交易 卖方垄断
卖方竞争
性质 买方竞争
买方竞争
市场 土地一级市场 土地二级市场
层次 增量市场
存量市场
交易 协议、划拨、 直接转让、收购兼 方式 招、拍、挂 并、合作开发等
土地储备整理制度
➢土地储备整理：指土地储整机构受政 府委托依有关规定，将其以收购方式取 得的土地和政府依法收回、征用的土地 纳入政府土地储备库储存，并进行前期 开发整理，合理配置土地资源的行为。
按权益让渡形式划分的市场
房地产买卖市场 房地产租赁市场 房地产抵押市场 房地产典当市场♀
四、房地产市场功能
➢充当配置房地产资源和利益的工具 ➢向市场各交易主体传递信息 ➢引导供需双方合理决策 ➢充当政府进行宏观调控的工具 ➢客观评价和发现房地产价值和价格 ❖注意：市场功能的发挥需要具备一定 的条件。宏、微观条件。♀
得 出让 委托 售
用
土 地
转让 施工
其他
委托 监理
广告
者
养护 维修
房屋 正常退废
土 地 使
政府 收回
装修
用
改造 服务
到 办理 期 续用
宣传
尾期使用
初
改 造 土
级 改 造
地再
改
造
委托 勘察 设计
实施销售
正常使用 初期使用
被 征
中间商 消费者
用
土
地转
房屋非
使让
正常退废 用
未续
到用
期
第二节 房地产经济运行过程的特点
五、房地产退废
（一）含义 ❖ 房地产因不能满足需要而退出市场 ❖ 原因是有形和无形损耗等 （二）方式 ❖ 正常退废 ❖ 延期退废 ❖ 提前退废♀
房地产经济运行过程图
地产开发
房屋 建造
房地产 流通
房地产 使用
维修 服务
房地产 退废
再开发
可行性 研究
交工 验收
制定 售卖 销售 租赁
更 换
取 征用
预 方案 其他 使
（二）地产开发的实施环节 1.取得土地 2.改造土地♀
1.地产开发的含义
❖地产开发：将不具备建筑使用条件的
土地转变为符合建筑使用条件的土地的 过程。
❖注意： ▪ 条件包括有形和无形条件和条件
▪开发的内容通常包括 “三通一平”、 “五通一平”等 ▪地产开发通常要投入一定量的活劳动♀
2.地产开发的分类
储备外的 用地者自由交 无储备外的 用地者获许可后完
土地交易 易
土地交易 成
储备内的 地储中心和用 必须由储备 中心和获交易许可
土地交易 地者均可
中心完成 的用地者完成
用地者自 不禁止 行交易
禁止
须获交易许可且在 土地市场内进行
供地主体 地储中心、用 土地储备中 地储中心与用地者
及其权力 地者各自供应 心独揽
第二节 房地产市场的主要特点
一、房地产的概念 二、房地产分类 三、房地关系♀
一、房地产的概念
（一）房地产概念的表述 （二）理解房地产概念应注意的问题 （三）房地产的其他称谓♀
房地产是指土地和建筑物等地上 定着物及其衍生的权利之总和。
●土地包括地表及其向上和向下延伸的 一定空间。
●只有对土地的依附程度很强的物体才 是地上定着物，只有与建筑物紧密相关 的其他地上定着物才属房地产。
二、房屋建造 （一）作用——主要生产环节 （二）主要环节
1. 勘察设计 ▪勘察：地下和地上勘测；为设计服务 ▪设计：各种设计和预算；为施工服务
2. 施工及其监理 ▪施工：方式；开发商与建筑业关系 ▪监理：必要性；方式
3. 竣工验收♀
三、房地产流通
（一）作用——实现房地产价值 （二）形式 ❖出售：含义；特点；现售；预售 ❖出租：含义；特点 ❖其他：互换；抵债；抵押；赠与等 （三）注意 ★开发商通过营销完成流通★中间商可 能有多个★消费者会转化为卖房者♀
一、房地产的自然特点
（一）基本构成内容具有二元性 （二）空间位置的固定性 （三）长久耐用性 （四）用途多功能性♀
二、房地产的经济特点
（一）开发建设上的特点 （二）流通上的特点 （三）消费上的特点 （四）价值上的特点♀
三、房地产的社会特点
（一）开发上的社会规划性 （二）法律关系的复杂性 （三）与人们的社会生活密切相关 （四）能体现人文景观♀
共同供应
储地供应 协议为主
招、拍、协 招、拍、挂
视频：杭州市土地储备整理中心介绍
2.改造土地 ❖ 初级改造：与地产初级开发相对应 • 对象—— 农用地、荒地或山地等 • 内容—— 三通一平或五通一平等 ❖ 再改造：与地产再开发相对应 • 对象—— 城镇内已作为建筑用地使用 过或正在使用的土地
• 内容—— 旧房拆迁（统一、自行、委 托）、管线改造等♀
按房地产经济运行时序划分的市场
✓ 土地投资市场 ✓ 房地产开发市场 ✓ 房地产建筑施工市场 ✓ 房地产营销市场 ✓ 物业管理市场♀
