购房合同纠纷案例：已生效合同不受限购政策影响
本报讯（记者刘可通讯员余作泽）2011年2月出台的“京十五条”也被称为“限购政策”，此前签署的购房合同受不受“京十五条”的限制？成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。日前，朝阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限购政策的出台而无效。
2010年1月，小谢与小苏签订《房屋买卖合同》，双方约定小苏将名下一套位于
朝阳区望京的房产以288万元的价格转让给小谢，小谢分五期支付房款。合同签署当天，小谢支付了10万元订金并住进该处房产。就在小谢按约定支付完前四期房款后，“京
十五条”出台。因为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签（即签订合同后到房地产相关部门备案，并网上公布），小苏要求双方终止合同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。
法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户手续。小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。检察机关经审查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的监督申请。
办案检察官认为，“京十五条”在性质上不属于行政法规的效力性强制性规定。我国合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据上述规定，房屋买卖合同不因违反“京十五条”而无效。本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理网签、是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产生影响，不影响合同生效。小苏提出的合同无效并没有法律依据。
其次，本案也不适用情势变更原则。国家对房地产市场的宏观调控并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应有一定程度的预
见和判断。房屋限购政策不属于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。
检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。而在诉讼中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可向房屋管理部门反映，购房者对其具备“京十五条”规定的购房资格应有举证责任。
案例 一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案 要点：缔约过失 案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公
司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。 问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？ 乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？ 乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？ 不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？ 甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？
采购管理如何增大利润和案例分析 众所周知，公司的根本目标是追求利润最大化。增加利润的方法之一就是增加销售额。假设某公司购进50000元的原材料，加工成本为50000元，若销售利润为10000元，需实现销售额110000元。如果将销售利润提高到15000元而利润率不变，那么销售额就需实现165000元。这意味着公司的销售能力必须提高50%，这是非常困难的。还有一种方法也可实现，假定加工成本不变，可以通过有效的采购管理使原材料只花费45000元，节余的5000元就直接转化为利润，从而在110000元的销售额上把利润提高到15000元。 上面的案例说明了良好的采购将直接增加公司利润和价值，有利于公司在市场竞争中赢得优势。采购管理涉及内容繁杂，本文主要从制定采购计划、采购过程管理、采购成本分析、采购安全和保密等方面对采购管理加以探讨。 制定采购计划 1、制造、采购分析 一般而言，在采购之前首先要做制造、采购分析，以决定是否要采购、怎样采购、采购什么、采购多少以及何时采购等。 在制造、采购分析中，主要对采购可能发生的直接成本、间接成本、自行制造能力、采购评标能力等进行分析比较，并决定是否从单一的供应商或从多个供应商采购所需的全部或部分货物和服务，或者不从外部采购而自行制造。 2、合同类型的选择
当决定需要采购时，合同类型的选择成为买卖双方关注的焦点，因为不同的合同类型决定了风险在买方和卖方之间分配。买方的目标是把最大的实施风险放在卖方，同时维护对项目经济、高效执行的奖励；卖方的目标是把风险降到最低，同时使利润最大化。常见的合同可分为以下5种。不同合同类型适用于不同的情形，买方可根据具体情况进行选择。一般来说，其适用情况如下：成本加成本百分比（CPPC）合同：由于不利于控制成本，目前很少采用。 成本加固定费用（CPFF）合同：适合于研发项目。 成本加奖励费（CPIF）合同：主要用于长期的、硬件开发和试验要求多的合同。 固定价格加奖励费用（FPI）合同：长期的高价值合同。 固定总价（FFP）合同：买方易于控制总成本，风险最小；卖方风险最大而潜在利润可能最大，因而最常用。 3、采购计划编制 根据制造、采购分析的结果和所选择的合同类型编制采购计划，说明如何对采购过程进行管理。具体包括：合同类型、组织采购的人员、管理潜在的供应商、编制采购文档、制定评价标准等。 根据项目需要，采购管理计划可以是正式、详细的，也可以是非正式、概括的。 采购过程管理 1、询价（Solicitation）
