住宅装修合同的法律适用(合同

The application of law to the contract of housing decoration

(合同范本)

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单位：

日期：

编号：YW-HT-024078

装修合同

住宅装修合同的法律适用(合同范本)

说明：以下合同书内容主要作用是：合同有效的约定了合同双方的权利和义务,对合同的履行有积极的作用,能够较为有效的约束违约行为,能够最大程

度的保障自己的合法权利，可用于电子存档或打印使用（使用时请看清是否适合您使用）。

住宅室内装饰装修合同的法律适用

依据建设部于XX 年3 月5 日发布的《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110 号，自XX 年5 月1 日起施行)第二条的规定：住宅室内装饰装修特指住宅竣工验收合格后，业主或住宅使用人对住宅室内所进行的装饰装修的建筑活动。根据该定义，住宅室内装饰装修有别于住宅竣工验收合格前的装饰装修(该种装修的管理适用〈建设工程质量管理条例〉)，也有别于需要申办施工许可证

的非住宅装修。

1、《中华人民共和国合同法》

作为住宅室内装饰装修发包方的业主与作为承包方的装修公司之间是一种施工合同关系，直接受合同法第十六章建设工程合同相关规定的规范。

2、《中华人民共和国建筑法》

住宅室内装饰装修是一种建筑活动，作为承包方和施工方的装修公司应具备

相应的建筑企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接工程。装修公司从业

资格等问题适用建筑法的调整。

3、《住宅室内装饰装修管理办法》

该办法是直接规范住宅室内装饰装修活动的建设部的部门规章。办法共包括

五章，即总则、一般规定、开工申报与监督、委托与承接、室内环境质量、竣工验

收与保修、法律责任及附则。

由于该办法只是部门规章，虽然办法中有许多禁止性的规定，如住宅室内装

饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸;禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体; 禁止损坏原

有节能设施，降低节能效果等，但这些禁止性规定的法律作用是使相关行政主管部门

在进行装饰装修活动监督时有法可依，但是违反这些规定并不能导致装饰装修合同无效，当事人要使该办法在双方之间产生法律约束力，可以通

过合同约定的方式将该办法中的规定纳入合同条款。

4、室内装饰工程质量规范(qb1838-93)

该规范属全国通用的行业标准，规定了家庭装饰工程的质量要求、结构安全

和验收规则，适用于家庭装饰工程的施工检查和质量验收。由于该行业标准有不

同版本，所以要通过当事人将其明确规定在合同中才对住宅室内装饰装修合同的双

方当事人有约束力。

5、商品住宅装修一次到位实施细则

该实施细则是建设部住宅产业化促进中心编制的，目的是为了加强对住宅装

修的管理，推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的结构破坏、浪

费和扰民等现象，落实《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定而制定的实

施细则。

除上述现行有效的法律、规章及行业规范之外，最高人民法院正在制定的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》一旦正式公布，也将适用于住宅室内装饰装修活动。该解释生效后，将对处理无效施工合同、垫资施工等法律纠纷提供直接的法律依据。请感兴趣的读者密切关注。

住宅装饰装修合同效力

一、理清室内装饰装修工程是否属于建设工程，是审查该合同是否需要资质

的前提

《建设工程质量管理条例》第二条规定，本条例所称建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建筑工程，指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的工程实体。

其中“房屋建筑”指有顶盖、梁柱、墙壁、基础以及能够形成内部空间，满足人们生产、居住、学习、公共活动等需要，包括厂房、剧院、旅馆、商店、学校、

医院和住宅等;“附属设施”指与房屋建筑配套的水塔、自行车棚、水池等。“线路、管道、设备的安装”指与房屋建筑及其附属设施相配套的电气、给排水、通信、

电梯等线路、管道、设备的安装活动。显然，建筑工程为建设工程的一部分，与建

设工程的范围相比为种属概念，建筑工程的范围相对为窄，其专指各类房屋建筑及

其附属设施和与其配套的线路、管道、设备的安装工程，因此也被成为房屋建筑工程。如《建筑法》第二条第二款规定：“本法所称建筑活动，是指各类房

屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”故，《建

筑法》只适用于建筑工程，不完全适用于建设工程。如《房屋建筑和市政基础设

施工程施工招标投标管理办法》第二条规定：“本办法所称房屋建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程。”

建筑工程可以分为新建、扩建、改建工程。所谓新建，是指从地基及基础开始建造的建设项目;所谓扩建，是指在原有基础上加以扩充的建设项目，是指在

原有基础上加高加层;所谓改建，是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，改进质量或方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的建设项目。又如，《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》均适用于建设工程，当然也适用于建筑工程。所以：(1)与房屋建筑配套进行，同步设计、招标、施工的室内外装修工程，属于房屋建筑活动的一部分，当然属于建

筑工程概念的范畴;(2)虽不是与房屋建筑工程同步进行，但室内外装修涉及建筑主体或承重结构的变动时，因该等室内外装修会危及建筑工程本身的安全，因此《建筑法》第四十九条对此做出了明确的规定，该等情况下，室内外装修属于建

筑工程概念的范畴;(3)住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人委托装修人对

住宅室内进行装饰装修，在不涉及建筑主体和承重结构变动时，不具备建筑工程的特点，不会影响建筑物的安全，其性质属于承揽合同，不属于建筑工程范畴，

也不属于建设工程的范畴。因此，不适用《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等规定。所以，我们在类似建设部的部门规章《住宅室内装饰装修管理办法》中，均没有发现其在立法依据中援引《建筑法》。