前期物业服务合同到期后未续签，自动延续是否有效

一、案情简介

某物业管理有限公司是某小区物业管理公司，于2013年3月与小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，约定委托管理期限自合同签订之日起至甲方三期工程交房之后，房屋销售比率达80%止。合同同时也对双方的权利义务作了约定。

2015年，陈女士在该小区购买了一套住房，进行装修后入住，一直未交纳物业管理费。该小区于2016年成立了业主委员会，业主委员会未与原告续签物业服务合同，也未要求原告退出小区或办理相关移交手续。某物业管理有限公司向陈女士多次催收物业管理费和公共能源费未果，遂于2019年11月起诉至法院，要求陈女士支付2015年4月30日起至2019年4月30日拖欠的物业管理费和公共能源费。

庭审中，被告陈女士辩称原告某物业管理有限公司主体不适格，前期物业管理服务合同有效期是3年，即2013年3月至2016年3月，现已经到期。

二、法院判决

酉阳县人民法院审理后，判决被告陈某某于判决生效后10日内支付酉阳县某物业管理有限公司自2015年4月30日至2019年4月30日期间尚欠的物业管理服务费、公共能源费共计7644.48元。

三、分析建议

《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，该合同成立。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

本案中，某物业管理有限公司是开发商选聘的前期物业服务企业，并签订了《前期物业服务合同》，被告签订的承诺书视为是对业主手册内容、业主临时管理公约等的追认，其内容不违反法律和行政法规的规定，合同成立并有效。现虽已过业主临时管理公约约定的三年有效期，由于业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，也没有明确要求物业公司退出或办理相关移交手续，而物业公司又继续提供物业服务，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。根据合同法的规定，当事人应当遵循公平原则确

定各方的权利和义务，小区里的物业服务合同尽管没有续签，但物业公司仍然进行管理向业主提供了服务，可以参照适用租赁合同到期后继续使用租赁物的法律规定，应当视为原物业服务合同仍然有效，双方应按照原合同的标准支付相应的物业服务费用。

讲诚信守信用是中华民族的优良传统美德，亦是每一位社会公民应当遵守的基本行为准则。物业公司为小区居民提供全方位物业服务的同时，小区业主也应该履行自己的职责，按时缴纳物业管理费。小区业主若对物业公司服务不满意，可以向业主委员会反映，积极与物业公司沟通交流，通过合法的途径进行维权。若无正当理由拒交物业费，业主将承担违约责任。