购房合同纠纷案例
【篇一：购房合同纠纷案例解析】
购房合同纠纷案例解析
来源:未知作者：gege 日期：12-03-13
单方扩大解约权
【分析】
订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自
变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买
受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个
月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所
谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做
法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、
意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或
经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩
大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的
权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。
任意使用免责权
【实例】
某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原
因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府
市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施
工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受
人即可据实予以延期交房。
【分析】
在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也
要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方
原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影
响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这
种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作
为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原
因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向
第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开
发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担
任何责任。
违约责任不对等
【实例】
【分析】
上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延
期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交
购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约
金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，
减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民
法院或仲裁机构予以撤销或变更。
【篇二：购房合同纠纷案例】
购房合同纠纷案例：已生效合同不受限购政策影响 2011年2月出
台的“京十五条”也被称为“限购政策”，此前签署的购房合同受不受“京十五条”的限制？成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。日前，朝阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限
购政策的出台而无效。
2010年1月，小谢与小苏签订《房屋买卖合同》，双方约定小苏将
名下一套位于朝阳区望京的房产以288万元的价格转让给小谢，小
谢分五期支付房款。合同签署当天，小谢支付了10万元订金并住进
该处房产。就在小谢按约定支付完前四期房款后，“京十五条”出台。因为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签（即
签订合同后到房地产相关部门备案，并网上公布），小苏要求双方
终止合同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。
法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户
手续。小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。检察机关经
审查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的监督申请。
办案检察官认为，“京十五条”在性质上不属于行政法规的效力性强
制性规定。我国合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定的
合同无效。根据上述规定，房屋买卖合同不因违反“京十五条”而无效。本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理
网签、是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产
生影响，不影响合同生效。小苏提出的合同无效并没有法律依据。
其次，本案也不适用情势变更原则。国家对房地产市场的宏观调控
并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限
贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的
额相对较大、与买卖双方切身利益密
切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场
风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。房屋限购政策
不属于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。
检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购
房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。而在诉
讼中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可
向房屋管理部门反映，购房者对其具备“京十五条”规定的购房资格
应有举证责任。
【篇三：房屋买卖合同纠纷案例分析】
房屋买卖合同纠纷案例分析
近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量
出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等
涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关
注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院
民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同
纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。
一、商品房买卖合同纠纷
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的
房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合
同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷
众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼
广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多
说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带
赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使
用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比
如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的
户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见