【第7期2014-03-05】

租赁系列之—— 7.租赁合同终止后转租合同的法律效力问题一、【常见问题】

房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？

二、【应对策略】

法律责任界定：

其一，合法有效的租赁合同是转租合同合法有效的必要条件。

其二，阴出租人解除合同导致转租合同终止，给次承租人造成损失的，次承租人可依转租合同向承租人要求承担违约责任。

可见，在转租合同存续期间，若原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。

2）应对策略：

第一、我司与商家合同在签订时，要注意租赁期限不能超出主合同。

第二、若主合同中租赁期限存在不明确的情形（例如：附条件提前解除的），主合同的相关附加条件必须同时在商家合同中予以约束。

第三、因主合同的变更或者终止会导致我方与商家合同的变更或者终止，所以在我方在履行主合同时要防范风险。

三、【案例介绍及法律分析】

（1）案情

某投资公司承租某物业公司所有的某商铺（约定可转租），某投资公司将该商铺改造后转租给赵某并签订了租赁合同。后连续3个月，某物业公司均为收到某投资公司的的租金。遂提出解除租赁合同，并通知赵某解除转租合同，要求赵某搬离房屋。赵某认为租赁合同未到期，拒绝搬走。

纠纷点：房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？

（2）案例解析：

本案中，某投资公司承租某物业公司之间存在租赁合同法律关系，某投资公司连续3个月不支付租金的行为构成违约，某物业公司因此享有合同解除权。某物业公司解除其与某投资公司的房屋租赁合同关系，某投资公司与赵某的租赁合同也随之终止。赵某因此遭受损失的，可以依租赁合同要求某投资公司承担相应的法律责任。

四、【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第三十一条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除和终止。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第五十条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。