绿城：第二代高层公寓产品研究设计导则（全）城第二代高层公寓产品研究设计导则二○○八年九月我们常说产品即人品生命多精彩产品多精彩我们以创造城市的美丽为己任将产品品质视为我们的生命线视为我们生存和发展的重要依托因此产品研究及应用工作关系到产品的升级换代关系到企业的生死任何在产品研究和应用界面不重视不关心的管理者任何在这个命题上无所事事无所用心的人任何在这个命题上不深入不实践的管理团队任何对于产品没有基本认知能力和把能力的项目公司领导在绿城都是决不允许的目录目录1 总则 111 目的和意义112 内容113 适用范围12 术语 23 整体设计 74 规划设计 841 现状分析8411 地块现状412 周边规划道路情况42 对周边资源的利用8421 对自然资源的利用422 对社会资源的利用43 规划布局9431 规划结构432 空间形态433 邻里空间布局户外活动区设计434 边界设计44 入口设计11441 小区主入口设计442 组团入口设计443 单元入口设计444 地库入口设计45 交通组织11451 车行系统设计452 步行系统设计453 车位配比46 地库采光设计13461 采光方式462 采光口位置47 竖向设计14471 庭院与道路标高的关系472 底层住户室内与室外标高的关系473 地库顶板覆土厚度474 竖向设计的景观要求48 配套服务设施15481 会所482 配套商业483 配套学校及幼儿484 配套医疗I目录485 老少活动场所5 景观设计 1751 景观总体布局1752 周边关系的协调17521 与周边环境的协调522 围墙设计53 硬质景观17531 区公共空间532 组团公共空间54 种植设计19541 主干道行道树542 乔木543 灌木与地被544 草坪55 道路景观19551 车行道路景观552 人行道路景观56 竖向设计20561 主要竖向景观处理562 步行系统的竖向衔接57 照明设计20571 灯具的布点与选型572 照明控制58 交付后的维护20581 绿化维护582 硬质景观维护583 户外小品维护6 建筑设计 2261 住宅部分22611 公共部位612 户型设计613 立面设计614 开窗形式62 公共建筑部分28621 会所设计622 商业街及商铺设计7 室内设计 2971 住宅室内空间29711 玄关712 客厅713 餐厅714 厨房715 书房716 主卧室II目录 717 次主卧718 客卧719 卫生间7110 主卧更衣室7111 工人房7112 工作间7113 阳台72 公共空间40721 地下室门厅722 公寓大堂723 标准层电梯厅73 会所438 结构设计 5581 结构的安全性5582 结构的设计使用年限5583 结构的耐久性5584 结构设计新技术的应用5585 结构超限评审和审查559 建筑设备设计 5691 给排水设计56911 给水系统912 热水系统913 排水系统914 雨水收集中水回用系统92 暖通空调设计57921 空调设计922 空调主机选型923 空调系统选择93 电气设计58931 用电负荷932 用电安全措施933 节电措施94 弱电设计58941 通讯数据网络电视系统942 安全防范系统943 家庭智能控制系统944 小区公共区域背景音乐系统945 公共设备设施管理系统946 监控系统947 室外弱电综合管线设计948 防雷接地系统949 供电系统9410 消防报警系统9411 系统设计III目录95 色节能建筑新技术61951 建筑保温节能952 地水源热泵953 恒温恒湿建筑系统954 建筑隔音955 太阳能利用技术956 中央吸尘系统96 市政室外管线设计62961 室外综合管线设计962 室外综合管线与景观设计协调97 建筑物的设计使用年限62附录1《高层住宅研究文献综述》 65附录2《第二代高层公寓产品精装修设计管理细则》 73IV设计导则和四新技术等⑸一流高层城市公寓的物业服务体系1 总则构与内容包括高端客户的居住需求研究公共服务设施和区服务体系1．