按房地产用途划分的市场
o 住房市场 o 写字楼市场 o 商业用房市场 o 工业用房市场 o 其他用房市场♀
按照为房地产市场提供的服务内 容划分的市场
❖ 房地产金融市场 ❖ 房地产劳务市场 ❖ 房地产中介市场 ❖ 房地产信息市场♀
（一）开发建设上的特点
▪ 生产具有流动性 ▪ 一般不能批量生产 ▪ 生产周期较长 ▪ 资金垫付量较大♀
（二）流通上的特点
❖ 是一种观念(权益)上的流通 ❖ 租赁具有特别意义 ❖ 交换过程较复杂♀
（三）消费上的特点
消费与流通同时进行较普遍 消费过程较长 消费的群体性较普遍♀
（四）价值上的特点
❖ 价值较大价格较高 ❖ 有较好的保值增值性 ❖ 财富表现力较强♀
第三节 房地产经济学的对象和内容
一、研究对象 二、学科性质 三、与相关学科的关系 四、与相关课程的关系 ♀
第一章 作 业
一、到图书馆或上网找出至少五种对房地产 概念的不同表述，并对其进行评价。 二、至少看5本书上有关房地产特点的内容。 然后回答以下问题：
房地产经济学
授课教师： 张 东
第一章 导 言
第一节 第二节 第三节 作业
学习提示♀
房地产 房地产的特点 房地产经济学的对象和内容
本章学习提示
学习目的
• 认识房地产这一基本概念 • 为以后学习有关房地产的各种知识作准备
学习重点
• 房地产概念 • 房地产的自然及经济特点
学习难点
• 房地关系♀
第一节 房地产
按交易层次和权属内容划分的市场
•一级市场：土地使用权出让市场。反映 政府与土地经营者和使用者之间的交易 关系 。
• 二级市场：房地产开发商与使用者之间 的交易市场。反映房地产经营者相互之 间、经营者与消费者之间的交易关系
• 三级市场：存量房地产的交易市场。主 要反映房地产使用者相互间的横向交易 关系。 ♀
▲物业
一般指已具备使用条件的房地产。
▲地产
▲楼宇
▲Real estate：土地及其上的建筑物
▲Real property：real estate及其相关 权益♀
◆房地产
◆某些构筑物及其财产权利 不 （桥 梁、道路、机场、水库 动 大坝等）
产 ◆与土地尚未分离的农作物、 林木、果树及其种子等
◆价值昂贵的船舶、飞机和火 车等财产♀
二、房地产分类
（一）按构成要素分类 房产；地产 ；房地产 （二）按用途分类 工业房地产；商业房地产；住宅、公 共事业房地产；其他用途房地产 （三）按开发建设程度分类 生地；熟地；期房；现房
还可按新旧程度、建设标准等分类♀
三、房地关系
（一）二者相互不可分 ▪ 从自然属性上考察 ▪ 从社会活动上考察 ▪ 从产权实现上考察 （二）土地有较强的相对独立性 有地才有房 城市土地在形式上可以脱离房 ♀
作业：写一篇小论文
第一节 房地产市场的结构和功能
一、房地产市场概念 二、房地产市场的构成要素 三、房地产市场结构 四、房地产市场功能♀
一、房地产市场的概念
1.概念表述： 房地产商品的交易场所或房地产交易关 系和活动的总和。
2.理解时应注意： ➢ 是有形和无形房地产商品的统一市场 ➢ 是有限场所和无限领域的统一体 ➢ 是房产与地产市场的统一♀
第三章 房地产业（自学）
要求：
➢阅读教材第2章第1、2、3、5节，42－ 71，86--3页
➢阅读2－3种其它教材或著作中的“房 地产业”章
➢做不少于一千字的读书笔记
➢针对房地产业提出两个你认为最值得 提出的问题，并对所提问题进行自我评 价（意义等）
第四章 房地产产权
第一节 第二节 第三节
第五章 房地产市场 第一节 房地产市场的结构和功能 第二节 房地产市场的特点 第三节 房地产市场的需求与供给 第四节 房地产市场周期波动
学习重点
• 房地产经济运行过程的主要内容 • 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系♀
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用 1.地产开发的含义 2.地产开发的分类 3.地产开发的作用
房地产流通与生产的关系
抑制
生产>消费
刺激
房 地
价 值
产待
生实
产现
调节 价
房地产流通
值 实
调节 现
房 地 产 消 费
刺激
生产<消费
抑制
四、房地产使用及管理 (一) 房地产使用 ✓含义：发挥使用价值的过程 ✓阶段：初始、正常、退化 ✓分类：生产性使用、生活性使用 (二) 房地产使用中的管理 ✓养护修缮 ✓装饰改造 ✓配套服务♀