2—智能化体验馆：销售人员介绍项目，并让客户通过智能体验 馆进行首次展示；
3—样板间智能展示: 销售人员带领客户进入样板间首先遥控智能家居系统，展示温度 控制、窗帘自动控制、灯光控制，然后进入; 进入后详细一一体 验各智能系统；
智能体验互动模型 离开时再次销售人员再次展示智能系统自控控制；
单点极致突破——生态突破
Part 1 高品质楼盘的基础概念 定义高品质楼盘
高“楼”一等
资源高
产品高
服务高
营销高
城
景
人规
市
观
文划
天生 配
价
价
套
值
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丽质
户
会
配
精
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公 材 工新
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部
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后天打造 值
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区区区区自城 域域域域然市 定交配发景景 位通套展观观
文 布 私 梯 空 功 会经 管 服 商 学 医 人 其 装 装 毛 设用 面主 首 标 车 车 架
全家庭设计度假形式，让每位家庭成员都能享受到海边度假的乐趣，为每位家庭成员量身 订制，如儿童国际俱乐部，SPA中心等等
4. 不只是海边度假，而是一场亲善的服务
首创V.O度假服务体系，为您提供亲善的东道主服务，让度假成为和家一样亲切的享受
5. 不只是身体的度假，更是一次美妙的资产投资
规划“度假+投资”两种属性，满足度假区的长期经营，确保度假区的人气，加入商业区 运营，高层公寓代租代管，实现度假区
豪宅价值标准KPI
外部价值
内部价值
城市 人文 景观 资源 资源 资源
顶级硬件 顶级景观 功能 打造 多元化
材质奢 华及高 科技
园林 除了居住 精工 外的衍生
艺术品 气质
内外臻美 境界
创新科技
新产品形 态科技 运用
顶级服务
软硬方面 的共同打
造
Part 1 高品质楼盘的基础概念 定义高品质楼盘
话题讨论（作为地产策划人）： 作为高品质楼盘，高在哪里？凭什么高“楼”一等？
禅意样板房
禅意广告
禅意活动
‘叩访心灵的禅定’新闻发布会
都市禅居生活美学巡展”
单点极致突破——科技突破
市场定位：以超前的科技智能豪宅区隔竞争，建立差异化，树立项目市场占位
前瞻性视角，超前定位
——属性定位“含金量最高的科技智能豪宅” ——形象定位“以科技涵养雍容” 通过自身产品分析，将项目定义为科技智能 豪宅，所使用的技术为市场稀缺，以产品的差异化体现 概念的差异化，最终实现定位差异化
浅谈如何做高品质楼盘_图文.pptx
在开始之前， 先来预热一下大脑！
邓文迪与高品质楼盘有什么关系？
邓文迪的传奇人生
案名包装
1985年
邓文革
邓文迪
名人效应
渠道
卫星电视公司总部 渠道 Bruce Churchill
渠道 广州医学院
Cherry夫妇 名人效应 进入加州州立大学 渠道
品
质 1990年 塑 造
•珠三角看重“教育地产”的投资客户 •在大陆置业、旅游度假的香港客户
投资、旅游度假
3万业主来自香港，入住率较低；多数业主长住香港， 不住期间将钥匙留给管理处，管理处会定期安排专人 清洁房子
单点极致突破——教育突破
桃源居—深圳首席教育大盘：顺利引进清华实验学校落户桃源居，在深圳市场上造成轰动，创造了教育地产的一大 奇迹。“买桃源居,上清华学校!”已经成为妇孺皆知得的广告语。
名人营销案例：狮子湖
21国大使齐聚清远狮子湖开展休闲国际交流
1. 结合唯一性资源，及宏观经济发展背景，与政商界联合举办顶级休闲峰会，形成新闻事件，获得媒体的主动关注与传 播；
2. 以休闲外交的趋势，导出狮子湖的规划，汇聚全球顶尖峰会人士，形成国际人文社区，提升项目形象层次及价值； 3. 以峰会的形式提升产品体验，深度述说狮子湖产品对社会的影响力价值。
南京峰尚国际公寓：根据南京夏季炎热冬季湿寒的气候特点，设计八个低能耗、低污染的子系统，实现社区居民与 环境的和谐共处。
外墙复合保温隔热技术
防噪音子系统
组合外窗保温隔热技术
垃圾处理子系统
节能子系统
屋顶及地下保温系统
水处理系统
健康新风子系统 土壤源热泵技术
不管是“整体均好性展示”还是“单点极致突破”， 他们所强调的都是楼盘内功的修炼； 在当前产品高度“市场化”的大背景下， 单纯做到高质量，对楼盘的销售与企业的发展来说，还是远远不够的。 楼盘或企业需要市场才能生存，产品需要市场才能谈得上质量， 如果失去了市场，或者寻找不到市场，企业就无法生存，楼盘就无法销售， 即使你的产品质量再高，所有的成果也是直接归零。
——70万元/平米。
© Copyright Centaline Group, 2009
Marketing Forum | 60
天玺——整体均好性展示
3亿元打造的示范单位
> 耗资3亿元打造位于中环国际金融中心 （IFC）1、2期，占地4万平尺示范单位及 展览馆；
> 样板房有3个，主要有日本风、英国风和意 大利风。
– 公司层面：优势资源决定营销重点：集团本身拥有成都市场无可匹敌的优势活动资源，项目的规模 和资源（保利博物馆、保利剧院、保利博纳、保利拍卖、保利演艺）为各种文化的执行提供了时间、 空间的可能。公司资源：保利，中国文化地产的先行者和专家
– 市场层面：成都-千年古都，三千年古蜀文明的结晶。 – 客户层面：成都北，一个憧憬文化的暴发户集散地
地景 段观 资资 源源
产服 品务
价价 值值
单点极致突破
教文 科生 育化 技态 突突 突突 破破 破破
营销手法突围
概文 名 圈 话 念化 人 层 题 营营 营 营 营 销销 销 销 销
途径1. 途径2. 途径 3.