1 目的和意义 13 适用范围产品品质是绿城的生命线是绿城生存本设计导适用于绿城集团的待开发和发展的重要依托产品研究及应用工作高层项目指导其产品定位营造和营销等关系到产品的升级换代关系到企业的生工作的开展死为了积极配合公司实施精品战略工作的在执行本设计导外尚应符合国家现开展和推进全面提升工作产品品质继续行有关标准与规范的规定为社会营造出精致完美的作品最大程度地满足市场和客户对精品消费的需求特制定本设计导以此来指导绿城集团高层项目的开发与建设这也是为了更好地建造一流高层公寓保持绿城产品品质全国领先地位增强公司竞争力和创造力主动应对市场变化的内在要求和必然要求该导能够为杭州蒋村杭汽发大关上海江湾新城绍兴玉兰无锡太湖新城等地块项目以及今后其他一些开发项目的产品定位完善提供理论支撑1．2 内容通过对绿城现有高层公寓产品特征和营造经验总结全面系统地研究国内外一流高层公寓产品充分了解高端客户对高层公寓的市场需求及对区规划建筑形态高新技术应用区服务体系的要求主要内容如下⑴一流高层城市公寓的规划设计研究包括空间营造交通组织商业设施以及区周边相关资源的利用等⑵一流高层城市公寓的景观要素构成内容与组织方式包括硬质景观植物种植和照明设计⑶一流高层城市公寓的建筑设计要求和特征包括建筑外观的把握和室内细节的处理手法⑷一流高层城市公寓的技术营造要点包括建筑安装室内精装修材料选择1设计导则203 生活阳台2 术语生活阳台一般指的是观赏和休闲阳台通常与客厅及卧室相连一般设置在南侧这样可以充分享受阳光美景201 绿城第二代高层公寓204 工作阳台绿城第二代高层公寓是指运用整体营造理念将规划建筑林景观和室内设计等四大专业的设计手法相糅合通过理念工作阳台的主要功能是晾晒储物等上的升华和设计上的突破精心打造的一种并可将洗衣机与拖把池也放在工作阳台上绿城高端高层公寓住宅产品它有别于先前洗衣机位不小于600mm ×600mm 要保证的高层住宅类型它追求的是更加温馨和谐洗衣机的防潮雨淋问题的人居环境采用的是建筑四新技术引入的是全方位的绿城区生活服务体系提交 205 设备阳台的是精细化全装修物业内容让业主能够切身感受到精致完美所带来的生活品质的提设备阳台用来放置户式中央空调主机升它是一种新的住宅文化的体现大型热水器储水罐燃气立管及表等少量它主要有以下几个特征与餐厅和工人房相连首先它全部采用精装修交付从区入口延伸到住宅大厅从地下车库渗透到居206 古典奢华风格室空间的每一个细部无不体现出一种精细化产品理念古典奢华风格注重修饰追求富丽和其次它积极应用四新技术和高档住宅浪漫的思想内涵表现手法多以柱式壁画设备给人带来一种全新的生活服务享受浮雕等形式为主色彩华贵给人以辉煌的倡导一种人居和谐的绿色环保生活美感追求一种富丽堂皇气势宏大富于再次它引入了绿城旗下涵盖物业管动感的艺术境界图21理教育医疗健康管理酒店管理等优质资源为一体的绿城区生活服务体系集健康文化教育生活服务于一身关爱不同年龄人群的生活方方面面营造丰富精神享受空间202 玄关玄关是指佛教的入道之门演变到后图21 古典奢华风格形式来泛指厅堂的外门现在经过长期的约定俗成玄关指的是房屋进户门入口的一个207 新古典风格区域玄关是客厅与出入口处的缓冲而这里也是居家给人第一印象的制造点所谓新古典主义风格是指在传统美学从风水上来讲玄关不宜太狭窄要有五法的指引下以现代材料和加工工艺为基以上不宜太阴暗不宜杂乱等础演绎传统文化中的经典精髓使作品在拥玄关有二种方式硬玄关和软玄关其有典雅端庄的气质的同时带有鲜明的古典中硬玄关又分为全隔断玄关半隔断玄关2设计导则气息一个重要的风格流派设计风格包含流畅而其特征是古典与现代的完美结合它源锐利的线条优美的几何造型及简洁的色于古典但不是仿古更不是复古而是追系强调学性和动能感混合了古典哥求神似用简化的手法追求传统样式的大致特式样现代超现实等多种文化元素轮廓特点注重装饰效果用室内陈设品来ARTDECO 作为一种经典的艺术风格增强历史文脉特色图22 启蒙了现代主义其影响力至今不衰图24图22 新古典主义风格形式图24 装饰主义风格形式208 美式风格 2010 