购房合同注意事项大全 避开购房合同纠纷，看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。因此，需注意以下问题： 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能
免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。 问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。 问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价
房地产居间合同范文(通用版) Model text of real estate intermediary contract (general versio n) 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
房地产居间合同范文(通用版) 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 委托人甲（出售、出租方）： 居间人（中介方）： 委托人乙（买入、承租方）： 第一条订立合同的前提和目的 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《浙江省经纪人管理条例》等法律、法规和政府有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间人接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易（买卖/租赁）合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。 第二条提供居间房地产的状况 委托人甲的房屋［所有权/共有权］户名＿＿＿＿＿＿，权证号＿＿＿＿＿＿＿，共计＿＿＿＿＿套，房屋地址＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿_，设计总层
数＿＿＿层,本房屋在第＿＿＿层，设计用途［成套住宅/非成套住宅/非住宅/商住两用/］，建筑面积为＿＿＿＿＿平方米，房屋装修情况＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，其他设施＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿_＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿_，附属用房有［自行 车库/汽车库/＿＿＿＿＿］使用面积/建筑面积为＿＿＿＿＿ 平方米，对上述房屋及附属用房的'产权或使用权限的情况说明：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地情况：国有土地使用权户名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿，权证号＿＿＿＿＿，其他情况＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，委托人乙对该房地产情况已充分了解。 第三条委托事项 （一）委托人甲委托事项（共＿＿项）
竭诚为您提供优质文档/双击可除 采购合同的风险 篇一：如何进行采购合同风险分析 如何进行采购合同风险分析 课程描述： 通常，当供方原材料价格涨幅超出了公司承受范围价格调整、需方市场严重萎缩需数量调整或订单运输方式改变涉及费用分摊时，双方会发起合同修改的提议；当任一方要求合同终止、供货前置期超出了合同规定的最后日期或出现需方付款问题、供方质量问题时，常会有合同终止的提议。但不管是修改还是终止，倘若合同中存有漏洞，都会给双方的合作添加阻碍。 但如何进行采购合同中的风险分析呢？本课程，我们将结合实战案例为您一一阐述！ 解决方案： 他山之石，可以攻玉！ 虽然大家在进行采购合同风险分析时，都有不同的策略，但万变不离其宗！下面我们从实战经验中给大家总结一些方
法流程，以便大家参考！ 要进行采购合同风险分析，我们必须得逐项对合同的： 1.标题； 2.称谓； 3.正文内容； 4.合同结尾进行风险分析。 当我们对合同中的“称谓”进行分析时，一定要注意当事人确切的名称，防止双方当事人名称出现错字、别字的现象，同时要确定发生业务关系时当事人是否存在，防止合同签署者以一个子虚乌有的身份骗取合同，当然，还要注意签订合同时，对方是否已经更换名称，切忌签署对象与执行对象不一致的问题。此外，在称谓上，我们还要注意公司注册地和注册编号，查看对方公司注册的真实性、查看注册编号在合同中是否有编写错误，防止小问题，发生纠纷。 在正文方面，我们先要注意查看合同上的 1.需求说明是否全面正确，其中的货物名称、价格、数量、质量和交期是否有问题，比如货物名称是否是国际统一名称、货物名称是否正确；价格上，单价是否与谈判时相符、总金额是否正确；数量是否与需求相符、是否超出了供方的生产能力；双方采用的质量标准，供销双方是否明确以及供方生产过程中质量控制是否有严格的保证。我们按照需求进行合同分析后，可以再考虑双方
一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不
见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当
