论出卖人在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位

———兼评《商品房买卖合同问题解释》第２６条、２７条

唐烈英

（西南政法大学经济法学院，重庆４０１１２０

）摘　要：按揭贷款合同的主要当事人是借款购房的买受人和发放贷款的银行。按揭贷款合同发生纠纷，出卖人是否参加诉讼及其诉讼地位是有争议的问题之一。本文认为，出卖人是按揭贷款合同签订、生效后最早实现其经营利益的受益人。当出卖人没有为贷款归还承担连带责任保证、已经交付商品住房并转移所有权的，银行起诉买受人，出卖人不必参加诉讼；尚未交付的，出卖人应当以无独立请求权的第三人参加诉讼。当出卖人为贷款归还承担连带责任保证，不管是否交付商品住房，银行同时起诉买受人和出卖人的，将二者列为共同被告；银行只起诉买受人的，应当追加出卖人列为共同被告；银行只起诉出卖人的，亦须追加买受人列为共同被告。

关键词：按揭贷款合同；出卖人；无独立请求权的第三人；共同被告

中图分类号：Ｄ９２３．６　文献标识码：Ａ　文章编号：２

０９５－３２７５（２０１３）０６－０１３８－０６购买商品住房采用贷款方式支付购房款的人（以下简称买受人）与开发商出卖人（以下简称出卖人）签订商品住房买卖合同后，还需要与发放贷款的银行贷款人（以下简称银行）签订按揭贷款合同。银行发放购房贷款，使购房款不足的买受人能够实现购房目的；使出卖人能够尽快地实现经营利润；银行按合同收回贷款本息，也能够获得存贷利息差的利润。贷款购房，对买受人、出卖人、银行三方都有利可图。但是，银行最初将大量的贷款提供给购房款不足的买受人，面临贷款不能收回的巨大风险。为化解风险，银行要求买受人以其所购住房作为还款的担保；同时，还要求出卖人为买受人的贷款归还提供连带责任保证或者回购住房、以购房款保证贷款归还。这种以所购住房为抵押、以出卖人承担连带责任保

证而产生的贷款担保三方关系的合同，司法解释称为“商品房担保贷款合同”［１］，在购房贷款实践中，多

称为“商品房按揭①贷款合同”

［２］（以下简称按揭贷款合同）。按揭贷款合同会形成买受人与银行之间的借贷关系、物的担保关系和出卖人与银行的保证担保关系②。商品住房买卖合同的当事人是按揭贷款合同的借款人或者担保人。签订商品住房买卖合同后，

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３１＊①②收稿日期：

２０１３－０５－１６　作者简介：

唐烈英（１９５５—　），女，四川成都人，西南政法大学经济法学院教授，博士生导师，法学博士，主要研究方向为物权法、房地产法。

笔者将中国大陆的“按揭”定义为：“是由房地产开发商、贷款银行、商品住房买受人三方共同参加的融资购销楼房的行为；买受人与房地产开发商签订商品住房买卖合同、支付不低于一定比例的首期购房款后，由买受人将所购商品房设定物的担保，向银行申请购房余款的贷款；银行收存买受人所购商品房的权利证书和文本，并将购房余款一次性划归房地产开发商；房地产开发商向银行承担买受

人按期还款付息的连带责任保证或者回购用于担保的商品房、并以回购款优先偿还银行贷款本息的责任。

”参见唐烈英：《商品住房买卖按揭贷款法律问题研究》，法律出版社２００８年版，第６８页。

出卖人、买受人（也即借款人）、贷款人三方，因商品住房买卖会形成种种法律关系和签订多个合同，如三方签订的商品住房买卖合同、按揭贷款合同除形成买卖、借贷、担保关系外，一般还会产生如下法律关系：买受人委托贷款银行以自己名义将贷款存入出卖人的账户而形成委托合同关系，出卖人就买受人偿还贷款承担回购出卖的商品住房的担保责任而形成担保合同关系；在２０世纪８０年代至

２

１世纪初，买受人还须按银行指定的险种购买住房贷款保险而与保险公司形成保险合同关系，因受到买受人的反对、与保险自愿原则相悖、多受非议而逐步取消；这些合同关系的主体也主要是出卖人、买受人、贷款人三方，本文对这些合同关系不加阐述。