现代简约美式风格最大的特点是文化和历史的简约主义源于 20 纪初期的西方现代包容性以及空间设计上的深度享受它起源主义少就是多被认为是代表着简约主于 17 世纪先后经历了殖民地时期美联义的核心思想简约现代风格极力主张从功邦时期美式帝国时期的洗礼融合巴洛克能观点出发着重发挥形式美多采用最新帕拉第奥英国新古典等装饰风格形成了工艺与科技生产的材料与家具其特色是将对称精巧幽雅华美的特点其多采用设计的元素色彩照明原材料简化到最金鹰交叉的双剑星麦穗花彩等纹饰少的程度但对色彩材料的质感要求很高元素在锡铅合金烛台几何图案地毯雕因此简约现代的空间设计通常非常含蓄花边柜的装饰中呈现出独特的韵味图往往能达到以少胜多以简胜繁的效果图23 25图23 美式风格形式209 装饰主义ARTDECO 即是艺术装饰风格发源于法国兴盛于美国是界建筑史上的图25 现代简约风格形式3设计导则和冷却及电梯和自动扶梯等系统以集中监2011 中式风格视控制和管理为目的构成的综合系统中国传统崇尚庄重和优雅一般是指明2015 通信网络系统CNS清以来逐步形成的中国传统风格的装修这种风格最能体现中式的家居风范与传统文化的审美意蕴从室内空间结构来说以木通信网络系统是建筑物内语音数据构形式为主以显示主人的成熟稳重而图像传输的基础设施通过通信网络系统新中式风格是运用现代手法表现传统文可实现与外部通信网络如公用电话网综化新中式家装流派既是对传统中式风格的合业务字网互联网数据通信网及卫星演绎又是对现代元素的融合传统中式显通信网等相联确保信息畅通和实现信息得过于复杂和讲究而简约风格的新中式风共享格既接纳传统又融合现代材质因而受到人们的欢迎图26 2016 家庭智能控制系统完成家庭内各种数据采集控制管理及通信的控制系统一般应具备家庭安全防范家庭消防家用电器监控及信息服务等功能2017 安全防范系统SAS根据建筑安全防范管理的需要综合运图26 中式风格形式用电子信息技术计算机网络技术视频安防监控技术和各种现代安全防范技术构成2012 传热系数的用于维护公共安全预防刑事犯罪及灾害事故为目的的具有报警视频安防监控传热系以往称总传热系数国家现行出入口控制安全检查停车场库管理标准规范统一定名为传热系数传热系K 的安全技术防范体系值是指在稳定传热条件下围护结构两侧空气温差为1 度 K 1 小时内通过 12018 消防报警系统FAS平方米面积传递的热量单位是瓦平方米度 W㎡K 此处K 可用代替由火灾探测系统火灾自动报警及消防联动系统和自动灭火系统等部分组成实现7>2013 楼宇智控建筑物的火灾自动报警及消防联动字社区智能化服务系统兼具可视对2019 恒温恒湿建筑技术讲留影留声信息发布数据查询社区公告等功能所谓恒温恒湿就是通过各种建筑系统或设备的协调运作使室内环境达到相对2014 建筑设备自动化系统BAS恒定的温度湿度及提供足够的新鲜空气量让室内人员感觉到最舒适的居住状态将建筑物或建筑群内的空调与通风变恒温恒湿建筑技术主要是应用混凝土配电照明给排水热源与热交换冷冻4设计导则天棚辐射制冷采暖系统属于平面空调末端2023 环管材系统除此之外平面空调还有金属吊顶辐射制冷采暖热系统毛细管席辐射制冷采暖生活给水系统从泵房到户内的用水点系统全部采用食品级薄壁不锈钢管具有抗氧化耐温耐压耐老化使用寿命长的特点2020 地源热泵还具有减小管道阻力防止水质二次污染的优点地源热泵是利用土壤或地下水温度相对稳定的特性通过输入少量电力做功2024 虹吸式屋面雨水系统运用埋藏于建筑物地下换热器管路系统或地下水与建筑物内部进行热交换实现低虹吸式屋面雨水系统是按虹吸满管压品位热能向高品位热能转移的空调技术由力流原理设计管道内雨水的流速压力等于它是从土壤或地下水中获取低品位热可有效控制和平衡的屋面雨水排水系统当能故称之为地源热泵屋面上的水位达到一定高度时雨水斗会自动隔断空气进入使得系统中排水管道呈满2021 分质供水系统流状态利用建筑物屋面的高度和雨水所具有的势能在雨水流入立管时跌落形成虹吸分质供水系统是指在一套供水系统里作用屋面雨水在管道内负压的抽吸作用下除了设有正常供水的自来水和热水管道外以较高的流速被排至室外还有独立的专门供应居住人群直接饮用水直饮水以及软化水的管道分质供水是2025 