整体均好展示 单点极致突破 品质营销
天玺——整体均好性展示
卖出天价 香港机铁九龙站上盖，赏维多利港；
保利文化艺术年
保利文化营销
宋徽宗及乾隆皇帝真迹展
张靓颖演唱会
保利国宝展
热波音乐节
国际儿童植树节
• 丰富多彩的业主文化活动……
暖场活动
文化活动营销的层次感
公益性活动
城市级活动
制造长效营销热点，吸引城市目光，催熟品 牌，催熟地块
制造阶段性营销热点，制造舆论关注，为阶 段性的营销目标造势
营造销售卖场气氛，吸引目标客群
10
能净化空气中99.9%有害物质的纳米光触媒空气净化系统
CURIO高技体验馆 智能体验互动模型
营销中心通过3D片展示、VR仿真场景模拟、高技体验馆互动交 流等方式，让客户生动地感受了海尚健康科技的建筑理念。
样板间智能展示流程：
1—精装地下车库：从客户停车起多名保安引导客户通过客户通 道进入售楼部；
项目环境
目标客群 目标客群 项目属性
依山傍水，东靠青翠的桂山，西临清澈粼粼的碧江， 但快速干道只有105国道 400套别墅
追求品质生活的城市较富裕人群
远郊大盘，投资、旅游度假
销售状况 销售困难的“烂盘”
1995
2007
项目开发中期，投资、度假客为主
教育先行 配套先行 目标客群 项目属性 入住状况
1994年与北京景山学校合作，开办全日制寄宿学校 “广东碧玉园学校”，05年改为碧桂园IB国际学校 2000年碧桂园旅游度假村开业，涉足酒店物业
概念营销案例：万科双月湾
探析万科双月湾
----中国首个深海度假社区----
万科·双月湾
让度假更有深度
“万科•双月湾的深海，其实讲的是一种滨海度假形式—深海度假， 它是区别竞争对手传统的“浅海度假”模式，
仅看看海、吃海鲜、吹海风、住海景房，对海的度假资源开发和利用只停留在浅海的层面
万科•双月湾的深海度假，是深度开发海与周边环境生态的度假与娱乐功能， 实现你“对海的深度享受”。
品质是销售出来的
品质营销：以品质为基准的营销活动，称之为“品质营销”。即以营 销手段段来不断提升产品品质，并以品质的独特性为诉求点来达到销 售的目的。
品质是核心，产品首先具有过硬的品质，才能通过营销手段把产品传 递给客户。品质与营销缺一不可，互相支持与促进。
品质营销
概念营销 文化营销 名人营销 圈层营销 情感营销
开发商在自己的楼盘内兴
建并自营学校以吸引业主， 增加房产的附加值
教育突破的两种模式
这种形式借力的学校主要是幼 儿园和小学，少部分还有中学。
这种形式的教育地产实际上是将房地产作为主业，将教育视 为附属产业。 典型的例子是绿城房产，它于2001年成立了浙江绿城教育投 资有限公司，建立了绿城育华学校之类的诸多绿城自营的学 校。
4
耗费3亿元、世界第一品牌——德国原装旭格门窗系统
5
超国家标准的“浮筑地面”法隔音技术——人性化加厚隔音楼板系统
6
当今世界最为先进的美国RO膜渗透水处理技术 ——直饮水系统
7
当今欧洲健康住宅采用的标准排水方式 ——同层排能力的双向流全热交换新风系统
9
德国高科技全封闭家庭食物垃圾处理系统
化 局 密 户 间 能 所营 理 务 业 校 疗 文 他 修 修 坯 计材 积题 层 准 库 库 空
高 与 性 比 尺 创 规模 模 内 配 配 配 配 配 品用
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稀缺性
奢华性
服 服 服 销物 务 务 务 售业
深 海 度 假