房产中介合同纠纷案例评析- 房产中介纠纷案例评析 [案情]： 郑州市民秦兰英日前就碰到了一件这样的“闹心事”。前不久，秦兰英在一家房屋中介公司的带领下看了房子，而买房其实是通过其他途径。不曾料想，该房屋中介公司拿着一份“客户服务确认单”（格式合同）将秦兰英告上法庭，要求其全额支付中介费。原来“客户服务确认单”有如下约定：“中介公司只要提供了看房服务，就“确认中介成功”，应由委托人全额支付佣金”。而房屋中介公司带领秦兰英所看的这套房屋，房屋主人并没有委托房屋中介公司卖房，也就是说，房屋中介公司并未取得该房屋的中介权。 2005年11月10日，对于这样一起居间合同纠纷案，郑州市中原区人民法院作出了一审判决，法院认为，房产中介公司自己印制的格式条款内容属于格式化条款，这些条款的规定与房产中介公司所履行的义务不相符合，对客户没有法律上的约束力。同时，房产中介公司既未事先取得该套房屋的中介权，在带领买
主查看房屋后，也未获得卖主对其中介权的追认，房产中介公司与买主之间的居间合同不成立，依法判决驳回房产中介公司要求买主支付佣金的诉讼请求。 2005年5月6日，郑州市民秦兰英准备买一套二手房，于是，她就来到位于郑州市工人路129号的一家房屋中介--郑州家美房地产咨询有限公司寻找房产。随后，双方签订了一份房屋代购委托协议，协议约定秦兰英委托郑州家美房地产咨询有限公司（简称家美公司）购买房产，委托期限为90天，此期间家美公司为秦兰英的非独家代理服务提供者；秦兰英通过家美公司的服务看房，家美公司收取80元看房费（每套20元人民币，委托期内超过4套，不再另收，低于4套或退还秦兰英或转入佣金）；协议第2条第2款约定，秦兰英不得与家美公司介绍过的房主自行成交，否则家美公司有权获得本协议中约定的佣金；协议第4条第1款约定在家美公司为秦兰英找到交易对象，并签订房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，秦兰英按合同总房款的1％向原告支付佣金。协议第5条同时约定，秦兰英本人及其任何形式的亲属或其他任何形式与秦兰英相关人员，均不可与家美公司介绍之卖方自行交易，否则视为违约，并按该房产交易价格的2％向家美公司支付违约金。2005年6月12日，家美公司与秦兰英签订“客户服务确认单”，其上载明：21世纪不动产郑州家美加盟店经纪人熊念荣经出售方同意将位于郑州市中原区赵庄街95号院邢先生的房产推荐给秦兰英，随后家美公司工作人员带领秦兰英对以上房产及相关环境进行了考察。之后，家美公司在自己印制的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样。不久，秦兰英得知，家美公司自己所看房屋的房主并未委托家美公司对外出售该套房屋。
商品房预约合同纠纷裁判观点整理｜法律讲坛 2015-04-20 法律讲坛 一、商品房预约合同性质的认定 案例一：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案《最高人民法院公报》 2015年第1期（总第219期） [裁判观点]判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。 最高院认为蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在 2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋
竭诚为您提供优质文档/双击可除 采购合同经典案例 篇一：合同法案例分析 合同法案例分析 服装厂与纺织厂签订了一份布料购销合同，约定纺织厂向服装厂提供10000米高档布料，分两次在3个月供货，服装厂收到全部货物后向纺织厂支付100万元价款。纺织厂在提供了第一批布料后发现，服装厂资产状况严重恶化，涉及大量诉讼案件，且均系败诉方，已无能力履行100万元给付义务。而且，还发现服装厂不断以低价向外转移财产。纺织厂便决定停止向服装厂供货，并要求其提供担保。服装厂则认为纺织厂的行为构成违约，要求其承担违约责任。 请问： （1）纺织厂是否违约？ （2）纺织厂行使的是何种权利，该权利应依照何种程序行使？ 答：1：纺织厂只要有足够的证据证明服装厂丧失了履行合同的能力就可以根据合同法的规定行使不安抗辩权，终
止履行合同，其行为不构成违约 2：纺织厂行使的是不安抗辩权，不安抗辩权的行使必须遵循法律规定的程序要求及纺 织厂应有足够的证据证明对方的偿债能力降低才能通知对方暂时终止履行，终止履行合同后可要求对方在合理期限内提供担保，如果对方还未恢复履行能力或者未提供适当担保的，终止履行的一方才可以解除合同 甲商场准备于10月1日开张。为了尽可能多地吸引客源，甲商场印制了大量的广告彩 页，派人在城市的各个街道发放。广告将商场出售的各种商品的名称、品牌、图案、价格详尽地列出，并作了下述说明：为了庆祝本商场开张，10月1日至3日本店全场价格优惠，数量有限，售完为止，欢迎广大顾客惠顾。成年人乙发现广告将某品牌化妆品的价格标为128元，而这种化妆品在其他的几个商店都要买到2000多元。15岁的中学生丙发现这个商场的电脑很便宜。 10月1日，乙到甲商场购买了10瓶某品牌化妆品，在付款时商场发现广告将该化妆品 的价格印错，实际价格为1280元，遂要求乙不足价款，遭到乙的拒绝。 10月2日，丙到甲商场购买了价格为12000元的电脑一台，其父母知道后大怒，要求
