8374 10
1653 1104 1088 2320
5.1
9
9421 2
522
17973 829387 （可售总面积：666625㎡）
62807
59666 99074 97638 83742
18842
342215 102584
目前产品配比情况—房型
三房总体量占比64% 复式三房户型套内面积比平层三房大10㎡左右
12
1172 21341 15406 70㎡以下
项目基本概况说明
地块区位
项目地块地处重庆 市轨道交通3号线童 家院子站；
大学 城
目前为北部新区开 发建设范围；
紧邻机场高速路、 内环高速，交通环 境优越。
蔡家 组团
空港 新城
北 部 新 区
江北 商圈
CBD
沙坪坝 商圈
杨家坪 商圈
南岸 商圈
茶园 新区
巴南 商圈
重庆承南接北区域，住投价值优秀
项目周边情况及车行到达线路
轻轨集团物业
B地块
100m 3栋 3栋
80m 4栋
4栋
童家院子施工交通示意图
A地块 施工通道
A地块
C地块
B地块 施工通道
B地块
C地块 施工通道
地块现状
A地块紧靠融创御锦，有高差
融创御锦
c地块
北面：融创御锦，已入 住项目
东面：融创紫枫郡，已入 住项目
C A
B
西面：融创御苑，高层+叠 拼在售项目，目前唯一的 车行入口，远处为火风山 山地城市公园
融创竣爵堡
轻轨两旁
轻轨两旁
南面：机场高速路与通往民心佳苑的市政公路 立体交叉形成，同时有高压线环绕。
B地块地势平坦
轻轨出站广场 外围有高差
有高压线环绕
B地块地势平坦 融创竣爵堡
民心佳苑 民心佳苑
融创项目
目前唯一车行入口
轻轨出站广场
目前产品配比情况—形态
复式体量约33万方，总占比39.6%，可售占比49.3%；
11725
套数占比 26% 27%
47%
100%
总体量（㎡）
73298 67803 24133 72522 44863 131200 84946 32495 33099 102267
666625
体量占比 11% 25%
64%
100%
项目规划目前问题聚焦 项目目前经过多轮的设计论证： 我方认为需要在此基础上从市场角度来验证项目整体可实现销售度和项目价 值问题。总体而言聚焦到项目规划的3个方面： 1、复式产品总体量占比问题 项目体量中占比最大形态，其体量比与市场接受情况，直接影响项目后期去 化速度与价格走势。 2、“三房占比”与“三房面积”问题 项目体量中占比最大房型，其占比与面积控制直接关系到项目是否能够快速 销售。 3、“商业体量”问题 项目目前商业体量在80余万方的整体项目而言，相对较少，是否有可以扩展 的空间，为未来商业性质公寓赢得价格空间。
奥园大社区
路线1
融创金贸时代
融创御锦 融创御苑
童家院子 地块
融创竣爵堡
路线3
路线2
城市功能核心区“扩容第一盘”
中航翡翠城 童家院子项 目
CB 城市功D
能 核心区
主要经济指标
轻轨上盖、阳光二/三小，产品丰富； 以经济型中等居家和投资型产品为主；
总计容面积 建筑面积
住宅 商业 配套
830000㎡ 46万方
保利江上明珠 东原D8公馆
动力国际 华辰财富广场
170
7297
9841
999 39017 50996
258 10155 14067
46
1622
2403
85029136 549493231 216722514
33975512
10
984 11653
8641
40-50
12
4250 14083 10775 60㎡以下
单栋面积 （㎡）
栋数
29909 3
33025 4
44788 1
11
11515 2
套数
面积 片区总面积 （㎡） （㎡）
1188 1472
89727 132099
221826
552 44788 80000 20000
144788
638 23029
东B区 C区
公寓
80m
1房、2房、3房 18-40
100m
464100㎡ 355500㎡ 10400㎡
物业类型
上盖综合开发物 业
容积率 绿化率 建筑密度 土地性质
限高
<4 30% 35% 商业兼容二类居住用地
头排建筑绝对高度不得大于80米，高度控 制分区二内建筑绝对高度不得大于60米， 高度控制分区三内建筑绝对高度不得大于 40米
4栋 3栋
C地块
60m 2栋
行标签
公寓一房 复式两房D户型
平层两房b 公寓两房 复式三房A户型 复式三房B户型 复式三房C户型 平层三房a 平层三房b 公寓三房
总计
套内面积（㎡）
18 57.03 46.29 28.94 75.47 73.57 71.45 62.33 63.49 40.81
——
总套数
3081 916 396 1896 458 1374 916 396 396 1896
住宅 住宅
130m复式 100m复式
公寓
40m 50m
配套 总建筑面积
1房、2房、3房 2房、3房 2房、3房
1房、2房、3房
18-40 57-75 57-75 18-40
1房、2房、3房 18-40
5.1
15
15702 4
1740
5.1
19
5.6
23
5.6
17
5.1
8
19889 3 33025 3 24410 4
商业体量2万方，总占比2.4%
组团 形态
产品类型
户型
套内面积
层高 （m）
住宅 100m平层1T12 2房、3房
46-63
2.8
A区
住宅
130m复式
2房、3房
57-75
5.6
住宅 130m平层1T12 2房、3房
58-78
2.8
西B区 办公+酒店
沿街商业
60m
1房、2房、3房 18-40
5.1
层数
33 23 46
复式产品市场
复式产品年去化量约25万方，单项目最高约7万方，以总价吸引为主
本项目33万方复式产品，参照市场成交现状，理想估计约需4.7年完成销售
2013年重庆主城区主力复式产品成交情况
项目
套数
总套内面 总建筑面
积
积
成交总价
销售月份 月均去化
数
体量
套内均价 建面均价
主力套内面积段
轻轨穿过商业 轻轨旁
一、复式产品总体量与市场现状分析
复式产品市场 复式产品目前主要分布于“城市成长板块”
首创光和城
中庚城
城市成长板块 中航项目 中航MYTOWN
融创金贸时代
协信星都会
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
童家院子 华辰财富广场
东原D8公馆 保利江上明珠
城市核心板块
通过对近两年市场复式产品的分析我们可以看出，该类产品在都市中心区分布较少，主要集中在 城市成长板块非核心区域，且在市场中相对存量与之前相比有较大程度减少。