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业主未与物业签订合同

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

A物业管理公司（以下简称A公司）向法院起诉，要求小区部分业主支付拖欠的物业管理费并支付滞纳金。A公司认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B公司同意，接替B公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用A公司，而是与C公司签订了物业管理服务合同，但是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。

业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请A公司，也未与其签订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此A公司的诉讼主体资格不符；根据《上海市居住物业管理条例〉〉第25条第2款规定，可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。

一审法院根据《上海市居住物业管理条例》第24条第1款和第54条第2 款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。业主不服上述判决，提起上诉。不错，《上海市居住物业管理条例》第3条第4款规定"本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。"第18条第2款也强调物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当签订"物业管理服务合同"。就是说，进行物业管理服务必须签订合同。且《合同法》第10条第2款也明文规定"法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此A公司的行为届无合同管理，或曰”自行提供服务”。认为由A、B两家公司的约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据，对业主也不具有约

束力。因此业主不付物业管理费和滞纳金也于法有据。

本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷，其实还包含了民法中的”无因

管理”的法律关系。由于A公司是无合同管理，按照《条例》第25条第2款，业主”可以不支付”物业管理费也是有法律依据的。因此仅仅按照《条例》的有关规定判令业主支付管理费，依据不足。但如果同时参照《民法通则》中的”无因管理”，本案就较容易解决了。《民法通则》第92条”没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。

"这里强调”参照”而不是”适用”，是由于本案与”无因管理”还是有一定的区别。构成”无因管理”，在法律上应具备三个要件：

一是必须没有法定的或者约定的义务，即管理人既没有法律规定的义务，也没有接受他人的委托；

二是必须有为避免他人利益受损的意思，即管理的行为是出为他人谋利益的目的，由管理行为所取得的利益最终应归受益人所有；

三是必须有管理他人事务或服务于他人的行为。

A公司的行为仅符合了一、三要件，且”无因管理”的管理人除了要求偿还必要的费用外，不得向受益人索取报酬或者变相索取报酬。二审法院正是考虑到A公司实际进行了管理，根据等价有偿的原则，同时《条例》中的”可以不支付”而不是”应当不支付”，乂使二审法院能在”可以”二字上找到了依据，最终判令业主支付物业管理费，但对A公司加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决，应当说是合理的。

问：在民事诉讼中，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据吗？

答：在民事诉讼中，当事人有承担举证的责任。但是，《最高人民法院关于

民事诉讼证据的若十规定》第17条规定：符合以下条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：

一是申请调查收集的证据届于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档

案材料；

二是涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；

三是当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。