二、广州白云区写字楼市场发展
1.写字楼的分布
2.发展状况
广州白云区写字楼的发展经历了市区汇集和郊区转移 两大方向发展。
市区汇集主要是政府主导规划，以珠江新城CBD、天河 北CBD、琶洲CBD、白云新城CBD为成功案例。其写字楼档次 比较高，主要客户群体以金融、贸易、律师事务所、培训 机构等服务性行业为主，租金运营成本比较高。
4.市场租赁市场调研
大厦名
平沙国际 商务中心
租金
（元/方
）32
总面积
（平 方10）500
电梯 楼层分布
出租率
（%）
2部 1F为商铺，2－7F 90
为写字楼，
管理费
（元/ 方2 ）
平沙商务 26
君润商务 28 大厦 平沙国际 30 广场 平沙商 33 贸广场
4000 6000 12600 17100
25% 25% 50%
电子行业 化妆品行业 服装
入驻企业单位占比： 电子：化妆品：服装 为1：1：2
19.2
3%
46.1 5% 34.6
1%
电子行业 化妆品品行业 服装行业
入驻企业面积占比：
电子：化妆品：服装 为19.23：34.61： 46.15，（总面积为 6000平方）
6.市场定位
综合以上所述，从现在市场和未来的发展考虑，现阶段重点是整合自 身优势资源，抢占现在的市场，提高项目社会知名度，为了招商工作能 顺利进行，更符合市场的行情，故建议以下：
郊区转移主要是社会经济发展快速、周边郊区市政配 套措施的完善、交通条件的方便、在政府主导下，商务气 氛的逐渐成熟，具有租金比较便宜、办公环境比较舒适， 所以吸引了科研企事业单位、化妆品、原材料、包装、物 流等大型企业的入驻。
3.白云平沙写字楼历年租赁情况
近年来，广州经济的飞速发展以及城市转型和产业 转型的加速给予了写字楼市场更大和更高的发展空 间，平沙国际商务大厦、世盛工业展览中心、平沙国 际广场等集体涌现。伴随着写字楼项目硬件和软件的 “升级”，租金也水涨船高，目前平沙附近的写字楼 项目的租金已经达到30-50元/㎡·月的水平。尽管租 金水平有了较大的提高，但是写字楼“素质”的提 高，却吸引了大批本地、外地的新兴中小企业以及大 中型化妆、服装类企业和其他行业企业总部进驻，整 体市场空置率不断下降。
2.项目位置
项目该项目位于白 云区平沙村广花一 路段，人行天桥西 侧。西邻夏花一 路、北为黄石路、 东南为富力城，该 地块属于广花一 路、机场高速出入 口附近，区位价质 高，地段优越。
3.项目规模
项目占地民9300平方， 建筑面积24500平方，其 中：
•土地净用地面积：14亩、9300平方米
建
租金
实步定在均价30元/平方/月，届时根据招商进度可作适 当调整，力保抢占市场。
户型
户型面积可以500-1000平方为主，100-200平方为辅
租期 商家
对于大企业，租赁期限一般为8年以上，小企业可1-3年
以化妆品、服装、鞋业大型企业为主，税务、律师、 会计为辅助
三、项目概况
1.发展商概况
广州市盈基投资有限公司成立于2000年，是一家以高 档商业地产开发和高品位物业管理为龙头的专业性投资企 业。盈基公司一直以重点城市的高档标志性物业的开发和 管理作为自身的发展主线，本着诚信、专业、热忱的宗 旨，现已拥有佛山国际商业中心、盈基商务楼、广园中七 天酒店、三元里七天酒店等多家知名物业，在珠三角地区 拥有各类商业地产逾十万平方米，其中佛山国际商业中心 项目是盈基公司近期发展中最重要的项目之一。目前，盈 基公司凭借着丰富的综合型物业管理服务经验，以及在管 理过程中所形成的独特的管理理念，将为佛山国际商业中 心创造出高尚、舒适、快捷、优质的品位空间，一举成为 佛山地区新的标志性建筑和国际商务商业新标杆
•总建筑面积： 约24500
•建筑密度： 52.4%
•绿化率： 48.6％ 4400平方米
• 停车位： 125个
4.周边配套
学校 商业 银行 医院 餐饮娱乐 休闲
锦阳小学、广东外贸大学附属外语学院 超市、平沙国际广场、家家福超市 鸿森百货 、平沙综合市场
广州白云智慧城 策划方案
一、白云区概况 二、广州白云区写字楼市场发展 三、项目概况 四、SWOT分析 五、竞争案例分析 六、营销推广建议
一、白云区概况
1.地理位置
白云区位于广 州市老城区的北 面，东邻萝岗区， 西界佛山市南海 区，北接花都区、 从化市，南连黄 埔、天河、越秀、 荔湾等4区，面积 795.79平方公里。
2部 1F为商铺，2F-8F 95
为写字楼。
1部 1F为商铺，2F-6F 87
为写字楼。
已含 已含
2部 1F为商铺，3F-7F 98
为写字楼。
已含
2部 1F-3F为商场，
4-12F为写字楼
未建成 3
世盛商务 60 中心
1500
1部 1F为商铺，2F为 正在招 5 写字楼，3F至5F 租
为宾馆。
5.君润商务大厦调查
3.经济发展
2011年三次产业比重是2.6：23.9：73.5，与 2010年2.8:24.7:72.5相比，第一产业下降0.2个百分 点，第二产业下降0.8个百分点，第三产业提高1个百 分点，第一、二产业继续向第三产业转移
2011年全年房地产开发投资额36.67亿元，同比 增长70.4%。其中，住宅投资11.61亿元，下降 32%；办公楼投资10.32亿元，增长691.3倍；商业营 业用房投资10.88亿元，增长5.5倍。分投资主体看， 国有投资迅猛增长，全年完成投资额6.79亿元，占全 区房地产开发投资额的18.5%；民间投资快速增长， 投资额20.23亿元，占55.2%；港澳台投资7.39亿 元，占20.1%；外商投资2.26亿元，占6.2%。
项目位于广花一 路与平沙村路口交 汇处，原广州市先 达眼镜有限公司旧 厂房片区
2.行政划分
白云区全区面积795.79平方公里。白云区 辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里 街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景 街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾 街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和 镇、太和镇、钟落潭镇4个镇。设居民委员会 245个，村民委员会118个， 2011年未全区常 住人口223.67万人。全区户籍人口84.35万 人。