2009年11月中英合作采购与供应管理职业资格证书考试（高级） 采购项目管理（课程代码：3618） 一、案例题（每题25分，共计50分） 仔细阅读并分析案例中的信息，回答第1—2题。 祖马拉湾铜矿项目 祖马拉湾是东非沿海某国的一个不发达的小港口，距新发现的储量丰富的铜矿约10英里。美国内华达贵金属公司（简称NPMI公司）向该国政府支付了1000万美元取得了该矿的开采权。项目工作范围包括矿厂建设及加工厂的建设、能容纳深水船舶的港口改造，以及道路、房屋改建和通信系统改造。 在开采权谈判期间，预计可开采储量为： 表1：铜矿开采量（单位：吨） 最低开采量预计开采量最高开采量 70，000 80，000 100，000 铜矿厂和加工厂的预计使用寿命为4年，产量最低为每年2万吨。开采前的项目工期预计为12个月。根据当时的经济分析，国际铜价为每吨8000美元。 基础设施与税费 项目一开始，NPMI公司就和当地政府建立起融洽并富有建设性的合作关系。 该项目预计能给当地直接带来400个就业岗位，以及至少同等数量的间接支持性服务岗位。开采满4年之后，所有资产将移交给当地政府。 NPMI公司要求，销售收入按照美元收取，但当地员工工资、承包商合同款和税费以本地货币支付。 政府税费为毛收益（扣除资金成本和运营费用）的10%，以企业特别税款形式支付给当地政府。 项目开发与运营成本 除了支付开采权费用，矿厂、加工厂、港口以及道路、房屋改建和通信系统改造等共需投入1.8亿美元。另外，资金成本为2000万美元。该项目所有新设施一旦启用，铜矿厂运营4年期间每年的运营费用约为1500万美元。 公司董事会批准了该项目，并任命段刚哲为项目经理。段刚哲随即组建一个由项目专业人员组成的小型项目团队，首要任务是寻找合适的建筑商开展场地工作。当地一家信誉良好的专业公司麦肯锡建筑公司（简称MEC公司）入选。通过紧密合作，段刚哲和MEC公司主要负责人完成了如下项目计划： 表2：祖马拉湾铜矿项目计划 祖马拉湾1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月设计 铜厂 加工厂 港口改造 基础设施 道路网络 调试 NPMI公司对项目进行六个月阶段性评估 7月1日，NPMI公司高管团队抵达祖马拉湾，对此前运作六个月的项目情况进行评估。
购房合同注意事项大全 购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。下面的、是提供的购房合同注意事项大全，仅供大家参考，希望能帮助大家。 (一)避开购房合同纠纷，看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。因此，需注意以下问题： 问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。 问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。 另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 问题三：开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风
险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 问题四：使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如如果发生问题，在最短时间内解决、在装修材料上，选择最好的国外进口的等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?其实购房者对这些并不能清楚地确定。 问题五：约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。 问题六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。 问题七：处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，应于日前如何如何，但是并没有约定如果没有在日前如何如何后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。
房地产居间合同纠纷及审理对策 至2011年2月止，北京二手房价格不断上涨，二手房交易持续活跃，为房产中介行业创造了巨大的市场空间。同时,中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的一种新类型化案件。２010年第四季度以来,随着房价调控政策的不断出台,涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点，为法院审判工作增加了难度。有法院预测，“京十五条”执行后，买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多[①］，由此引发居间服务及居间费用问题，导致涉房居间合同诉讼数量激增。 针对上述情况，笔者对2０11年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析,以求更好的解决此类纠纷。 一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征 据笔者统计、调研,北京市某区人民法院2011年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征： 1、居间合同签约时间比较集中。2011年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中，居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在2010年9月至１2月间,此类案件占总数的57％。除此之外，签约时间在201０年6月以前的占案件总数的9%;2010年6月至９月的占案件总数的15％;201１年1２月以后的占案件总数的19%。 笔者从多家中介公司的代理人处获悉，居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用。如委托人拒绝交费，则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里,自行向委托人追缴居间费用。自行追缴不成的，才向法院提起诉讼。