买受人不能签订按揭贷款合同、或者签订的按揭贷款合同无效或者撤销、解除的，是否会导致商品住房

买卖合同无效？买受人不按照合同约定偿还贷款，

出卖人在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位如何确定？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合

同问题解释》第二十六条、二十七条，根据出卖人是否已经交付商品住房、是否为买受人还款承担保证责任等不同情况，对出卖人的诉讼地位做有规定。问题在于，这些对出卖人不同诉讼地位的规定，与现行

法律及司法解释关于连带责任保证的规定是否一致？本文就《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称

《民事诉讼法》）及其相关司法解释关于保证担保诉讼中各当事人诉讼地位的规定，对个人商品住房贷款担保纠纷中出卖人的诉讼地位问题进行探讨。

一

在商品住房买卖贷款实践中，

往往是签订商品住房买卖合同在先，签订按揭贷款合同在后。买受人未能订立按揭贷款合同，签订的商品住房买卖合同就难以生效。因为，如果商品住房买卖合同有效，出卖人在买受人无钱的情况下将商品住房交付给买受人，其售房利益用什么作保障？是否等到买受人有钱之后，出卖人再起诉，既要求买受人支付房款又追违约金？买受人借不到款项没有能力支付购房款，

出卖人是不会交房的。对不能订立按揭贷款合同的，已经生效的商品住房买卖合同应当如何处理，《商

品房买卖合同问题解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事

人一方原因未能订立商品住房担保贷款合同并导致商品住房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或

者定金返还买受人。”按照这一规定，“未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履

行的”，一方当事人可以请求解除合同。这即是说，按揭贷款合同未能签订，已经签订的商品住房买卖合

同会因解除而终止；

商品住房买卖合同终止，出卖人的经营利益就不能得以实现。按揭贷款合同签订后，出卖人是买受人还贷的保证担保人，也是两个合同最先、直接的真正受益人。在商品住房买卖合同、按揭贷款合同生效后，银行以买受人名义一次性将贷款划到出卖人账户。商品房

销售包括商品房现售和预售①。出卖人现房出售，

银行贷款到账即实现其全部经营利润；期房预售，出卖人在其房屋尚未建成之时就已经获得全部经营利润，银行承担风险的期限反而更长。因此，在购房贷款情况下，银行必然要求出卖人承担保证责任。根据保证期限不同，出卖人的保证责任分为阶段性保证和全程保证。阶段性保证是指出卖人承担保证责任的期间自按揭贷款合同生效之日起至买受人取得房

屋所有权证、

办妥抵押权登记，并将《房屋他项权证》及其他相关资料、凭证等交予银行保管之日止②。全程保证责任是指出卖人承担保证责任的期间自按揭贷款合同生效之日起直到买受人全部还清贷款时止。

按揭贷款合同生效期间，因银行与买受人的过错会产生纠纷。银行是通过收取存款、发放贷款，获取存贷款利息差来维护其运行。当买受人委托银行以自己的名义将所贷购房款项划拨给开发商时，在实践中，一般不会发生银行同意为买受人贷款又不划款的情况③，也就没有买受人以原告身份起诉银行承担责任的情况。《商品房买卖合同问题解释》对买受人起诉银行的情况没有加以规定。

按揭贷款合同的纠纷主要是由借款人不按时还款付息引起的。借款人不按时还款付息，有买受人

自己的原因，

如收入流中断；也有因开发商交房不合格导致买受人不愿还款，等等。不管是何种原因发生纠纷，只要在出卖人承担保证责任期间买受人不如约还款付息，只要按揭贷款合同因无效或撤销、解除等原因而终止，就与出卖人有利害关系，就需要出卖人承担连带责任。按揭贷款包括两个不同的行

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３１①

②

③《商品房销售管理办法》第三条。中国农业银行《个人住房担保合同》范本第十一条“保证担保人的义务”。唐烈英：《个人住宅商品房买卖贷款担保法律问题研究》，２００５年西南政法大学博士论文，西南政法大学图书馆藏，第１５５页。