同层排水系统对城市水厂经过初步处理的自来水非饮用进行深度处理通过过滤软化膜分所谓同层排水就是排水支管不穿越楼离 RO 杀菌等方法去除水中有害重板在同一楼层内将排水支管与排水立管相金属有机物细菌及病毒等杂质使其成连将室内排水在进入主立管前的排水程序为可以满足人体健康需要的优质饮用水和在一个楼层的空间里完成同层排水系统只软化水有排水立管穿越楼板管道维护和检修操作根据水处理设备的设置以及管路系统均在设置卫生器具的同层进行不需要到下的不同可以将分质供水系统分为集中式分一层去清通排堵不干扰下层住户同层排质供水系统和分户式分质供水系统水分为降板方式和假墙方式不降板2022 中水回用系统20 26 地板辐射采暖系统中水回用技术系指将小区居民生活废地板辐射采暖系统分为发热电缆和低〔污水〕沐浴盥洗洗衣厨房厕所温热水地板辐射采暖系统是通过埋设于楼集中处理后达到一定的标准回用于小区的板填充层内的发热电缆或辐射盘管以电加绿化浇灌车辆冲洗道路冲洗家庭坐便热和低温热水循环方式加热地板再通过被器冲洗等从而达到节约用水的目的因其加热的地板表面均匀地向室内空间辐射热水质指标介于生活饮用水水质和允许排放量达到采暖的目的污水水质标准之间故取名为中水5设计导则2027 玻璃遮阳系数 2031 管家式服务透过窗玻璃的太阳辐射得热与透过标准所谓管家式服务就是所在住所的物业3mm 透明窗玻璃的太阳辐射得热的比值管理部有一支专业的物管队伍无论是保安清洁上门送餐还是订机票订车等2028 外墙外温系统服务都可以提供相当于有一个专业管家在帮助打理家务一样外墙外保温系统 External ThermalInsulation System 由保温层保护层和固 2032 酒店式服务定材料胶粘剂锚固件等构成并且适用于安装在外墙外表面的非承重保温构造总酒店式物业管理就是把酒店管理的模称式和服务意识融入物业管理同时结合物业管理的特点在高档的物业区域内实施的一2029 地震烈度种优质的管理和服务模式酒店式物业管理特点是人性化个性化地震烈度是指某一地区地面和各类建筑物遭受一次地震影响破坏的强烈程度是 2033 绿城园区服务体系衡量某次地震对一定地点影响程度的一种度量同一地震发生后不同地区受地震影绿城区服务体系由健康教育和生活响的破坏程度不同烈度也不同受地震影三大服务系统组成这个体系是在绿城原来响破坏越大的地区烈度越高判断烈度的提供优质物业管理和2006 年实施天使计大小是根据人的感觉家具及物品振动的划的基础上进一步综合集团和内外各方情况房屋及建筑物受破坏的程度以及地面面的优势同时也能享受到各方面的生活服出现的破坏现象等影响烈度的大小有下列务从而更进一步提升业主的生活品质因素地震等级震源深度震中距离土壤和地质条件建筑物的性能震源机制地貌和地下水等例如在其它条件相同的情况下震级越高烈度也越大地震烈度例如麦加利地震烈度是表示地震破坏程度的标度与地震区域的各种条件有关并非地震之绝对强度2030 抗震等级抗震等级是设计部门依据国家有关规定按建筑物重要性分类与设防标准根据烈度结构类型和房屋高度等而采用不同抗震等级进行的具体设计以钢筋混凝土框结构为例抗震等级划分为四级以表示其很严重严重较严重及一般的四个级别6 设计导则3 整体设计31 规划设计与景观设计在规划概念设计阶段应同步完成景观设计公司的选择使景观设计能尽早介入项目为区竖向设计道路度标高截面设计出入口设置节点空间形式设计建筑退让度推敲自然河流利用植栽资源利用等预留及创造优化条件32 建筑设计与景观设计注重景观设计与建筑设计的关系在建筑设计中充分考虑诸如空层单元出入口下沉采光庭院连廊屋顶花等建筑和景观交接面处对景观的引入33 建筑设计与室内设计建筑户型设计阶段应同步完成室内设计公司的选择使室内设计能尽早介入项目对户型平面中的细部寸管道井位置与厨具洁具良好布局关系室内设计对建筑层高的要求等问题进行预先优化避免后期精装修设计与结构设备设计产生不必要的冲突34 其他相关专业设计。