结合上述数据，涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生1.5至3个月。 2、案件数量呈上升趋势。201１年第一季度，北京市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增，占民事审判庭新收案件总数的15%，较去年同期上涨20０%。２010年第一季度，该院新收此类案件仅为1５起。 随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现，涉房居间合同纠纷数量可能会继续上升。 3、买房人为被告的案件占绝大比例。原告为房屋中介公司，被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%,仅1７%的案件原告为买房人，其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的1０％。房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。 4、争议原因比较集中。2０１１年第一季度北京某区法院受理的此类案件中,所涉房屋均为居民住房，买房人均系自然人；无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。除被告（买房人)下落不明的案件外，全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求(少量案件为诉讼请求)均为减免、追索居间服务费用。 买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点： 答辩意见 比例 1、房屋交易未完成，不符合居间服务费的支付条件3９% 2、中介公司未完全履行服务义务72% 3、房屋状况与中介公司的承诺不符1５%
银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理 熊潇敏 4月国务院下发《国务院关于坚决遏制部分都市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决遏制部分都市房价过快上涨。通知要求实行更为严格的差不化住房信贷政策。各大银行为贯彻国务院的精神，纷纷“收紧”银根，导致一些投资性或自给性购房者在签订《购房合同》后在办理按揭时受到了阻碍，许多购房者因银行的放贷政策的调整而无法获得按揭贷款，购房者一时又无力支付余下房款的情形下，纠纷发生了。 【案情简介】 张先生和李先生分不为湖南人和黑龙江人。今年3月，因看好广西南宁房地产市场，认为升值空间较内地其他都市要大，因此两人相约前往广西南宁与
正在投资开发南宁琅东某楼盘的开发商A公司分不签订了《商品房买卖合同》。按合同约定，张先生和李先生支付了首付款，未付清房款部分均采取银行按揭的方式支付。张先生和李先生应在合同签订后十五日内提供贷款相关手续给A 公司。 合同签订后，张先生和李先生依约在规定时刻内向A公司提供了备齐的相关贷款手续材料。A公司在向南宁市某商业银行申请贷款时，适逢国家对房价的调控，银行贷款政策作了相应调整，张先生和李先生的按揭贷款申请未能审核通过。因此，A公司要求张先生和李先生按合同约定，支付余下房款，否则要追究张先生和李先生逾期未支付房款的违约责任。张先生和李先生却以银行未办理按揭手续而拒绝，并要求解除合同。而开发商却不同意解除合同引起纠纷。 【问题提出】 这类纠纷是国家对房地产市场调控后，银行收紧放贷资金导致买受人不能办理按揭引发纠纷的典型案例。 在这一纠纷中，争议的焦点是：1、因未能办理银行按揭，房屋购买人未能按合同约定支付未付清的房款，房屋购买人是否已构成违约?2、未能办理按揭是否应由开发商来承担违约责任?3、国家调控政策导致按揭未办成属不属于情势变更? 4、该案如何处理? 【分歧意见】 第一种意见认为：房屋购买人应在接到未能办理按揭贷款的通知后，按合同的约定支付未付清的房款，否则应承担违约责任。理由：
中国地质大学江城学院 采购课程设计 题目：采购合同设计及案例分析 姓名：小帅 专业：工商管理（物流与供应链方向）班级：12345678 学号：1234567890
指导教师：唐勇（教授） 2010年6月 摘要 在全球经济形势下，对外采购已成为企业和国家工作的重中之重，因此加强采购管理，签订合格的采购合同就显得越来越重要。 本文探讨了采购合同的特点，研究了我国在采购合同方面失误的种种表现，剖析了产生这些失误的根源，并提出了对策。分析了海外采购合同的重要性，展望了对外采购的发展前景，并对涉外采购合同纠纷案例进行了解剖，显示了采购合同在经济活动中的重要地位。 关键词:采购合同特点失误对策发展前景
目录 1采购合同的特点 (1) 1.1采购合同特征 (1) 1.2物资采购合同的特点: (1) 2我国在采购合同方面失误的种种表现 (2) 3采购合同失误的原因 (3) 4采购合同失误的对策 (4) 4.1采购应遵循的指导思想 (4) 4.2对采购合同进行签订和审查 (5) 5海外采购合同设计地展望 (7) 5.1海外采购合同的主要内容 (7) 5.2海外采购合同的注意问题 (9) 5.3海外采购合同的意义 (9)
案例分析 (11) 参考文献 (16)
1采购合同的特点 1.1采购合同特征 (1)当事人双方订立的采购合同，是以转移财产所有权为目的。 (2)采购人取得合同约定的标的物，必须支付相应的价款。 (3)采购合同是双务、有偿合同。双方互负一定义务，供货人应当保质、保量、按期交付合同订购的标的物，采购人应当按合同约定的条件接收标的物并及时支付货款。 (4)买卖合同是诺成合同。除了法律有特殊规定的情况外，当事人在合同上签字盖章合同即成立，并不以实物的交付为合同成立的条件。 1.2物资采购合同的特点: (1)物资采购合同的当事人。物资采购合同的买受人即采购人，可以是发包人，也可以是承包人，依据施工合同的承包方式来确定。施工中使用的建筑材料采购责任，按照施工合同专用条款的约定执行：通常分为发包人负责采购供应；承包人负责采购，即包工包料承包。 (2)物资采购合同的标的。物资采购合同的标的品种繁多，供货条件差异较大物资采购合同的标的是材料和设备，包括钢材、木材、水泥和其他辅助材料以及机电成套设备等。在合同中必须对各种所需物质逐一明细，以确保工程施工的需要。 (3)物资采购合同的内容。物资采购合同视标的的特点，合同涉及的条款繁简程度差异较大。采购合同的条款一般限于物资交货阶段，主要涉及交接程序、检验方式和质量要求、合同价款的支付等。大型设备的采购合同，除了交货阶段的工作外，往往还需包括设备生产阶段、设备安装调试阶段、设备试运行阶段、设备性能达标检验和保修等方面的条款约定。 (4)货物供应的时间。物资采购合同与施工进度密切相关，出卖人必须严格按照合同约定的时间交付订购的货物。延误交货将导致停工待料，不能使项目及时发挥效益。
