1.

2.5利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模

糊、歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合

同价款、结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整

依据、调整方式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与

现场签证的有效性、可控性作出明确规定。

1.2合同订立的管理

1.2.1标准示范合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同应尽量应用合

同标准文本。

1.2.1.1总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各公司

应予采用。

1.2.1.2合同标准文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为协议条款、通用

条款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通用

条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补充加入

协议条款、通用条款中未尽事宜；

1.2.1.3如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必

须通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容。

1.2.1.4如公司尚未制定合同标准文本，可以延用以往的合同，但经办部门应联

系成本管理部、工程管理部、财务管理部、办公室、法律组尽快制定相应的标

准合同。

1.2.1.5当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应

及时提出与相关部门共同修改。

1.2.2合同的经济条款应包括但不限于以下内容：

1.2.2.1合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以双方确定的最

终报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如果

是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主材价格

计取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，以及就确

定后的合同价款签署补充协议。

1.2.2.2为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。

比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）的造价咨询酬

金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分而引起

的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结算金额超出

最终审定结算金额10％（含10％）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位

应进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对工程的投标资格

（且应在《工程结算通知单》强调此内容）。

1.2.2.3计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，

合同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同条

款中明确以下问题：

◆包干形式、定额标准、取费方法；

◆发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的范围和种

类；

◆人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；

◆总分包的关系、配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；

◆开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取舍、计

取办法及其包括的具体范围。

1.2.2.4设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、

结算核价办法，对于承包单位，可依据《中南房地产业有限公司设计变更和现

场签证管理办法》的规定与其另外订立《关于设计变更、现场签证的协议》。

1.2.2.5总价结算办法：工程类合同可在合同中明确规定按“结算=合同价（或

预算造价）+材料价差+设计变更+现场签证+增加项目-减少项目+奖励-罚款”确

定结算总价。

1.2.2.6结算和付款办法：合同应明确规定验收及付款办法、保修维护办法及保

修金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额，不采用分

月审核进度款的方法；各期进度款累计不应超过总造价的80%；无准确施工图预

算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期更应有效地

控制好进度款，以防超付。

1.2.2.7廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他

高金额的合同中，应与承包单位另外签署《廉洁合作协议》作合同的补充协议。

1.2.2.8保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承包单

位另外签署《工程质量保修协议》作合同的补充协议。

1.2.3合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程管理部负责工期、质量等

技术部分的起草、谈判和合同签署；成本管理部负责其中的合同价款、计价

方式、付款方式等经济部分工程的起草和谈判。

1.2.4合同审批流程：通过招标确定合作方后，由主办工程师填写合同审批表，

在征得有关职能部门同意（会签）后上报分管副总、总经理审批；合同审批

应按照合同的审批流程，工程合同审批流程如“图一”所示（图中实框为必

经流程，虚框为按实际情况选择之流程；）。

工程合同审批流程：