浅谈房屋转租合同被认定为无效后的处理
所谓的房屋转租，是指房屋的承租人将所承租的房屋再对外进行出租的行为。实践中一些承租人往往会将承租房屋的全部或一部分，租给他人使用而从中收取租金。房屋承租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进行转租，该房屋转租合同应认定为无效，但对于房屋转租合同被确认无效后的处理，却一直缺少明确具体的规定。
一、对现行相关法律规定的梳理。1、《合同法》仅规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；2、《城市私有房屋管理条例》仅规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同；3、《城市房地产管理法》没有规定非法转租房屋的法律责任；
4、《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失；
5、《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定，但在无效转租房屋的法律责任上，只规定了行政处罚和刑事责任，并没有无效房屋转租的民事责任，或是民事制裁的规定。综合上述法律规定可以看出，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的一致性规定。因为擅自转租行为破坏了出租人对承租人的信任，违反了租赁合同的约定，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，在客观上造成房屋形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。
二、房屋转租合同被认定为无效后的法律难点问题，即如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行，应当如何处理的问题。在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还。因为无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违反法律和行政法规的强制性规定，损害了公共利益和他人的合法权益；二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效合同。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是否有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上是有过错的。而对转租人一方也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果，那这样的法律后果是什么，实践中存在不同的意见。
三、房屋转租合同被认定为无效后的不同处理意见。
第一种意见认为，由于法律规定无效合同的后果之一是返还财产，因此，房屋转租合同一旦被确认无效以后，承租人应该归还占用的房
屋，对于实际使用房屋期间的收益即租金，也应该支付给转租人。已经支付租金的、租金不再退还。但如果依照这种意见，无效房屋转租合同和有效房屋转租合同的当事人都可以达到相同的目的即收取租金。无效房屋转租合同的承租人一方如果不按实际使用期限交付租金，则转租人也可以基于无效转租合同要求对方支付房屋租金，这显然是与法律精神相悖的。因为非法的行为人是不能享有任何民事权利的。无效民事行为之所以自始不具有任何法律约束力，就是因为行为本身不能产生行为人预期的后果。无效房屋转租合同的出租人取得租金也没有法律上的根据。财产所有权的取得，其一是取得财产的法律事实必须合法，其二是取得财产的形式必须合法，包括必须办理法律规定的手续。非法转租他人房屋而收取租金，违背了出租人的真实意思，并且不能办理法律规定的租赁登记。可见，既认定房屋转租合同非法无效，又确认行为人有权基于非法行为取得财产，会造成法律逻辑上的矛盾，会造成无效房屋转租合同的承租人可以基于无效合同取得财产即房屋的使用收益。
第二种意见认为，非法转租的收益属于法律上的不当得利，应当返还给出租人。分析不当得利之债的法律特征，其一必须有一方因为不当得利而受损失。损失既有直接损失，即受害人现有财产的减少，又有间接损失，即应当得到的利益由于遭受违法行为的损害而没有得到。必须在损失和取得不当利益之间存在因果关系，违法行为直接引起损害事实的发生。对于出租人而言，其收益已经由于房屋租赁合同的履行而得到实现，或者由于房屋租赁合同的法律效力而得到保障。
房屋的非法转租并不造成出租人现有财产的减少，也不必然造成出租人必得利益的丧失；其二，受益人取得不当得利时的主观状态并不作为返还不当得利的必要条件，但对于无效房屋转租合同来说，合同的双方当事人主观上都存在过错的状态。在法院或仲裁机构受理的房屋转租合同纠纷中，纠纷的当事人是无效转租合同的双方，房屋的出租人并不是当事人，而返还不当得利的处理对于法院或仲裁机构是属于“不告不理”的情形。无效房屋转租中的转租人便由于无效的行为在处理结果上造成损失即房屋在非法转租阶段的使用收益。这种损失不是无效行为本身造成的，而是法院或仲裁机构的介入并将该收益转交第三人而形成的。非法转租人一方面必须依房屋租赁合同向出租人支付租金，另一方面由于非法转租房屋，造成既不能使用房屋，又不能取得租金。
第三种意见则认为非法的房屋转租收益属于非法所得，应该收归国家所有。《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。这里的非法所得一是非法的房屋转租人取得的租金；二是非法的承租人实际使用房屋的收益。因此，租金已经交付的，从转租人处没收；租金没有交付的，从承租人处没收。但是这种责任是行政责任而不是进行民事制裁的依据。而民事制裁中的没收非法所得，必须是在民事活动中，严重损害国家集体或者他人合法权益的违法行为人。非法房屋转租行为虽然侵害了房屋出租人的权利，但不能说这种转租必然会造成出租人的财产损失，不应归于严重范畴。
而罚款由于是一种严厉的制裁措施，民法通则规定适用时必须“依照法律规定”。在没有法律规定的情况下，不能适用罚款。事实上，如果人民法院以民事制裁的措施对违法房屋转让进行没收非法所得，罚款，同样不能达到无效行为的法律效果，即将行为恢复到原来的状态。
因此，司法实践中必须严格依照无效行为的法律精神来处理无效房屋转租合同。就无效合同来说，由于合同本质上违反法律规定，因此，合同从订立时起就没有法律约束力，对于己经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。无效房屋转租合同订立前的状态就是房屋转租人向出租人支付租金，并享有对房屋的使用收益权利。无效房屋转租合同没有履行的，便不再履行。对于已经履行的无效房屋转租合同，恢复原状的情况应是承租人将房屋退还给转租人占有使用，并将占有房屋期间相当于转租人向出租人支付的租金额交付给转租人。但转租人往往以高于原租金的租价进行转租，因此，高于原租金的差额就应该予以返还。这样的处理，一方面达到了恢复原状的目的，另一方面，又使得无效的合同当事人不能基于无效行为达到获利的预期目的。