项目管理专业： （） 201 年8月
项目管理全案例分析 作业 目录 A.1 项目决策 (3) A.2 项目作业分解结构 (4) A.3 网络图与横道图 (6) A.4 资源直方图与曲线 (8) A.5 工期优化 (12) A.6 前锋线与进度控制 (15) A.7 挣得值分析 (16) A.8 质量控制与管理 (20) A.9 项目风险评价 (26) A.10 项目总结 (27)
A.1 项目决策 项目背景：黄河机械公司是一家以自行车为主要产品的国有企业，多年来一直生产普通自行车产品，由于产品品种未能及时更新，企业经济效益急剧下滑。为了改变这一现状，企业领导决定进行新产品开发，经过市场调查和分析，发现市场对“电动自行车”需求旺盛，市场前景广阔，为此该企业领导决定在2002年初开始投入一笔资金开发“电动自行车”产品，以便改变企业目前的经营现状。 经过初步分析，电动自行车的研制与生产准备需要投资共计500万元，其中研制时间为半年，需要研制费用350万元；生产准备与生产线改造工作也需要半年时间，对原有自行车生产线经过改造需要投入150万元；新型电动自行车计划第二年初投产并投入市场，预计投产当年生产成本为500万元，企业可以实现销售收入550万元；此后，企业每年的生产成本为1000万元，可以实现年销售收入1250万元。 15% （1+15%）-1=0.8696 （1+15%）-2=0.7561 （1+15%）-3=0.6575 （1+15%）-4=0.5718 （1+15%）-5=0.4972 （1+15%）-6=0.4323 20% （1+20%）-1=0.8333 （1+20%）-2=0.6944 （1+20%）-3=0.5787 （1+20%）-4=0.4823 （1+20%）-5=0.4019 （1+20%）-6=0.3349 问题1：根据上述数据，分析黄河机械公司从2002年到2006年的现金流量情况，并将有关数据填入表A.1（基准折现率按15%计算） 表A.1 黄河机械公司现金流量表（万元）
【指导案例1号】 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 【关键词】 民事居间合同二手房买卖违约 【裁判要点】 房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。 【相关法条】 《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 【基本案情】
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。 被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。 法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验
看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。 【裁判结果】 上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）
购房者最高可获双倍赔偿（解读《商品房买卖合同纠纷司法解释》） 昨天，最高人民法院向社会公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该《解释》主要对商品房销售广告、房屋面积缩水、商品房质量等方面如何具体适用法律作出了明确规定（集资房、房改房、经济适用房不适用该《解释》）。为帮助读者理解该《解释》，本报今日特推出解读《商品房买卖合同纠纷司法解释》专版。 ■解读一 开发商广告承诺可视为合同内容 目前，90％以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。 为依法及时有效地解决此类纠纷，《解释》根据《合同法》第15条规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，《解释》明确规定应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。 ■解读二 五种情况下购房可要求双倍赔偿 商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将承担惩罚性赔偿责任。 该《解释》根据《消法》和《合同法》相关规定，明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形： 一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 三、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 四、在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 五、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 ■解读三 到期不办房产证可申请赔偿损失 该《解释》明确规定，购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失。 最高人民法院副院长黄松有表示，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；